VARS: Thị trường bất động sản tiềm ẩn bong bóng, làm sao "phanh" đà tăng giá nhà?

Đây là nhận định được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nêu trong báo cáo thị trường tuần đầu tiên của tháng 11/2025 vừa công bố.

Nguồn cung nhà ở mất cân đối, giá vượt khả năng chi trả

VARS cho biết trong 3 năm qua, nguồn cung nhà ở trên thị trường tăng mạnh nhưng cơ cấu vẫn mất cân đối. Phần lớn các dự án mới tập trung vào phân khúc cao cấp, giá trị lớn, chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư, bao gồm cả đầu cơ.

Ngay cả ở các vùng ven, nơi vốn được kỳ vọng cung cấp nhà ở vừa túi tiền, giá bán thực tế vẫn cao hơn đáng kể so với thu nhập bình quân của người dân, chỉ "thấp hơn tương đối" so với khu vực trung tâm. Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất của thị trường nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Theo VARS, sự lệch pha cung - cầu khiến giá nhà, đặc biệt là căn hộ tại các thành phố lớn, tăng mạnh, thiết lập mặt bằng giá mới vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế. Điều này không chỉ làm thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân mà còn tăng nguy cơ hình thành bong bóng giá.

Khả năng tiếp cận nhà ở đang giảm mạnh. Với căn hộ 2 phòng ngủ tại đô thị khoảng 5 tỷ đồng, một gia đình có thu nhập cao, khoảng 50 triệu đồng/tháng, cần khoảng 8 năm nếu dành toàn bộ thu nhập để mua, hoặc 25 năm nếu tuân theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập.

Theo nguyên tắc này, ngay cả phân khúc nhà ở xã hội vốn thiết kế cho người thu nhập thấp tại đô thị cũng không còn rẻ, với giá khoảng 1,5 tỷ đồng cho căn 60 m2. Ngay cả hộ gia đình có thu nhập tối đa theo tiêu chí xét duyệt (khoảng 40 triệu đồng/tháng) cũng phải tiết kiệm khoảng 10 năm, con số này còn lớn hơn khi áp dụng phương án vay.

Hệ quả là khoảng cách giữa nhóm đã sở hữu tài sản và nhóm chưa có ngày càng lớn. Tăng trưởng bất động sản thực chất chỉ làm giàu cho một nhóm nhỏ những người đã nắm giữ tài sản từ trước. Trong khi phần lớn người dân cảm nhận "nghèo đi" dù kinh tế tăng trưởng, bởi chi phí nhà ở tăng nhanh hơn thu nhập. Những người có lợi thế tài chính và tài sản ban đầu tiếp tục tích lũy bất động sản, nhờ giá trị đất tăng, còn nhóm chưa sở hữu nhà đối mặt nguy cơ phải thuê dài hạn dù nỗ lực cải thiện thu nhập.

Giải pháp hạn chế khoảng cách giàu - nghèo từ thị trường nhà ở

VARS cảnh báo rằng nếu không có các biện pháp kịp thời, khoảng cách giàu - nghèo không chỉ tiếp tục nới rộng mà còn có nguy cơ bị "đóng cứng" qua nhiều thế hệ, trở thành thách thức lớn đối với mục tiêu an sinh xã hội, chiến lược đô thị hóa và tăng trưởng bền vững của quốc gia.

Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển và hạn chế rủi ro cho cả thị trường lẫn nền kinh tế, cần có các giải pháp "phanh" đà tăng nóng của giá nhà. Trong đó, giải pháp quan trọng nhất là khơi thông nguồn cung nhà ở phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, giá cả thị trường sẽ tự điều chỉnh theo cán cân cung - cầu thực tế.

VARS khuyến nghị loạt giải pháp cụ thể. Thứ nhất, đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành của hệ thống luật mới, đồng thời nâng cao năng lực thực thi của các cơ quan địa phương. Xử lý điểm nghẽn trong công tác giải phóng mặt bằng và rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Ngoài ra, cần xem xét bãi bỏ quy định thu bổ sung 5,4%/năm trên tiền sử dụng đất chậm nộp trong trường hợp người có quyết định giao đất/cho thuê đất trước 1-8-2024 nhưng chưa xác định giá đất, đồng thời sớm ban hành phương pháp xác định tiền sử dụng đất rõ ràng, ổn định.

Thứ hai, đa dạng hóa kênh vốn cho thị trường bất động sản nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp để trở thành nguồn vốn trung - dài hạn hiệu quả. Đồng thời, thúc đẩy hình thành quỹ nhà ở quốc gia và phát triển quỹ đầu tư tín thác bất động sản.

Thứ ba, nhà ở xã hội và các dự án nhà ở phù hợp thu nhập phải được ưu tiên trong quy hoạch và có cơ chế khuyến khích đủ mạnh. Phát triển đô thị cần gắn liền với hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường vành đai, metro và cao tốc, nhằm mở rộng không gian đô thị, giảm áp lực giá đất tại trung tâm.

Song song, cần phát triển thị trường cho thuê nhà chuyên nghiệp, giảm tâm lý "phải sở hữu nhà mới ổn định cuộc sống".

Thứ tư, nghiên cứu và ban hành các bộ tiêu chí, tiêu chuẩn để theo dõi và cảnh báo sớm diễn biến thị trường bất động sản, làm cơ sở cho việc đánh giá, phân loại và giám sát hoạt động của các chủ thể trên thị trường.