Giá nhà vượt quá khả năng chi trả, dòng tiền ồ ạt đổ vào vùng ven

Dòng tiền đang ồ ạt đổ vào các khu vực này, tạo cơ hội cho sự phát triển các dự án nhà ở mới, mang lại giải pháp về không gian sống thoải mái và hợp lý hơn cho người dân.

Xu hướng này không chỉ giúp giảm bớt áp lực cho thị trường bất động sản trung tâm mà còn góp phần thay đổi diện mạo các vùng ven đô.

Sự cạnh tranh từ các đô thị vệ tinh

Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2024 vừa phát hành của Avison Young Việt Nam cho biết, trong quý III năm 2024, thị trường bất động sản liền thổ tại TP.HCM và Hà Nội ghi nhận những diễn biến đa dạng.

Tại TP.HCM, các dự án mới như Zeit River Thủ Thiêm và L’Arcade Phú Mỹ Hưng có tỷ lệ hấp thụ hơn 70%, tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn hạn chế. Điều này khiến các khu vực lân cận như Đồng Nai và Bình Dương trở thành lựa chọn thay thế với giá thấp hơn TP.HCM tới 60%, thu hút lượng lớn người mua. Dự báo, thị trường TP.HCM sẽ tiếp tục đối mặt với sự cạnh tranh từ các đô thị vệ tinh, trong khi giá nhà đất vẫn duy trì xu hướng tăng.

Trong quý III/2024, các sản phẩm liền thổ tại TP.HCM tiếp tục được giao dịch chủ yếu với các nguồn cung hiện tại là 164 căn nhà phố thương mại, thuộc hai dự án mới Phú Mỹ Hưng L’arcade (Phú Mỹ Hưng) tại Quận 7, và The Meadow (Gamuda Land) tại Bình Chánh và một vài dự án hiện hữu khác từ trước đó. Thị trường không ghi nhận nguồn cung mới nào cho phân khúc nhà ở liền thổ, phản ánh sự khan hiếm trong thị trường. Tình trạng này đã làm gia tăng giá trị các dự án hiện tại.

Trong bối cảnh hạ tầng giao thông ngày càng phát triển, đặc biệt là các tuyến cao tốc và vành đai, các khu vực vệ tinh này ngày càng thu hút sự quan tâm từ thị trường, góp phần tạo ra một xu hướng di cư mới từ trung tâm TP.HCM ra các khu vực lân cận.

Tuy nhiên, số lượng giao dịch thấp trong quý này chỉ rơi vào khoảng 60 giao dịch, cho thấy việc tình trạng lệch pha giữa giá bán và khả năng chi trả của người mua trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn duy trì ở mức cao.

Mức giá trung bình của các dự án nhà ở liền thổ tại TP.HCM trong quý III/2024 vẫn duy trì ổn định, với mức giá trung bình dao động từ 9.000-11.000 USD/m2 cho các dự án thuộc khu đô thị và khoảng 5.500-7.000 USD/m2 đối với các sản phẩm nằm riêng lẻ.

Về tỷ lệ hấp thụ, thị trường ghi nhận mức khoảng 40-50%, tỷ lệ tương đối khiêm tốn do tình trạng mức giá bán gia tăng quá cao.

Cùng với sự phát triển của hạ tầng, chi phí phát triển các dự án bất động sản cũng liên tục gia tăng khiến cho mức giá ngày càng khó tiếp cận. Thị trường nổi bật với dự án L’Arcade (Phú Mỹ Hưng) nằm trong khu đô thị Phú Mỹ Hưng đang được chào bán trên thị trường với mức giá trung bình khoảng 27.000-36.000 USD/m2 dựa trên diện tích đất và dự án The Meadow Bình Chánh (Gamuda Land) ghi nhận mức giá bán khoảng 5.000-7.000 USD/m2.

Ngoài ra, trên thị trường thứ cấp, các sản phẩm cũng cho thấy mức tăng giá khoảng 5-8% ở một số khu dân cư, khu đô thị có tỉ lệ lắp đầy trên 50% như chuỗi dự án thuộc Khang Điền bao gồm Mega Ruby, Villa Park hay Melosa Gardens.

Tại Hà Nội, thị trường bất động sản liền thổ đang dần trở nên sôi động khi các chủ đầu tư liên tục đưa ra những dự án lớn trở lại thị trường. Xu hướng này có thể được giải thích do sự thiếu hụt của nguồn cung nhà ở liền thổ trong những quý đầu năm, và xu hướng này có triển vọng tăng trong các tháng cuối năm.

Trong đó sự ra mắt của Vinhomes Global Gate ở quận Đông Anh, khu vực phía Đông của trung tâm thành phố được kỳ vọng mang đến sự phát triển cho những khu liền kề về mặt quy hoạch cũng như phát triển đô thị. Cùng với đó, bất động sản liền thổ ở các khu vực ngoài trung tâm cũng ghi nhận mức tăng từ 5-10%.

Nguồn cung thị trường bất động sản liền thổ ở Hà Nội trong quý III/2024 ghi nhận sự ra mắt của dự án Vinhomes Global Gate với gần 2.000 căn từ hai phân khu chính là Tinh Hoa và Thịnh Vượng. Dự án được quy hoạch với tổng diện tích 385ha đất về phía Đông Bắc TP. Hà Nội, dự kiến cung cấp khoảng 5.000 căn ra thị trường.

Ngoài ra, các sản phẩm liền thổ nằm trong khu đô thị được quy hoạch bài bản, tích hợp tiện ích thương mại đi kèm như Starlake Tây Hồ Tây hay Ciputra Nam Thăng Long ghi nhận tiềm năng tăng trưởng tốt trong giá bán thứ cấp, cho thấy sự hấp dẫn của loại hình này trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung mới.

Ở khu vực ngoài trung tâm, nhu cầu đối với bất động sản liền thổ cũng cho thấy dấu hiệu tăng giá tương tự khi một số dự án như Vinhomes Riverside (Vinhomes), HUD Mê Linh Central hay Vinhomes Ocean Park 1 ghi nhận mức tăng giá khoảng 5-10% trên thị trường thứ cấp.

Mặc dù nguồn cung mới trên thị trường đã được cải thiện, nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Tình trạng khan hiếm nguồn cung tiếp tục diễn ra, không chỉ ở phân khúc bình dân mà còn trong các sản phẩm biệt thự và nhà liền kề cao cấp, dẫn đến giá bán tăng trên thị trường thứ cấp.

Mức giá sơ cấp bất động sản liền thổ tại Hà Nội ghi nhận sự tăng trưởng khoảng 5-10%, trung bình khoảng 5.000-7.000 USD/m2. Sự tăng trưởng này nhờ vào dự án Vinhomes Global Gate với mức giá trung bình từ 10.000-11.000 USD/m2. Các sản phẩm tại dự án này đã khiến cho hoạt động của các dự án khác đang bán ở khu vực Hà Nội trở nên sôi động hơn, cho thấy sự quan tâm của thị trường đối với hình thức bất động sản có quy mô lớn.

Ghi nhận trong quý III/2024, các sản phẩm được chào bán tại khu vực Đông Bắc thành phố có mức giá cao hơn so với các khu vực khác khoảng 3-5% nhờ vào vị trí tốt, kết nối đến trung tâm và các vùng lân cận thông qua các hạ tầng trọng điểm của khu vực như sân bay Nội Bài hay cầu Nhật Tân. Điều này đồng thời phản ánh cho xu hướng phát triển tương lai của loại hình bất động sản liền thổ tại Hà Nội, phát triển li tâm cùng với sự phát triển hạ tầng.

Ngoài ra, những thay đổi trong Luật Đất đai mới cũng sẽ tác động đến nhu cầu về bất động sản liền thổ tại Hà Nội.

Ngoài ra, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đô dự kiến sẽ tiếp tục trong thời gian tới do giá cả tại trung tâm quá cao. Các quận như Đông Anh, Hà Đông ở Hà Nội hoặc các khu vực ngoại thành TP.HCM sẽ trở thành điểm đến lý tưởng cho người mua nhà, đặc biệt là nhóm trung lưu. Với sự phát triển cơ sở hạ tầng như các tuyến đường vành đai và các khu đô thị mới, thị trường bất động sản vùng ven sẽ hưởng lợi đáng kể từ xu hướng này.

Nhiều yếu tố thúc đẩy xu hướng chuyển dịch

TP.HCM và Hà Nội là 2 trung tâm kinh tế, văn hóa lớn nhất của Việt Nam, thu hút lượng dân cư rất đông đúc từ khắp các tỉnh thành đổ về sinh sống và làm việc. Điều này dẫn đến tình trạng quá tải về cơ sở hạ tầng, giao thông và mật độ xây dựng, làm cho các khu vực trung tâm trở nên chật chội, ô nhiễm và thiếu không gian sống chất lượng.

Việc dân cư tập trung ở các khu vực trung tâm đã đẩy giá đất và giá căn hộ lên rất cao. Điều này khiến nhiều người mua nhà, đặc biệt là giới trẻ, các gia đình trẻ có thu nhập trung bình và thấp khó có thể sở hữu được căn hộ tại trung tâm thành phố.

Chính vì lý do đó, người mua và nhà đầu tư đang có xu hướng chuyển dịch sự quan tâm đến các khu vực vùng ven với giá cả hợp lý hơn, diện tích rộng hơn và môi trường sống trong lành, thoáng đãng hơn.

Hơn nữa, nhiều người thích sống ở các khu vực ngoại ô, nơi có ít tiếng ồn, ô nhiễm và áp lực giao thông hơn.

Một yếu tố quan trọng giúp thúc đẩy xu hướng chuyển dịch này là sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng giao thông kết nối giữa các khu vực vùng ven và trung tâm.

Các dự án như tuyến đường metro, đường cao tốc, đường vành đai đang được triển khai và mở rộng, giúp việc di chuyển từ vùng ven vào trung tâm dễ dàng hơn và nhanh chóng hơn.

Ví dụ, tại TP.HCM, tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) khi hoàn thành sẽ giúp kết nối khu vực TP. Thủ Đức với trung tâm thành phố một cách nhanh chóng và tiện hơn, làm tăng giá trị bất động sản ở các khu vực này.

Đáng chú ý, nhờ vị trí chiến lược liền kề TP.HCM và hạ tầng giao thông ngày càng đồng bộ, Bình Dương trở thành điểm đến hấp dẫn cho cả người mua nhà và giới đầu tư.

Những tuyến đường trọng điểm như Quốc lộ 13, cao tốc Mỹ Phước - Tân Vạn và các tuyến vành đai đang kết nối Bình Dương với TP.HCM và các khu vực lân cận, thúc đẩy giá trị bất động sản nơi đây không ngừng tăng trưởng.

Hơn thế nữa, với sự phát triển nhanh của các khu công nghiệp và sự đổ bộ của vốn đầu tư nước ngoài, nhu cầu nhà ở, căn hộ cho các chuyên gia và lao động cao cấp tại Bình Dương ngày càng gia tăng.

Đồng thời, định hướng xây dựng đô thị thông minh với các khu đô thị hiện đại đã và đang hình thành, khiến Bình Dương trở thành một "điểm sáng" đầy triển vọng trên thị trường bất động sản Việt Nam, hứa hẹn mang lại cơ hội đầu tư sinh lời bền vững trong tương lai.

Tương tự, ở Hà Nội, các dự án đường Vành đai 3, Vành đai 4, cùng với tuyến đường sắt trên cao Cát Linh - Hà Đông giúp giảm bớt áp lực giao thông từ trung tâm và tăng khả năng kết nối của các khu vực ngoại ô như Đông Anh, Gia Lâm cũng trở thành điểm sáng trên bản đồ đầu tư bất động sản./.