TP.HCM lấy ý kiến bảng giá đất mới: Nhiều khu vực tăng mạnh, tác động ra sao?

Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM đang lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất mới, dự kiến áp dụng từ đầu năm 2026. Theo đề xuất, khu vực trung tâm TP HCM trước sáp nhập ghi nhận hệ số tăng tối đa 1,56 lần; Bình Dương cũ tăng cao nhất 8 lần và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ tăng đến 3,78 lần.

Cơ quan này đánh giá có 12 nhóm đối tượng có thể chịu ảnh hưởng. Trong đó, hộ dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại khu vực Bình Dương trước sáp nhập – nơi giá dự kiến tăng mạnh nhất sẽ chịu tác động lớn. Tuy nhiên, Sở cho rằng tác động tổng thể không quá lớn do bảng giá được xây dựng bám sát giá phổ biến trên thị trường.

Tại khu vực TP.HCM cũ, chi phí hành chính liên quan đến đất đai được đánh giá không biến động nhiều. Giá đất ở tại Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn và Bình Chánh gần như giữ nguyên. Ngược lại, đất nông nghiệp được đề xuất tăng 50–70%, giúp cân đối chi phí cho người dân. Các khu vực thuộc Bà Rịa – Vũng Tàu cũ cũng chỉ chịu tác động nhẹ do mức tăng tối đa dưới 4 lần.

Nhóm tái định cư và các trường hợp giao đất không qua đấu giá có thể bị ảnh hưởng khi tiền sử dụng đất được tính theo giá thị trường trong bảng giá mới. Việc điều chỉnh giá đất sẽ làm thay đổi phần chênh lệch người dân phải nộp.

Trong khi đó, các nhóm thuê đất trả tiền hằng năm, nộp lệ phí sử dụng và hộ nghèo, gia đình chính sách ít bị tác động nhờ các chính sách miễn, giảm vẫn tiếp tục duy trì.

Ngược lại, Sở nhận định doanh nghiệp bất động sản không chịu ảnh hưởng trực tiếp, bởi tiền sử dụng đất trong dự án thương mại vẫn được tính theo phương pháp thặng dư, không phụ thuộc bảng giá. Các doanh nghiệp sản xuất – thương mại cũng không chịu áp lực lớn trước năm 2026 khi thuế và phí đất đai vẫn giữ ổn định, và chỉ bị tác động gián tiếp sau đó.

Bảng giá đất mới sẽ là căn cứ tính các loại phí và thuế như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng và giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Điều này được dự báo sẽ ảnh hưởng nhiều đến giao dịch mua bán, đặc biệt với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Sở Tài nguyên và Môi trường cho rằng bảng giá mới giúp tiệm cận thị trường, minh bạch hóa và hạn chế cơ chế “hai giá”. Bảng giá cũng được thiết kế nhằm thu hút đầu tư tại các khu công nghiệp thuộc Bình Dương cũ và phát triển du lịch ở các khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ với mức giá thấp hơn đất thương mại dịch vụ (30–70%).

Tuy vậy, giới chuyên môn đánh giá tác động thực tế có thể lớn hơn dự kiến. Chuyên gia Lê Quốc Kiên cho rằng, bảng giá mới tăng tính công bằng khi đền bù, thu hồi đất, nhưng sẽ tạo áp lực lớn với các hộ chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Tại Cần Giờ, ông dẫn chứng một trường hợp chuyển đổi đất có thể phải nộp thuế tăng từ 185 triệu đồng lên 2,25 tỷ đồng khi áp dụng bảng giá mới.

Theo ông Kiên, chi phí quá cao khiến nhiều hộ khó chuyển đổi hợp pháp, dẫn đến nguy cơ đất bỏ hoang hoặc xây dựng trái phép. Việc thiếu nguồn cung đất hợp pháp có thể đẩy giá nhà tăng mạnh, khiến người mua ở thực gặp nhiều khó khăn.

Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định bảng giá đất mới có thể ảnh hưởng đến cả người dân và doanh nghiệp. Việc tăng chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất khiến chi phí phát triển dự án tăng cao, doanh nghiệp nhỏ có nguy cơ chậm tiến độ hoặc hoãn triển khai. Điều này có thể khiến nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở vừa túi tiền tiếp tục sụt giảm.

Các chuyên gia cũng cảnh báo, khi giá đất tăng theo nguyên tắc “nước lên thuyền lên”, các loại nghĩa vụ thuế – phí liên quan sẽ tăng theo. Những người đang làm thủ tục cấp sổ, chuyển nhượng hoặc nhận bồi thường có thể chịu tác động đáng kể, nhất là ở khu vực giá điều chỉnh quá cao so với trước, làm tăng nguy cơ phát sinh khiếu nại và tranh chấp.