Tồn kho bất động sản cuối quý III/2024 lập đỉnh mới, vượt 530.000 tỷ đồng

Tồn kho bất động sản đạt mức cao kỷ lục trên 530.000 tỷ đồng

Theo báo cáo ngành bất động sản của Chứng khoán Alpha (APSC), từ cuối năm 2023, một số doanh nghiệp bất động sản đã công bố hoàn tất nghĩa vụ nợ trái phiếu, bao gồm cả việc mua lại trước hạn, mặc dù kết quả kinh doanh của họ vẫn chưa thực sự khởi sắc.

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) gần đây thông báo đã thanh toán hoàn toàn khoản nợ trái phiếu trị giá 2.500 tỷ đồng, bao gồm cả nợ đến hạn và mua lại trước hạn. Việc này giúp doanh nghiệp xóa sạch dư nợ vay trái phiếu, đưa con số về 0 từ cuối năm 2023.

Tương tự, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) cũng hoàn tất nghĩa vụ trái phiếu từ năm 2023, với việc tất toán 3.900 tỷ đồng tiền gốc và gần 162 tỷ đồng tiền lãi, chính thức giải quyết hoàn toàn dư nợ trái phiếu của mình.

Ngoài ra, tính đến tháng 12/2023, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản khác như Điền Phát Land, Vinh An Điền, Hoa Kim Anh, Minh Khang Điền, City Garden, Hong Lim Land, Downtown, Năm Bảy Bảy, C.E.O và Hà Đô Group cũng đã chi từ 157 tỷ đồng đến 770 tỷ đồng để mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó hoàn tất việc xóa bỏ toàn bộ dư nợ trái phiếu.

Năm 2024 được dự báo sẽ chứng kiến khối lượng trái phiếu đáo hạn lớn nhất từ trước đến nay, với tổng giá trị lên tới 428.000 tỷ đồng, trong đó lĩnh vực bất động sản chiếm 43%, tương đương 184.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đến hạn. Mặc dù khối lượng nợ lớn, phần lớn các doanh nghiệp bất động sản đều đã có nền tảng tài chính vững chắc khi bước vào năm 2024.

Các doanh nghiệp như Khang Điền (KDH) và Nam Long Group (NLG) hiện vẫn duy trì dòng tiền dồi dào nhờ hoạt động kinh doanh hiệu quả. Trong khi đó, những doanh nghiệp có tình hình tài chính yếu hơn như DIC Corp (DIG), Phát Đạt (PDR) hay CEO Group (CEO) đã có sự cải thiện đáng kể về dòng tiền trong năm 2023, tạo nền tảng vững chắc để đối phó với các khoản đáo hạn lớn trong năm nay.

Bên cạnh những doanh nghiệp có dòng tiền dồi dào, một số doanh nghiệp bất động sản vẫn đang đối mặt với áp lực nợ trái phiếu khổng lồ. Theo báo cáo của Bộ Tài chính, danh sách các "ông lớn" nắm giữ lượng lớn dư nợ trái phiếu bao gồm:

• CTCP Đầu tư Văn Phú - Invest: 1.300 tỷ đồng.
• CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa (Novaland): Hơn 38.659 tỷ đồng.
• CTCP Đầu tư Nam Long: Khoảng 3.100 tỷ đồng.
• CTCP Đầu tư Hải Phát: Hơn 1.840 tỷ đồng.
• Công ty TNHH KN Cam Ranh: Hơn 1.600 tỷ đồng.
• Công ty TNHH Thành phố Aqua: 2.400 tỷ đồng.
• CTCP Đầu tư Golden Hill: 5.760 tỷ đồng.
• CTCP Hưng Thịnh Land: 5.100 tỷ đồng.
• CTCP Hưng Thịnh Investment: Hơn 2.900 tỷ đồng.

Mặc dù thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang có dấu hiệu phục hồi, song áp lực thanh toán trái phiếu vẫn là bài toán lớn đối với nhiều doanh nghiệp.

Tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản vào cuối quý III/2024 đã vượt 530.000 tỷ đồng, mức cao nhất từ trước đến nay.

Theo Bộ Xây dựng, tồn kho bất động sản tại các dự án đủ điều kiện giao dịch (nhưng chưa giao dịch trong kỳ báo cáo) đạt khoảng 25.937 căn, nền. Con số này tăng 53% so với cùng kỳ, trong đó:

• Chung cư: 4.688 căn.
• Nhà ở riêng lẻ: 12.250 căn.
• Đất nền: 8.999 nền.

Tính đến ngày 30/9/2024, tổng giá trị hàng tồn kho tăng 12% so với đầu năm, đánh dấu quý thứ 5 liên tiếp tăng kể từ quý II/2023. Trong đó, 58 doanh nghiệp tăng tồn kho, 13 doanh nghiệp không thay đổi và 45 doanh nghiệp giảm so với đầu năm.

Novaland (NVL) hiện đang dẫn đầu với hơn 145.000 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm và chiếm 27% tổng tồn kho toàn ngành. Trong đó, phần lớn là bất động sản để bán đang xây dựng (137.000 tỷ đồng) và bất động sản hoàn thiện (8.500 tỷ đồng).

Vingroup đứng thứ 2 với hơn 128.200 tỷ đồng, tăng 38%.

Vinhomes (VHM): hơn 58.000 tỷ đồng, tăng 11%.

Becamex IDC (BCM): hơn 20.900 tỷ đồng, giảm 7%, chủ yếu là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng.

Kinh Bắc City (KBC): hơn 13.200 tỷ đồng, tăng 8%.

Các doanh nghiệp khác như:

• Nhà Khang Điền (KDH): Hơn 22.400 tỷ đồng, tăng 19%.
• Nam Long (NLG): Hơn 20.300 tỷ đồng, tăng 17%.
• Đất Xanh (DXG): Hơn 13.800 tỷ đồng, giảm 2%.
• Phát Đạt (PDR): Hơn 12.800 tỷ đồng, tăng 5%.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang dần phục hồi với những tín hiệu tích cực

Theo báo cáo của APSC, ngành bất động sản hiện chiếm từ 12-14% GDP quốc gia, vì vậy, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường không chỉ thúc đẩy ngành mà còn góp phần vào quá trình phục hồi nền kinh tế. Hiện nay, 70-80% các vướng mắc của ngành chủ yếu liên quan đến vấn đề pháp lý.

Sau khi 3 bộ luật quan trọng (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023) có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch, những rào cản pháp lý đã được giải quyết phần nào, mang lại động lực mới cho ngành bất động sản.

Thêm vào đó, Thủ tướng Chính phủ đã thành lập một Tổ công tác chuyên giải quyết vướng mắc cho các dự án bất động sản. Trong năm 2023, tổ này đã tiếp nhận 142 văn bản báo cáo từ các địa phương, doanh nghiệp và hiệp hội, đồng thời xử lý khó khăn cho 191 dự án.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong 9 tháng đầu năm 2024, đã có 11 thương vụ M&A thành công với tổng giá trị vượt 1.800 triệu USD. Thương vụ lớn nhất đạt 982 triệu USD, gấp 2,2 lần so với thương vụ lớn nhất năm trước.

VARS cho rằng mặc dù giá trị giao dịch của 2 trong số 11 thương vụ M&A chưa được công bố, nhưng giá trị trung bình của các thương vụ này đã đạt mức cao nhất trong 6 năm qua, tăng ít nhất gấp đôi so với năm 2023, phản ánh sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản Việt Nam.

Một trong những thương vụ đáng chú ý là Tập đoàn Vingroup hoàn tất chuyển nhượng 55% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Thương mại SDI. Điều đặc biệt là SDI hiện sở hữu trên 99% vốn điều lệ của Công ty Cổ phần Kinh doanh Thương mại Sado, đơn vị nắm giữ 41,5% vốn tại Vincom Retail. Thương vụ này có giá trị lên tới 982 triệu USD và trở thành giao dịch M&A lớn nhất trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam trong năm nay.

Tiếp theo là thương vụ Becamex IDC chuyển nhượng dự án Khu đô thị và Nhà ở Tân Thành, Bình Dương cho Công ty Sycamore Limited (một công ty con của CapitaLand), với giá trị 553 triệu USD.

Hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản không chỉ giúp các chủ đầu tư giải quyết vấn đề chậm tiến độ do thiếu vốn, mà còn thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài mạnh mẽ.

Các nhà đầu tư ngoại, chủ yếu đến từ Singapore, Nhật Bản, Malaysia và Hàn Quốc,đã tăng cường sự hiện diện tại Việt Nam thông qua các thương vụ mua lại cổ phần tại các dự án bất động sản chiến lược./.