Nghĩa vụ bảo hành nhà chung cư của chủ đầu tư

Thời hạn bảo hành nhà chung cư của chủ đầu tư như thế nào?

Trong Luật Nhà ở 2014 cùng các văn bản pháp luật có liên quan chưa có các điều khoản giải thích về “bảo hành nhà chung cư”. Tuy nhiên, tại khoản 17 Điều 2 Nghị định 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công, bảo trì công trình xây dựng có giải thích bảo hành công trình xây dựng chính là sự cam kết của nhà thầu về trách nhiệm khắc phục, thực hiện sửa chữa trong một thời gian nhất định như hư hỏng, khiếm khuyết có thể xảy ra trong quá trình khai thác, sử dụng. 

Như thế, qua quy định này chúng ta có thể hiểu bảo hành nhà chung cư chính là sự cam kết của chủ đầu tư, chủ sở hữu (bên bán, bên cho thuê mua) về trách nhiệm khắc phục và sửa chữa trong một khoảng thời gian nhất định đối với các hư hỏng, khiếm khuyết có thể xảy ra trong quá trình khai thác, sử dụng nhà chung cư đối với những người thuê, mua.

Tại khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2014 cũng có quy định về thời hạn bảo hành nhà ở. Quy định này nêu rõ, thời hạn bảo hành nhà ở sẽ được tính bắt đầu khi hoàn thành việc xây dựng, nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn cụ thể như sau: 

• Đối với nhà chung cư: Thời hạn tối thiểu là 60 tháng;

• Đối với nhà ở riêng lẻ: Thời hạn tối thiểu là 24 tháng.

Thông qua quy định trên, chúng ta có thể hiểu quy định của pháp luật không quy định về thời gian tối đa mà chỉ quy định về thời gian tối thiểu về bảo hành nhà ở. Có nghĩa là thời hạn bảo hành bao lâu sẽ tùy thuộc vào thỏa thuận giữa chủ đầu tư với bên thuê, mua (khách hàng). Tuy nhiên, Sự thỏa thuận đó phải tuân thủ đúng về thời hạn tối thiểu mà pháp luật đã quy định.

Như thế, chủ đầu tư sẽ phải có trách nhiệm bảo hành nhà chung cư trong thời hạn tối thiểu 60 tháng (05 năm) kể từ khi đã hoàn thành việc xây dựng, nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Trách nhiệm bảo hành nhà chung cư của chủ đầu tư ra sao?

Tại khoản 1 Điều 85 Luật Nhà ở 2014 có quy định, trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở với mục đích để bán, cho thuê mua thì bên bán và bên cho thuê mua nhà ở sẽ phải có trách nhiệm bảo hành nhà ở. Và nhà chung cư cũng là một loại nhà ở bởi đây là một loại công trình xây dựng với mục đích để ở, phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Vì thế, bên bán và bên cho thuê mua nhà chung cư (chủ đầu tư) phải có trách nhiệm bảo hành nhà chung cư đúng theo quy định của pháp luật.

Điều này cũng có quy định, bên bán và bên cho thuê mua nhà ở hoàn toàn có quyền yêu cầu các tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành đúng theo quy định của pháp luật. Nghĩa là khi nhà chung cư đã được đưa vào sử dụng, nếu như có hư hỏng, khiếm khuyết xảy ra trong quá trình sử dụng thì bên chủ đầu tư hoàn toàn có quyền yêu cầu các tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành. 

Quyền yêu cầu bảo hành của chủ đầu tư, nghĩa vụ thực hiện bảo hành của bên tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, thời hạn bảo hành những công trình xây dựng, thiết bị công trình và thiết bị công nghệ,... sẽ phải được quy định rõ ràng trong hợp đồng xây dựng với các nhà thầu tham gia xây dựng. 

Theo đó, nhà thầu thi công xây dựng, các nhà thầu cung ứng thiết bị cần phải thực hiện bảo hành phần công việc do chính mình thực hiện sau khi đã nhận được thông báo yêu cầu bảo hành từ các chủ đầu tư, chủ sở hữu/người quản lý đối với những hư hỏng phát sinh trong thời gian bảo hành và sẽ phải chịu mọi chi phí liên quan đến quá trình bảo hành.

Bên cạnh đó, nhà thầu thi công xây dựng công trình, các nhà thầu cung ứng thiết bị hoàn toàn có quyền từ chối bảo hành trong trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết mà phát sinh đó không phải lỗi của các nhà thầu gây ra hoặc bởi vì các nguyên nhân bất khả kháng được quy định rõ trong hợp đồng xây dựng.

Đối với trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết mà phát sinh do lỗi của các nhà thầu mà nhà thầu không thực hiện việc bảo hành thì chủ đầu tư có quyền sử dụng tiền bảo hành để thuê các tổ chức, cá nhân khác thực hiện bảo hành nhà chung cư.