VARS: Kích hoạt chu kỳ bất động sản mới

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều biến động, kinh tế Việt Nam quý I/2025 vẫn ghi nhận đà tăng trưởng tích cực. Các chỉ số vĩ mô cơ bản ổn định, lạm phát được kiểm soát, các cân đối lớn được duy trì. GDP ước tăng 6,93% so với cùng kỳ năm 2024 - mức tăng cao nhất trong quý I kể từ năm 2020 cho thấy nỗ lực quyết liệt của toàn hệ thống chính trị và nền kinh tế nhằm đạt mục tiêu tăng trưởng 8% cho cả năm.

Tận dụng bối cảnh kinh tế thuận lợi, thị trường bất động sản bắt đầu có những chuyển động rõ nét, báo hiệu sự khởi động cho một chu kỳ mới. Dù chưa có sự bùng nổ trên diện rộng, nhưng nguồn cung và thanh khoản đang phục hồi đáng kể ở một số phân khúc, đặc biệt khi so sánh với thời kỳ trầm lắng năm 2023.

Theo dữ liệu từ VARS, trong quý I, toàn thị trường ghi nhận khoảng 27.000 sản phẩm bất động sản nhà ở, tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, 14.500 sản phẩm là hàng chào bán mới - tăng gấp 3 lần quý I/2024, dù chỉ bằng một nửa so với quý trước. Phần còn lại là hàng tồn tiếp tục được đưa ra thị trường.

Nguồn cung nhà ở tiếp tục xu hướng tăng, nhờ số lượng dự án phê duyệt mới được cải thiện, tăng 18% trong năm 2024. Các chuyên gia cho rằng, động lực chính đến từ việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý giúp hàng trăm dự án được tái khởi động và đẩy nhanh tiến độ triển khai.

Bà Phạm Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường BĐS Việt Nam nhận định: Nhu cầu ở thực vẫn đang gia tăng, giúp các dự án mở bán quý I được thị trường hấp thụ tốt. Bên cạnh đó, tâm lý nhà đầu tư cũng dần lạc quan trở lại nhờ kỳ vọng tăng giá trong trung và dài hạn, dựa trên nền tảng tăng trưởng kinh tế và phát triển hạ tầng giao thông.

Một yếu tố quan trọng khác thúc đẩy thị trường là chính sách tiền tệ linh hoạt. Ngân hàng Nhà nước đang định hướng duy trì mặt bằng lãi suất thấp, góp phần kích thích nhu cầu không chỉ từ người mua ở thực mà cả nhà đầu tư cá nhân - những người coi bất động sản là kênh tích sản an toàn và tiềm năng.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 45%, tương đương khoảng 12.273 giao dịch - dù giảm 50% so với quý trước, nhưng gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. Đặc biệt, các dự án mở bán mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 60%, nổi bật tại các địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Đà Nẵng, Thanh Hóa và Thái Nguyên - những nơi đang hút mạnh dòng tiền đầu tư.

Phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường với 72% tổng lượng giao dịch, dù tỷ lệ hấp thụ đang có dấu hiệu chững lại do phần lớn nguồn cung đến từ Hà Nội - nơi sức cầu đang trong quá trình điều chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng nóng.

Ở phân khúc thấp tầng, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 52%. Một số dự án giá cao vẫn thu hút người mua có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư muốn trú ẩn tài sản dài hạn, đặc biệt tại các khu vực có thông tin triển khai hạ tầng mới. Nhờ đó, các dự án vùng ven cũng hưởng lợi rõ rệt.

Thị trường thứ cấp cũng ghi nhận giao dịch và giá sản phẩm thấp tầng, đất nền tăng mạnh - nhất là tại vùng ven Hà Nội. Một số căn biệt thự bỏ hoang nhiều năm được rao bán với mức giá tăng tới 30%, thậm chí gấp đôi so với năm 2023. Tuy nhiên, sức mua thực sự tập trung vào các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng, có pháp lý rõ ràng và hạ tầng thực tế.

Đáng chú ý, làn sóng “Nam tiến” đang diễn ra mạnh mẽ với sự dịch chuyển của môi giới và nhà đầu tư, nhằm đón đầu các dự án quy mô lớn tại khu vực miền Nam dự kiến ra mắt trong thời gian tới.

Về cơ cấu nguồn cung, quý I ghi nhận sự cải thiện đáng kể. Miền Bắc chiếm 53% nguồn cung, giảm 7% so với cả năm 2024; trong khi miền Nam tăng lên 35%, cao hơn 11% nhờ nhiều dự án mới được triển khai trở lại.

Nguồn cung cũng đang bớt phân mảnh giữa các doanh nghiệp, song VARS dự báo xu hướng phân hóa sẽ tiếp tục khi các dự án mới chủ yếu đến từ các “ông lớn” có tiềm lực.

Với phân khúc nhà ở xã hội - lĩnh vực được toàn xã hội quan tâm cũng ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Quy mô dự án đã hoàn thành và được cấp phép/khởi công trong năm 2024 lần lượt tăng 46% và 13,4% so với năm trước, tập trung tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và Hải Phòng.

Thủ tướng Chính phủ đã giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội như một KPI bắt buộc trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Bên cạnh đó, các ngân hàng thương mại cũng bắt đầu triển khai các gói vay ưu đãi hỗ trợ người dưới 35 tuổi mua nhà, sau chỉ đạo của Thủ tướng.

Đặc biệt, Chính phủ đang nghiên cứu thành lập Quỹ nhà ở quốc gia và phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn. Những động thái này không chỉ giúp tăng nguồn cung mà còn củng cố niềm tin thị trường, nhất là với người trẻ có nhu cầu an cư lâu dài.