Giá nhà leo thang, TP. HCM chỉ còn 9% căn hộ dưới 3 tỷ đồng

Giá căn hộ TP.HCM tăng, người mua chuyển hướng ra vùng ven

Theo báo cáo mới nhất của Savills TP.HCM, trong 9 tháng năm 2025, thị trường căn hộ ghi nhận sự phục hồi về nguồn cung và giao dịch, song khả năng chi trả của người mua đang trở thành thách thức lớn nhất. Riêng trong quý III/2025, nguồn cung sơ cấp đạt 5.200 căn, trong đó chỉ khoảng 2.000 căn được tung ra từ một dự án mới và các giai đoạn kế tiếp.

Trong quý III/2025, thị trường căn hộ TP. HCM ghi nhận dấu hiệu cải thiện nhẹ với khoảng 5.200 căn hộ sơ cấp, trong đó 2.000 căn nguồn cung mới đến từ một dự án mở bán và năm giai đoạn tiếp theo. Các chủ đầu tư vẫn chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp, tuy nhiên lượng hàng hiện có vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế.

Tổng lượng giao dịch đạt khoảng 2.700 căn, tăng so với quý trước, với tỷ lệ hấp thụ đạt 51% nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư ổn định. Dù vậy, trong bối cảnh giá nhà tiếp tục tăng ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, khả năng tiếp cận của người mua ngày càng hạn chế.

Theo Savills, dù quý III có sự giảm nhẹ về giá bán do các chủ đầu tư áp dụng nhiều chính sách ưu đãi để đẩy hàng tồnkho, nhưng xu hướng chung của thị trường vẫn duy trì đà tăng trưởng.

Đáng chú ý, sự phân hóa đang diễn ra rõ rệt. Cụ thể, căn hộ dưới 3 tỷ đồng chỉ chiếm 9% giao dịch tại TP. HCM. Ngược lại, tại các tỉnh lân cận, căn hộ dưới 3 tỷ đồng chiếm đến hơn 60% lượng giao dịch. Đặc biệt, Bình Dương cũ nắm giữ đến 90% lượng giao dịch căn hộ giá phải chăng của khu vực.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong quý III/2025, thị trường TP. HCM ghi nhận hơn 2.500 căn hộ và 220 căn nhà thấp tầng mở bán mới, mức tăng mạnh nhất kể từ đầu năm. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp bình quân đã đạt 87 triệu đồng/m², tăng hơn 30% so với cùng kỳ, khiến việc sở hữu nhà ở của người dân ngày càng trở nên khó khăn.

Đáng chú ý, đà tăng giá không chỉ diễn ra ở các dự án mới mà còn lan sang thị trường thứ cấp, nơi mỗi mét vuông căn hộ đã lên đến 60 triệu đồng. Mặc dù lượng giao dịch tăng hơn 60% so với quý trước, tỷ lệ hấp thụ giảm còn 68%, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua khi giá liên tục leo thang.

Trái ngược với diễn biến tại TP. HCM, các khu vực giáp ranh như Bình Dương (cũ) đang trở thành điểm đến mới của người mua nhà. Chỉ trong 9 tháng đầu năm 2025, khu vực này đã ghi nhận gần 11.000 căn hộ có giá dưới 60 triệu đồng/m² được mở bán, trở thành “vùng đệm” hấp dẫn đối với nhóm khách hàng có thu nhập trung bình.

Hiện nay, chênh lệch giá giữa TP. HCM và vùng ven đã lên tới 50 - 70%, trong khi hệ thống hạ tầng giao thông kết nối liên vùng như cao tốc TP. HCM - Long Thành - Dầu Giây, Vành đai 3… ngày càng hoàn thiện. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm, giúp người dân vừa giảm chi phí sinh hoạt, vừa nâng cao chất lượng cuộc sống.

Giấc mơ mua nhà tại TP. HCM ngày càng xa vời

Thị trường căn hộ TP. HCM đang có xu hướng lệch hẳn về phân khúc cao cấp khi mức giá trung bình liên tục lập đỉnh mới. Nguồn cung căn hộ tầm trung – vốn phục vụ nhu cầu ở thực của đa số người dân – ngày càng khan hiếm, khiến giấc mơ an cư của nhóm khách hàng có thu nhập trung bình trở nên xa vời.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở của CBRE Việt Nam, tại TP. HCM, các dự án có giá trên 120 triệu đồng/m² ngày càng phổ biến, khiến thị trường nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp. Trong khi đó, các dự án tầm trung vốn dành cho người mua để ở gần như “mất hút” khỏi thị trường.

Đối với đô thị có quy mô dân số lớn như TP. HCM, quy mô dân số hiện nay rất cao, điều đó đồng nghĩa với việc, nhu cầu về nhà ở thực của phần lớn người dân cũng không ngừng gia tăng. Dẫu vậy, nguồn cung trên thị trường chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, khiến những người có nhu cầu ở thực thuộc phân khúc trung cấp, đặc biệt là các gia đình trẻ hay người có thu nhập trung bình, gần như không thể tiếp cận được.

Số liệu của DKRA Group cho thấy, trong hơn 2.000 giao dịch căn hộ trong 9 tháng đầu năm 2025, có tới 70% thuộc về nhà đầu tư, trong khi chỉ 30% là người mua để ở. Giao dịch chủ yếu đến từ nhóm khách hàng đã sở hữu từ hai bất động sản trở lên, mua để tích sản hoặc đầu cơ lướt sóng.

Báo cáo của VARS IRE cũng ghi nhận 80% lượng căn hộ chào bán có giá trên 80 triệu đồng/m², trong khi phân khúc bình dân được xem là “xương sống” của thị trường gần như biến mất trong ba năm qua, khiến bài toán nhà ở vừa túi tiền ngày càng trở nên nan giải.