Quy định về tiền đặt cọc trong đấu giá đất bạn nên biết

Quy định tiền đặt cọc trong đấu giá đất là bao nhiêu?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 thì người tham gia đấu giá phải thực hiện nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước sẽ do tổ chức đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá thỏa thuận, tuy nhiên dựa vào quy định tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Tiền đặt cọc sẽ được gửi vào một tài khoản riêng của tổ chức đấu giá tài sản được mở ở ngân hàng thương mại. Đối với trường hợp khoản tiền đặt trước có giá trị dưới trăm triệu đồng thì người tham gia đấu giá có thể thực hiện nộp tiền trực tiếp cho tổ chức đấu giá. Tổ chức đấu giá tài sản cùng người tham gia đấu giá có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng. 

Tổ chức đấu giá tài sản phải tuân thủ chỉ được thu tiền đặt trước của người tham gia đấu giá trong thời hạn 3 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá (trừ những trường hợp tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá có thỏa thuận khác nhưng phải trước ngày mở cuộc đấu giá). Tổ chức đấu giá không được sử dụng tiền đặt trước của người tham gia đấu giá vào bất kỳ mục đích nào khác. 

Điều kiện đối với đất được đưa ra đấu giá

Theo quy định hiện nay, điều kiện đối với đất đưa ra đấu giá bao gồm: 

• Đất đáp ứng được quy định tại 1 Điều 119 của Luật Đất đai 2013;

• Đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định về giá khởi điểm để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất;

• Phải thực hiện việc đấu giá đất thực hiện đối với từng thửa đất;

• Đất phải có quy hoạch chi tiết, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Tính từ thời điểm công bố kết quả trúng đấu giá, khoản tiền đặt cọc trước và tiền lãi được chuyển thành tiền cọc để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. 

Đối với trường hợp trúng đấu giá không nộp tiền/không đủ tiền trúng đấu giá đất theo quy định hiện hành thì người trúng đấu giá sẽ không nhận lại được tiền cọc. Đối với trường hợp trúng đấu giá đã nộp nhiều hơn khoản tiền đặt cọc, số tiền chênh lệch nhiều hơn so với số tiền đặt cọc theo quy định sẽ được Nhà nước hoàn trả.

Nguyên tắc đấu giá đất mới nhất

Để đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật về đấu giá thì việc đấu giá đất phải thực hiện theo một nguyên tắc nhất định. Quy định nguyên tắc đấu giá dựa trên nguyên tắc hoạt động đấu giá nói chung, đặc điểm riêng của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. 

Căn cứ theo quy định điều 117 của Luật đất đai 2013 thì hoạt động đấu giá đất phải đảm bảo được 2 nguyên tắc sau:

• Việc đấu giá đất phải được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, bình đẳng, trung thực, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.

•  Việc thực hiện đấu giá đất phải đúng quy định về trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai cũng như pháp luật về đấu giá tài sản.

Khoản tiền đặt cọc trước được xử lý như thế nào sau khi kết thúc phiên đấu giá?

Những người tham gia đấu giá vẫn được quyền thực hiện từ chối khi tham gia cuộc đấu giá và được nhận lại tiền đặt trước trong trường hợp nếu có thay đổi về giá khởi điểm, chất lượng tài sản đã niêm yết, số lượng, thông báo công khai. Đối với trường hợp khoản tiền đặt trước phát sinh lãi thì người tham gia đấu giá đất được nhận tiền lãi đó. 

Tổ chức đấu giá tài sản có trách nhiệm tiến hành hoàn trả khoản tiền đặt trước, thanh toán tiền lãi (nếu có) trong trường hợp đối với người tham gia đấu giá không trúng đấu giá trong thời gian 3 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc đấu giá/trong thời hạn khác do các bên thỏa thuận.

Đối với trường hợp người trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) sẽ được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm quá trình thực hiện giao kết/thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá/ thực hiện nghĩa vụ về mua tài sản đấu giá sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc xử lý tiền đặt cọc thực hiện dựa theo quy định pháp luật về dân sự, quy định khác của pháp luật có liên quan. 

Những trường hợp người tham gia đấu giá đất không nhận lại tiền đặt cọc: 

• Người tham gia đấu giá đất đã nộp tiền đặt trước nhưng không có mặt để tham gia cuộc đấu giá hay buổi công bố giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng.
• Những người đấu giá đất bị truất quyền tham gia đấu giá khi có những hành vi vi phạm sau: 

+ Cung cấp thông tin, tài liệu sai sự thật, sử dụng giấy tờ giả mạo để thực hiện đấu giá đất;

+ Có hành vi thông đồng, móc nối với đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản hoặc người người tham gia đấu giá khác, người có tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác để dìm giá và làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản;

+ Gây cản trở cho hoạt động đấu giá đất;

+ Có hành vi đe dọa, cưỡng ép đấu giá viên hoặc người tham gia đấu giá khác với mục đích làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản.

+ Thực hiện những hành vi bị nghiêm cấm khác theo quy định của luật có liên quan.

+ Người đấu giá đất từ chối ký biên bản đấu giá theo quy định tại khoản 3 Điều 44 Luật Đấu giá tài sản 2016.

+ Người đấu giá rút lại giá đã trả hoặc là giá đã chấp nhận theo quy định tại Điều 50 Luật Đấu giá tài sản 2016.

+ Người đấu giá đất từ chối kết quả trúng đấu giá theo quy định tại Điều 51 Luật Đấu giá tài sản 2016.

Người những trường hợp nêu trên thì tổ chức đấu giá tài sản không được quy định thêm những trường hợp người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt cọc trong quy chế cuộc đấu giá.

Tiền đặt cọc trước lúc này thuộc về những người có tài sản đấu giá. Đối với trường hợp người có tài sản đấu giá là cơ quan nhà nước thì sau khi đã trừ chi phí đấu giá tài sản tiền đặt trước sẽ được nộp vào ngân sách Nhà theo quy định của pháp luật.