Doanh nghiệp bất động sản "đau đầu" với bài toán tiền sử dụng đất theo bảng giá mới

Những bất cập trong cách tính tiền sử dụng đất đã khiến hàng loạt dự án bất động sản rơi vào tình trạng trì trệ, đồng thời đẩy các doanh nghiệp phát triển dự án vào thế tiến thoái lưỡng nan, "làm cũng khó mà không làm cũng không xong" do không thể dự đoán chính xác chi phí phải trả hoặc đối mặt với nguy cơ nợ nần khi tiền sử dụng đất bất ngờ tăng vọt sau khi dự án được triển khai.

Hàng loạt dự án đình trệ vì "tắc" tiền sử dụng đất

Thời gian qua, thị trường bất động sản có những chuyển biến tích cực với nhiều doanh nghiệp bắt đầu mở rộng quỹ đất, triển khai dự án.

Tuy nhiên, cơ hội phục hồi lại trở thành thách thức khi không ít doanh nghiệp có dự án phải đình trệ vì "tắc" ở khâu tính tiền sử dụng đất. Nhiều dự án dù đã hoàn thiện nhưng vẫn không thể mở bán do chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan, mà nguyên nhân đến từ những bất cập trong xác định giá đất.

Theo VARS, thời gian phê duyệt giá đất kéo dài, có khi lên đến vài năm hoặc thậm chí hàng chục năm, không chỉ làm đình trệ dự án mà còn khiến chi phí phát sinh tăng cao. Doanh nghiệp phải gánh thêm lãi vay, chi phí cơ hội trong thời gian chờ định giá. Quy trình kéo dài và giá trị tiền sử dụng đất khó đoán định còn gây khó khăn trong việc lập kế hoạch tài chính, dẫn đến nguy cơ thiếu hụt vốn hoặc mất khả năng trả nợ.

Đối với các dự án từng áp dụng tính tạm tiền sử dụng đất, doanh nghiệp đối mặt với rủi ro lớn khi phải nộp bổ sung khoản tiền chênh lệch, dẫn đến nguy cơ thua lỗ. Không ít doanh nghiệp đã hoàn thành dự án, bàn giao nhà cho khách hàng nhưng vẫn phải gánh thêm chi phí tài chính lớn khi các địa phương rà soát và điều chỉnh lại tiền sử dụng đất.

Bất cập này không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất đai và thiệt hại kinh tế cho doanh nghiệp lẫn khách hàng mà còn tạo áp lực lớn cho thị trường bất động sản và nền kinh tế. Việc chậm trễ giải quyết tiền sử dụng đất làm giảm uy tín của doanh nghiệp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến nguồn cung, khiến thị trường mất dần sức hút và cơ hội phục hồi.

VARS nhận định, ách tắc trong định giá đất khiến hàng chục nghìn căn nhà bị "treo" sổ hồng, gây khó khăn cho người mua trong giao dịch, thế chấp vay vốn và cả đời sống sinh hoạt. Những hệ lụy như khó nhập khẩu cho con đi học, phát sinh tranh chấp pháp lý, kiện tụng, bồi thường càng làm vấn đề thêm trầm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến niềm tin của nhà đầu tư và khách hàng. 

Giá đất tăng - Áp lực đè nặng giá nhà

Hành lang pháp lý mới chính thức áp dụng từ ngày 1/8/2024 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những vướng mắc trong khâu định giá đất tại các địa phương.

Tuy nhiên, VARS cảnh báo bảng giá đất mới với mức điều chỉnh tăng cao đang tạo ra nỗi lo lớn cho doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là rủi ro về việc giá nhà tăng cao.

Theo nguyên tắc xác định giá đất mới dựa trên thị trường, chi phí đất đai, bao gồm cả tiền sử dụng đất sẽ tăng đáng kể. Điều này khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc huy động nguồn lực tài chính để hoàn thành nghĩa vụ.

Do tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành bất động sản, khi giá đất tăng, các doanh nghiệp có thể phải điều chỉnh giá bán để đảm bảo lợi nhuận. Thực tế, giá nhà ở tại Hà Nội và nhiều thành phố lớn đã thiết lập mặt bằng cao trong thời gian qua và nếu tiếp tục tăng, cơ hội sở hữu nhà của người dân sẽ ngày càng thu hẹp.

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, chỉ ra ba vấn đề lớn liên quan đến nghĩa vụ tài chính đất đai:

Thứ nhất, tại một số địa phương đã duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, mức giá đưa ra được đánh giá tương đối cao. Do việc xác định giá chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, được thực hiện bằng cách so sánh với mặt bằng giá gần nhất đang giao dịch như sản phẩm đấu giá. Trong khi nguồn cung sản phẩm này khan hiếm, khiến mức giá đấu trúng thường bị đẩy lên cao, làm mức giá của thửa đất cần định giá được duyệt cao theo.

Thứ hai, đối với một số thị trường BĐS đang chưa hồi phục, việc sử dụng dữ liệu đầu vào để xác định giá đất trong khoảng 2 năm gần đây, có thể trùng với thời điểm thị trường BĐS còn đang trong giai đoạn nóng sốt, là bất hợp lý, sẽ dễ dẫn đến việc xác định giá đất không phù hợp với tình hình thực tế hiện tại.

Thứ ba, sai phạm trong việc thẩm định giá làm thất thu ngân sách nhà nước trong thời gian qua khiến các cán bộ địa phương có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý. Để “an toàn” trong việc định giá nhằm tránh rủi ro bị xem xét trách nhiệm về sau, cán bộ địa phương thường lựa chọn duyệt giá đất ở mức cao hoặc chậm trễ trong việc phê duyệt. Do đó, những dự án đã được phê duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai sớm thường cao hơn rất nhiều so với mặt bằng, khiến hiệu quả kinh doanh của dự án thấp, thậm chí có nguy cơ lỗ. Trong khi, những dự án chưa được xác định giá đất thì bị đình trệ, chậm tiến độ.

"Để giải quyết tình trạng này, tôi cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới. Cần quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất, các dự án đã hình thành trước giai đoạn nào sẽ được áp dụng khung giá cũ. Và dự án được phê duyệt từ thời điểm nào áp dụng bảng giá đất mới", ông Chung chia sẻ.

Ông Nguyễn Văn Lợi - Giám đốc CTCP Bất động sản Đất Vàng Hải Dương, kiến nghị Nhà nước cần xem xét lại tiền sử dụng đất ở các dự án bị phản ánh tính toán chưa hợp lý, đồng thời miễn phạt chậm nộp nếu xác định có sai sót trong quá trình tính giá. Với các dự án mới, cần chốt rõ thời điểm và phương pháp tính tiền sử dụng đất để doanh nghiệp dễ dàng dự báo chi phí và hiệu quả đầu tư./.