"Cởi" nút thắt, mở "con đường vàng" cho thị trường bất động sản Việt Nam bước vào kỷ nguyên mới

Những tín hiệu tích cực mở ra kỷ nguyên mới cho thị trường bất động sản

Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2025, với chủ đề "Thị trường BĐS Việt Nam sẵn sàng bước vào kỷ nguyên mới", PGS. TS Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, chia sẻ rằng thị trường bất động sản Việt Nam đã ghi nhận nhiều dấu hiệu "khác thường" trong năm 2024, phản ánh những thay đổi tích cực trong bối cảnh kinh tế và chính trị của đất nước.

Ông Thiên nhấn mạnh rằng những tuyên bố mạnh mẽ của Tổng Bí thư và cả những quyết định của Chính phủ về phát triển hạ tầng, thu hút đầu tư, cùng sự thay đổi trong bộ máy lãnh đạo nhưng vẫn giữ ổn định chính trị đã tạo ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản.

Những khó khăn của thị trường trong năm 2024 là một phần của quá trình chuyển mình, và chính những yếu tố "khác thường" này sẽ là nền tảng vững chắc cho sự phát triển mạnh mẽ trong tương lai.

Ông Thiên khẳng định rằng những vướng mắc hiện tại sẽ được giải quyết trong thời gian tới, đặc biệt từ năm 2025 trở đi, khi thị trường bất động sản sẽ phát triển mạnh mẽ và ổn định hơn. Mặc dù vẫn còn những thách thức, nhưng đây chính là cơ hội để các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà kinh doanh bản lĩnh, khai thác tiềm năng của thị trường bất động sản một cách hiệu quả, tiến tới một tương lai tươi sáng.

Cũng tại Diễn đàn, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch thường trực VARS cho rằng, ba dự án Luật Bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8 đã tháo gỡ những khó khăn về thể chế, khắc phục sự chồng chéo giữa các quy định về đất đai, đầu tư và bất động sản, tạo cơ chế hợp lý cho các dự án triển khai và mới.

Các thủ tục hành chính cũng được cải cách, giảm chi phí cho doanh nghiệp và tạo động lực cho thị trường phục hồi. Kết quả là giao dịch BĐS đang có xu hướng tăng lên, tạo niềm tin cho nhà đầu tư.

8 nút thắt cần tháo gỡ để thị trường bất động sản "cất cánh"

Tuy nhiên, theo ông Thanh, để thị trường bất động sản phát triển bền vững, vẫn cần tháo gỡ các nút thắt còn tồn tại. Dưới đây là tám vấn đề chính cần được giải quyết.

Nút thắt đầu tiên, về vấn đề tính tiền sử dụng đất: Nhiều địa phương chưa công bố bảng giá đất hoặc đã công bố nhưng giá quá cao, gây khó khăn cho các chủ đầu tư (CĐT). Điều này làm gia tăng chi phí và đẩy giá bán bất động sản lên cao.

Ông Thanh đề xuất cần xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản với dữ liệu cập nhật, chính xác để xác định giá đất hợp lý, đồng thời khuyến khích giao dịch qua sàn để đảm bảo tính công khai, minh bạch.

Nút thắt thứ 2 là công tác giải phóng mặt bằng: Việc giải phóng mặt bằng đối với các dự án lớn do Nhà nước thực hiện và các dự án nhỏ do doanh nghiệp tự thỏa thuận đang gây khó khăn, đặc biệt cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Ông đề xuất cần hỗ trợ các doanh nghiệp này trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng để giảm áp lực và tránh nguy cơ thao túng thị trường.

Nút thắt thứ 3 liên quan đến tâm lý "đợi" của chính quyền địa phương: Một số địa phương vẫn "chờ đợi" các địa phương khác triển khai luật để quan sát và hành động, làm chậm tiến độ thực hiện các dự án.

Ông Thanh kiến nghị cần thúc đẩy các địa phương áp dụng ngay các quy định mới và xử lý nghiêm các cán bộ, đơn vị chậm trễ.

Nút thắt thứ tư là khó khăn trong M&A (Mua bán và sáp nhập dự án): Các CĐT muốn chuyển nhượng dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhưng nhiều dự án đang gặp khó khăn về tài chính.

Ông Nguyễn Chí Thanh đề xuất Nhà nước hỗ trợ phân loại các dự án và kết nối nguồn vốn để "cấp cứu" những dự án cần vốn hoặc hỗ trợ pháp lý cho các dự án vướng mắc pháp lý.

Nút thắt thứ 5 là lỗ hổng trong đấu giá đất: Nhiều cuộc đấu giá đất bị lợi dụng khi người tham gia bỏ giá cao rồi đồng loạt bỏ cọc, gây thiệt hại và ảnh hưởng tới tính minh bạch của thị trường.

Vị chuyên gia này đề xuất cần nâng cao mức đặt cọc, tăng mức xử phạt đối với các hành vi lợi dụng đấu giá và xây dựng quy định về thời gian chuyển nhượng đất sau khi trúng đấu giá.

Nút thắt thứ 6 là vấn đề liên quan đên quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội (NƠXH): Việc phân bổ quỹ đất để phát triển NƠXH gặp khó khăn, đặc biệt là trong việc lập quy hoạch.

Ông Thanh cho rằng các địa phương cần khẩn trương rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị và công nghiệp để dành quỹ đất cho NƠXH, đồng thời tăng cường đầu tư công và sử dụng ngân sách nhà nước để xây dựng hạ tầng xung quanh các khu vực này.

"Nên thuê tổ chức tư vấn định giá và thực hiện quy trình xác định giá để giá khởi điểm phù hợp hơn; xem xét nâng mức đặt cọc và phạt cọc. Đồng thời đưa ra quy định chi tiết về những hành vi được coi là gây ảnh hưởng tới các phiên đấu giá cùng mức xử phạt cụ thể. Đặc biệt là việc xếp hạng uy tín của các cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá (đưa danh sách các cá nhân, tổ chức vi phạm vào danh sách để hạn chế hoặc cấm tham gia các phiên đấu giá) và xét việc quy định về thời gian cho phép chuyển nhượng sau khi trúng đấu …", ông Nguyễn Chí Thanh đề xuất.

Nút thắt thứ 7 là vấn đề thiếu vốn cho các dự án: Nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn tín dụng.

Ông Thanh kiến nghị cần phân loại các dự án vướng mắc và hỗ trợ các doanh nghiệp có khả năng triển khai khi có đủ vốn. Đồng thời, cần nâng cao sự phối hợp giữa Nhà nước, doanh nghiệp và ngân hàng để tạo ra các cơ chế hỗ trợ đặc thù.

Và nút thắt thứ 8 là những Quy định về phòng cháy chữa cháy (PCCC): Với các quy định về PCCC thay đổi liên tục, nhiều dự án đã triển khai theo quy định cũ nhưng lại không phù hợp với quy định mới, gây khó khăn cho các doanh nghiệp và tốn kém chi phí.

Phó Chủ tịch thường trực VARS đề xuất cần nghiên cứu và quy định lại các mốc thời gian ban hành quy định để doanh nghiệp có đủ thời gian "xoay sở", đảm bảo không đội thêm chi phí và kéo dài thời gian triển khai dự án.

"Với các dự án thuộc giai đoạn 'giao thoa' giữa các quy định khác nhau: Nhà nước cần quy định cơ chế hỗ trợ phù hợp để đảm bảo doanh nghiệp không bị đội thêm chi phí cũng như kéo dài quá lâu thời gian thực hiện, đưa dự án vào nghiệm thu", ông Thanh đề xuất.

Dù gặp nhiều khó khăn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có tiềm năng lớn và sẵn sàng bước vào kỷ nguyên mới. Việc tháo gỡ các nút thắt hiện tại sẽ giúp thị trường phát triển bền vững và mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư, tạo nền tảng cho sự phục hồi và phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới./.