"Bảng giá đất mới của TP.HCM được cho là khá cao nhưng phản ánh đúng thị trường"

Tại Hội thảo “Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật Đất đai 2024 và các Luật liên quan" do Tạp chí Thương gia tổ chức sáng ngày 15/8, ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Luật Đất đai 2024 sẽ tác động nhiều đến các doanh nghiệp bất động sản.

Theo ông Đào Trung Chính, các doanh nghiệp, đặc biệt là chủ đầu tư dự án bất động sản cần lưu ý về phương thức tiếp cận đất đai, nhất là lưu tâm đến hoạt động đấu giá và đấu thầu. Trong đó, với trường hợp, giao đất, cho thuê đất không đấu giá, nếu Nhà nước giao đất không thu tiền thì các doanh nghiệp phải chú ý rằng, luật quy định những trường hợp cho thuê đất mà miễn tiền thuê đất một số năm để xây dựng cơ bản thì Nhà nước giao đất có chỉ định.

Đặc biệt, cần nhấn mạnh vấn đề nếu miễn toàn bộ thời gian thuê đất thì mới được xem là miễn. Trường hợp trừ một số năm hoàn thiện dự án sau đó được miễn một số năm thì chỉ nên xem là giảm tiền thuê đất.

Bên cạnh đó, đối với việc tiếp cận quỹ đất bằng phương án đầu thầu, các doanh nghiệp cần chú ý nâng cao năng lực bởi lẽ theo luật mới, sẽ tập trung lựa chọn nhà đầu tư có năng lực, có khả năng lan tỏa giá trị phát triển đến địa phương chứ không hoàn toàn tập trung đến mức giá tham gia đấu thầu. Với những doanh nghiệp đáp ứng đủ những điều kiện này, Hội đồng nhân dân tỉnh sẽ quyết định đấu giá, không phải đấu thầu.

Còn về quy định giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá có một quy định liên quan đến Luật Kinh doanh Bất động sản, đó là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư kinh nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản. Theo Luật Đất đai 2024, quy định rất cụ thể như sau: Đối với doanh nghiệp trong nước phải đăng ký biến động đất đai; đối với doanh nghiệp nước ngoài có thêm một thủ tục là Nhà nước có thẩm quyền sẽ ban hành một văn bản giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Do có thủ tục giao đất, cho thuê đất nên toàn bộ tiền sử dụng đất và cho thuê đất sẽ đều được áp dụng cho cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Như vậy, là cả hai đều thực thực hiện nghĩa vụ giống nhau.

Ngoài ra, tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm nhưng thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại.

Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất đặc biệt lưu ý các doanh nghiệp bất động sản, trường hợp nhà đầu tư được miễn giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất thì sẽ không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Đồng thời, các doanh nghiệp đầu tư trong trường hợp được miễn nghĩa vụ tiền đất thì không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

"Hiện nay, UBND các địa phương quyết định bảng giá đất. Vừa qua, mới chỉ cho TP.HCM điều chỉnh bảng giá đất mới, theo đánh giá của tôi tuy mức giá được cho là khá cao nhưng phản ánh đúng thị trường, căn cứ vào nguyên tắc của thị trường. Mức giá phải được giải quyết đồng bộ, đảm bảo sự rạch ròi, minh bạch giữa thu về và mức giá bồi thường cho người dân.

Đối với hoạt động bồi thường giải phóng mặt bằng, tôi xin nhấn mạnh, các chủ đầu tư có thể bồi thường bằng đất khác so với đất bị thu hồi. Ví dụ sau khi thực hiện thu hồi đất ở thì có thể lựa chọn đất phù hợp có mục đích sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng. Có thể lấy quỹ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội để bồi thường hỗ trợ tái định cư cho người dân. Đây là quy định tạo điều kiện cho chủ đầu tư có thể linh hoạt trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp", ông Đào Trung Chính nhấn mạnh.

Ở góc độ đại diện cho doanh nghiệp và người dân, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, 3 bộ Luật mới về bất động sản có hiệu lực sẽ có nhiều tác động tới thị trường.

Trước hết, với Luật Đất đai 2024, các quy định đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng “lấy người dân làm trọng tâm", bảo vệ lợi ích tối đa cho người mua nhà. Cụ thể, trước thực trạng các khu nhà tái định cư được xây dựng, nhưng bị bỏ hoang do không phù hợp với nhu cầu của người dân, Luật Đất đai 2024 đã quy định phải bố trí tái định cư xong mới được ra quyết định thu hồi đất.

Đối với đất nông nghiệp, Luật Đất đai 2024 cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần, thay vì 10 lần như Luật Đất đai 2013 quy định.

Đặc biệt, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Đối với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức (tối đa là 3 ha hoặc 2 ha tùy tỉnh, thành phố) thì phải thành lập tổ chức kinh tế, có phương án sử dụng đất trồng lúa và được UBND cấp huyện phê duyệt.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng hướng đến quyền lợi của người mua nhà khi chính thức cấp chứng nhận quyền sở hữu cho đất chưa có sổ từ sau năm 2014. 

Đối với Luật Nhà ở 2023, Luật đã được sửa đổi theo hướng mở rộng đối tượng được đầu tư nhà ở xã hội (gồm cả Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) và cả đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Thông qua đó, phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, hỗ trợ người có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận các dự án nhà ở giá phù hợp và các chương trình vay vốn ưu đãi.

Đánh giá về tác động của Luật Kinh doanh bất động sản, ông Đính cho biết, môi trường kinh doanh bất động sản sẽ lành mạnh, minh bạch hơn, đúng với chủ trương của Chính phủ. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, phải hoạt động trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc sàn giao dịch bất động sản .

Ngoài ra, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản buộc phải thanh toán qua ngân hàng, dự án bất động sản phải công khai thông tin trước khi đưa vào kinh doanh...

Các quy định này sẽ là nền tảng để xây dựng và số hóa cơ sở dữ liệu các dự án bất động sản để công bố công khai cho mọi thành viên thị trường, tránh tình trạng thông tin bất cân xứng, giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.

Ông Nguyễn Văn Đính cho biết thêm, theo Nghị định số 96 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư; số lần giao dịch bị giới hạn dưới 10 lần trong một năm và mỗi hợp đồng không quá 300 tỷ đồng, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, “lướt sóng", mua đi bán lại nhiều lần để đẩy giá, nhất là với sản phẩm đất nền.

"Để hạn chế xảy ra các cơn 'sốt' đất nền, gây ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường bất động sản, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã cấm 105 thành phố, thị xã không được phân lô, bán nền. Với những khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định khu vực chủ đầu tư có thể phân lô tách thửa và chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở.

Một quy định khác là chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Quy định này góp phần bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết", ông Đính chia sẻ./.