"Chớp" thời cơ sáp nhập, chủ đầu tư tăng giá 10% chỉ sau một đêm

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa tổ chức họp báo công bố báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025. Trong đó, làn sóng đầu tư nhà đất theo các thông tin sáp nhập tỉnh, thành được đánh giá là một trong 10 điểm nhấn nổi bật, phản ánh rõ nét bức tranh toàn cảnh của ngành địa ốc nửa đầu năm.

Bà Phạm Miền - Phó Viện trưởng VARS IRE cho biết, đợt sóng mạnh nhất trên thị trường bắt đầu từ cuối tháng 3 đến đầu tháng 4. Ở thời điểm đỉnh sóng, một số bất động sản ghi nhận mức tăng giá lên tới 40%. Đợt sóng này chủ yếu diễn ra ở phân khúc đất nền, tập trung tại các địa phương như Ninh Bình, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương và vùng ven Hà Nội... Nhiều chủ đầu tư đã tranh thủ "lướt sóng", tung hàng và thậm chí tăng giá bán 10% chỉ sau một đêm, nhưng thị trường vẫn ghi nhận lực hấp thụ khá tốt.

Tuy nhiên, từ giữa tháng 4, thị trường dần ổn định trở lại. Theo các chuyên gia, đến thời điểm hiện tại, "cơn sốt" đầu tư ăn theo thông tin sáp nhập đã lắng xuống và được kiểm soát. Nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, thay vì "tất tay", họ chuyển sang quan sát, chờ đợi thông tin rõ ràng trước khi đưa ra quyết định xuống tiền.

Tại các địa phương từng ghi nhận làn sóng tăng giá, thanh khoản bắt đầu có dấu hiệu chững lại ở mặt bằng giá mới, nhất là ở những khu vực không thuộc quy hoạch trung tâm hành chính.

Chia sẻ tại sự kiện, ông Nguyễn Đình Cương - Trưởng Ban Nghiên cứu Thị trường & Tư vấn Xúc tiến Đầu tư (VARS) cho biết, khu vực Trung du và miền núi phía Bắc nổi bật với Bắc Giang (cũ) - nơi thị trường phát triển nóng trong đầu tháng 4. Trong 2 tuần cao điểm, giá bất động sản tăng 20 - 30%. Chủ đầu tư ra hàng, điều chỉnh giá tăng 10 - 20% trong một đêm nhưng vẫn bán tốt. Tuy nhiên, chỉ một tuần sau đó, thanh khoản đã có dấu hiệu chững lại.

Tại Bắc Ninh, do không có nguồn cung mới, dòng tiền của nhà đầu tư đã chuyển hướng sang Bắc Giang (cũ). Còn ở Lạng Sơn, nhu cầu nhà ở xã hội bất ngờ tăng mạnh.

Tại khu vực Duyên hải Bắc Bộ, thị trường sôi động vào tháng 3 - 4 rồi đi ngang. Nhà thổ cư trong dân thanh khoản khá, giá cả ít biến động. Điểm sáng nổi bật là cuối quý II, dòng tiền đổ mạnh vào dự án mới - Vinhomes Golden City ở phía Nam TP. Hải Phòng. Theo VARS, với bối cảnh sáp nhập và mở rộng không gian phát triển, Hải Phòng có tiềm năng trở thành cực tăng trưởng mới trong thời gian tới.

Ở Hà Nội và vùng phụ cận, thị trường vẫn duy trì sự sôi động trong những tháng gần đây. Giá bán các dự án mới tiếp tục tăng nhưng vẫn được thị trường hấp thụ tốt. Giá thứ cấp cũng tăng theo giá sơ cấp, song thanh khoản không có nhiều chuyển biến tích cực.

Tại Hà Nam, cả đất nền thổ cư lẫn sản phẩm trong dự án đều ghi nhận giao dịch tốt. Trong khi đó, tại Hải Dương, giá bất động sản giảm do nhà đầu tư "bắt sóng" sáp nhập buộc phải cắt lỗ.

Khu vực Trung Trung Bộ tiếp tục có lực hấp thụ tốt đối với các dự án mở bán, với nguồn cung chủ yếu là căn hộ cao cấp. Giá bán ghi nhận tăng, hiện còn cách mức đỉnh năm 2019 khoảng 15 - 20%. Một số phân khúc như villa lưu trú, khách sạn, căn hộ có giá thuê tăng 30 - 40%.

Tại Đà Nẵng, nhà ở xã hội gặp khó vì thiếu quỹ đất, chủ đầu tư chưa đủ năng lực triển khai. Quảng Nam tuy có quỹ đất ven biển lớn nhưng chưa thu hút được đầu tư do hạ tầng chưa phát triển. Thị trường nơi đây cũng không bị tác động bởi thông tin thành lập khu thương mại tự do.

Tại Tây Nguyên, Đắk Lắk đang phục hồi chậm. Giá bất động sản khu vực trung tâm tăng 15 - 30%, nhờ nhu cầu ở thực và tâm lý đón đầu thông tin sáp nhập. Tại Lâm Đồng, nguồn cung - đặc biệt là đất nền gia tăng, nhưng tốc độ hấp thụ chậm lại.

Khánh Hòa ghi nhận sự cải thiện trong giao dịch nhà phố trung tâm và các khu đô thị. Trên 50% giao dịch đến từ nhu cầu đầu cơ, khiến giá bị đẩy cao. Giá thuê căn hộ, mặt bằng tăng 10 - 20% nhờ du lịch phục hồi. Một số doanh nghiệp thậm chí đã dùng vốn vay sản xuất - kinh doanh để đầu tư vào bất động sản.

TP.HCM và vùng phụ cận chứng kiến nguồn cung tăng mạnh, với hàng loạt dự án được khởi công, triển khai sau khi tháo gỡ các vướng mắc pháp lý. Nguồn hàng chủ yếu đến từ Long An (cũ) và Bình Dương (cũ). Giá mở bán tương đối hợp lý, tỷ lệ hấp thụ cao nhờ nhu cầu thị trường bị dồn nén thời gian qua, đồng thời cũng nhờ dòng tiền đầu tư từ miền Bắc đổ về.

Tại Tây Nam Bộ, nguồn cung bất động sản tăng mạnh, tập trung ở Long An (cũ) và Cần Thơ. Giao dịch cải thiện, tăng 40 - 50% so với quý I. Các sản phẩm đất nền trung tâm và nhà ở xã hội được tiêu thụ tốt. Những địa phương trở thành trung tâm hành chính sau sáp nhập như Cần Thơ, Cà Mau, Rạch Giá (An Giang) ghi nhận mức giá tăng 10 - 15% trong quý II.

Tổng thể, VARS đánh giá thị trường bất động sản tại nhiều địa phương đang dần trở lại trạng thái ổn định sau giai đoạn "sóng lớn". Ngoài việc tạo ra làn sóng đầu tư, bà Phạm Miền nhận định quá trình sáp nhập tỉnh, thành còn mang lại ba tác động tích cực đến thị trường:

Thứ nhất, tinh gọn bộ máy hành chính, rút ngắn thời gian và chi phí thực hiện dự án, giúp tạo dư địa giảm giá, qua đó hỗ trợ các chủ đầu tư đưa ra mức giá hấp dẫn hơn.

Thứ hai, sáp nhập giúp mở rộng quy mô thị trường, tạo điều kiện để triển khai các dự án lớn, đồng bộ.

Thứ ba, các địa phương sau sáp nhập có cơ hội phát huy thế mạnh sẵn có, đồng thời thừa hưởng thêm tiềm năng, kinh nghiệm quy hoạch và quản lý từ các trung tâm kinh tế lớn. Trong khi đó, các đô thị trung tâm cũng được mở rộng không gian phát triển, hạ tầng kết nối hoàn thiện hơn, làm lan tỏa nhu cầu nhà ở từ nội đô ra khu vực xung quanh - hình thành mối quan hệ đôi bên cùng có lợi.

Khi thị trường đi vào quỹ đạo ổn định, việc mở rộng không gian đô thị sau sáp nhập sẽ trở thành xu hướng. Điều này mở ra cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân, tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển thị trường mới và giúp các địa phương thu hút đầu tư hiệu quả hơn.