Sáp nhập tỉnh chưa đủ lực đỡ thị trường: Cảnh báo làn sóng FOMO ngắn hạn

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã khép lại quý I/2025 với loạt tín hiệu khởi sắc, được xem như bước khởi đầu tích cực cho một chu kỳ mới.

Theo báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), dù thị trường chưa ghi nhận sự bùng nổ trên diện rộng, nhưng nguồn cung và thanh khoản đã có dấu hiệu phục hồi rõ rệt ở một số phân khúc, đặc biệt nếu so với thời điểm trầm lắng trong năm 2023.

Cụ thể, tổng nguồn cung nhà ở trên thị trường trong quý I/2025 đạt 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong số này, 14.500 sản phẩm là hàng chào bán mới, giảm 50% so với quý IV/2024 nhưng gấp 3 lần quý I/2024. Phần còn lại là lượng hàng tồn tiếp tục được đưa ra thị trường.

Thị trường xuất hiện loạt dự án được kick-off và mở bán như: Him Lam Central Park An Hồng, Vinhomes Wonder City, Vinhomes Global Gate, Sun Urban City, Mascity Tower, Cara World Cam Ranh, Evergreen Tràng Duệ,...

Bà Phạm Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho biết, các dự án mở bán trong quý I nhìn chung có tốc độ hấp thụ tốt, nhờ nhu cầu mua ở thực vẫn gia tăng. Đồng thời, tâm lý nhà đầu tư cũng lạc quan hơn với kỳ vọng tăng giá trong trung và dài hạn, được hỗ trợ bởi triển vọng kinh tế cũng như sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống hạ tầng giao thông.

Bên cạnh đó, các tín hiệu về việc Ngân hàng Nhà nước nới lỏng chính sách tiền tệ, cùng với định hướng duy trì mặt bằng lãi suất thấp của Chính phủ, đã góp phần thúc đẩy nhu cầu mua BĐS cả từ người có nhu cầu ở thực lẫn giới đầu tư cá nhân.

Giao dịch BĐS sôi động trở lại sau kỳ nghỉ Tết. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý I đạt 45%, tương đương 12.273 giao dịch - bằng 50% so với quý trước nhưng tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024.

Ở các dự án mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 60%, đặc biệt cao tại các địa phương có thông tin quy hoạch, hạ tầng rõ ràng như Hà Nội, TP.HCM, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Thái Nguyên đều là những khu vực hiện thu hút mạnh dòng vốn từ giới đầu tư Hà Nội.

Xét theo phân khúc, căn hộ vẫn là động lực chính của thị trường, chiếm 72% tổng lượng giao dịch. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ có phần chững lại do phần lớn nguồn cung tập trung ở Hà Nội, trong bối cảnh sức cầu tại đây đang điều chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng nóng.

Phân khúc nhà ở thấp tầng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán mới đạt khoảng 52%. Một số dự án dù có giá cao nhưng vẫn thu hút người mua thực thuộc tầng lớp trung - thượng lưu, cũng như các nhà đầu tư tìm kiếm kênh trú ẩn tài sản dài hạn.

Trên thị trường thứ cấp, giao dịch và giá bán nhà thấp tầng tăng mạnh, đặc biệt là tại khu vực vùng ven Hà Nội - nơi hưởng lợi từ các dự án mới mở bán với mức giá cao. Nhiều căn biệt thự, nhà liền kề bị bỏ trống trong nhiều năm hiện được rao bán với giá tăng tới 30%, thậm chí gấp đôi so với năm 2023. Tuy nhiên, mức tăng thực tế về giao dịch và giá bán chỉ xuất hiện ở các sản phẩm thấp tầng thuộc các đại đô thị đã hoàn thiện hạ tầng và có đầy đủ dịch vụ tiện ích.

Đối với phân khúc đất nền thứ cấp, quý I ghi nhận mức tăng mạnh về cả giao dịch lẫn giá bán, nhất là với những lô đất có pháp lý đầy đủ, hạ tầng thực tế đang triển khai và giá trị đầu tư phù hợp, thường dưới 2 tỷ đồng.

Theo chuyên gia VARS, cơn sốt đất nền gần đây phần nào bị tác động bởi thông tin về kế hoạch sáp nhập các tỉnh, thành; cùng với việc nhiều địa phương công bố bảng giá đất mới  cao hơn nhiều lần so với bảng giá hiện hành và tâm lý FOMO trong giới đầu tư.

Nhiều tỉnh, thành trở thành tâm điểm giao dịch đất nền, giá bán tăng từ 20-30%. Hưng Yên, Bắc Giang, Hải Dương, Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng,… là những địa phương tiêu biểu. Tuy nhiên, thực tế ghi nhận mức tăng chỉ tập trung ở các tỉnh thành được kỳ vọng trở thành trung tâm sau sáp nhập, có hạ tầng giao thông, kinh tế - xã hội phát triển và mặt bằng giá BĐS còn tương đối thấp.

"Tôi cho rằng cơn sốt này có tính chất tương tự cơn sốt được tạo ra từ kết quả của các phiên đấu giá đất hồi quý III/2024. Thời gian sốt đất tương đối ngắn và không có tính bền vững. Người mua cần xác định rõ đợt sáp nhập này chỉ là sự thay đổi về mặt hành chính.

Muốn đầu tư BĐS an toàn và hiệu quả thì cần quan tâm đến yếu tố phát triển bền vững. Nhà đầu tư phải tìm hiểu thật kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng.

Ngoài ra, việc sáp nhập các tỉnh, thành giúp rút ngắn một số thủ tục hành chính, qua đó có cơ hội giảm thời gian thực hiện dự án BĐS. Khi nguồn cung được cải thiện, giá sẽ được điều chỉnh về mức phù hợp hơn", bà Miền nhận định.