Chuyên gia lo ngại phiên đấu giá đất tại Thanh Oai có thể tạo hệ lụy xấu cho thị trường

Ngày 10/8 vừa qua, phiên đấu giá quyền sử dụng 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao đã diễn ra tại Nhà thi đấu huyện Thanh Oai, TP Hà Nội. Các lô đất có diện tích từ 60-85 m², với giá khởi điểm từ 8,6-12,5 triệu đồng/m².

Phiên đấu giá không chỉ thu hút người dân địa phương mà còn cả các nhà đầu tư và môi giới ở các quận, huyện khác của Hà Nội như Thạch Thất, Ứng Hòa, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Hà Đông và thậm chí từ các tỉnh lẻ như Bắc Giang, Vĩnh Phúc.

Kết quả của phiên đấu giá cho thấy giá trúng cao nhất là 100,6 triệu đồng/m² và thấp nhất là 51,6 triệu đồng/m². Thửa LK03-10, một lô góc sở hữu vị trí 2 mặt tiền với diện tích nhỏ nhất (64,95 m²) đã đạt mức giá cao nhất. Theo ghi nhận, lô đất này được đấu trúng với giá hơn 6,5 tỷ đồng, cao gấp gần 8 lần so với giá khởi điểm.

Lý giải sức hút của phiên đấu giá đất này tại Hội thảo liên quan đến Luật Đất đai được tổ chức ngày 15/8, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết hiện nay, nguồn cung bất động sản đang thiếu hụt trong khi nhu cầu mua nhà và đầu tư của người dân lại rất cao, đặc biệt là các dự án có pháp lý minh bạch như phiên đấu giá đất tại Thanh Oai. Chính điều này đã thu hút sự quan tâm của hàng nghìn người và khiến khoảng một nghìn người mua hồ sơ để tham gia phiên đấu giá.

"Cung ít, cầu nhiều nên khi có nguồn cung ra thị trường, người ta đổ xô vào ngay. Nhà đầu tư đã quá khát hàng," ông Đính nhận xét.

Trong khi đó, trao đổi với báo chí, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam (EZ Property Vietnam) đánh giá: “Tôi thấy con số hơn 100 triệu đồng/m2 đất ở Thanh Oai là mức giá rất bất thường, không đúng với giá trị thật".

Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam chỉ ra rằng, ngay trong cùng khu vực, giá đất tại Khu đô thị Thanh Hà, với hạ tầng hoàn chỉnh và vị trí gần trung tâm Hà Nội, chỉ ở mức 50-70 triệu đồng/m². Ở các khu đô thị ngoại thành khác như An Khánh hay Geleximco, giá nhà liền kề cũng chỉ khoảng 80-90 triệu đồng/m², bao gồm cả đất và nhà.

Vì vậy, ông Toản cho rằng không có lý do gì để một khu đất nông thôn, cách xa nội đô và xung quanh gần như đồng không mông quạnh lại được định giá cao như vậy.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, lãnh đạo EZ Property Vietnam bày tỏ lo ngại rằng kết quả của phiên đấu giá đất vừa qua tại Thanh Oai có thể dẫn đến thiết lập một mặt bằng giá mới không thực tế, gây ra những hệ lụy tiêu cực về lâu dài.

Ông Toản nhận định: "Trong trường hợp người đấu giá không bỏ cọc, tức mức giá hơn 100 triệu đồng/m² tại Thanh Oai sẽ được ghi nhận một cách chính thức, lúc này nếu các cơ quan chính quyền căn cứ và lấy đó là một trong những tiêu chí để xây dựng, phê duyệt bảng giá đất mới thì sẽ rất bất cập”.

Luật sư Diệp Năng Bình (Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật) cũng chia sẻ quan điểm tương tự trên Hometoday. Ông Bình cho rằng, việc xác định giá khởi điểm để đấu giá hiện nay đang gặp nhiều khó khăn do quy định pháp luật và thực tiễn chưa nhất quán. Các phương pháp định giá đất được áp dụng thiếu đồng nhất, dẫn đến sự chênh lệch lớn về giá. Hơn nữa, thẩm quyền xác định giá khởi điểm cũng chưa rõ ràng, gây khó khăn trong việc thống nhất và phê duyệt.

Dù Luật Đất đai đã có những tiến bộ trong việc xác định giá đất sát với giá thị trường, Luật sư Bình nhấn mạnh vẫn còn nhiều thách thức cần giải quyết. Theo Luật Đấu giá tài sản năm 2016, mức đặt cọc tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản. Tuy nhiên, việc xác định mức đặt trước cụ thể vẫn phụ thuộc vào đơn vị quản lý tài sản, dẫn đến thiếu sự đồng nhất và minh bạch.

Luật sư Bình kiến nghị: "Cần phải quy định chặt chẽ hơn về mức đặt cọc. Ví dụ, quy định mức đặt cọc tối thiểu là 10% và tối đa là 20%, hoặc điều chỉnh theo quy mô dự án. Điều này nhằm hạn chế những lỗ hổng và tiêu cực trong quá trình xác định mức đặt cọc, đồng thời tránh tình trạng móc nối giữa đơn vị quản lý và nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính, từ đó giảm thiểu các chiêu trò 'thổi giá' trong đấu giá đất”./.