Vì sao ngân hàng "đại hạ giá" hàng chục tỷ đồng bất động sản nhưng vẫn ế?

Loạt bất động sản "đại hạ giá" lên đến hàng chục tỷ đồng

Gần đây, Agribank chi nhánh Tràng An tiếp tục rao bán đấu giá hai biệt thự tại Khu đô thị Ciputra do ông Chu Văn An (sinh năm 1975) sở hữu.

Hai biệt thự này có diện tích lần lượt là 607 m² và 184 m², là tài sản đảm bảo cho các khoản vay của Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Dung Phát, Công ty TNHH Thương mại Thành An và Công ty TNHH Đầu tư Thương mại XNK quốc tế Minh Ngọc.

Trong đợt đấu giá lần này, Agribank đã hạ giá tổng cộng khoảng 29 tỷ đồng so với mức khởi điểm tháng 8. Căn biệt thự đầu tiên hiện có giá khởi điểm 184,5 tỷ đồng, giảm gần 20 tỷ đồng. 

Tài sản thứ hai là biệt thự số 8, dãy T6 khu đô thị Ciputra, với diện tích đất 230m². Hiện tại, giá khởi điểm của biệt thự này là gần 84 tỷ đồng, tương đương khoảng 365 triệu đồng/m², giảm 9 tỷ đồng so với mức giá đề ra vào tháng 8 trước đó.

Ghi nhận trên thị trường, giá chuyển nhượng biệt thự, liền kề tại khu đô thị Ciputra phổ biến vào khoảng 250-350 triệu đồng/m², tùy căn và vị trí.

Trước đó, Agribank chi nhánh Đống Đa cũng đã rao bán gần 10 lần tài sản thế chấp của Công ty Cổ phần Khách sạn Bến Du Thuyền. Tài sản này bao gồm hàng nghìn m² đất thuộc dự án khu đô thị và bến du thuyền tại Nha Trang, gồm 690 căn hộ, sân vườn penthouse tầng 36, tầng hầm và 35 tầng kinh doanh thương mại. Đáng chú ý, giá khởi điểm của tài sản này đã giảm tới 200 tỷ đồng so với lần đấu giá vào tháng 9/2023.

Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) gần đây đã thông báo rao bán nhiều bất động sản thuộc dự án Xi Grand Court, tọa lạc tại số 256-258 Lý Thường Kiệt, phường 14, quận 10, TP.HCM. Trong đó có 10 căn penthouse và 9 căn hộ. 

4 năm trước, Sacombank đã lần đầu đưa ra đấu giá số tài sản này. Trong đó, giá khởi điểm cho 19 căn hộ ở mức 3,2-9,8 tỷ đồng/căn. Sau 4 năm, giá rao bán của những căn hộ này giảm nhiều nhất là hơn 2 tỷ đồng.

Trong khi đó, BIDV chi nhánh Bình Tân cũng đã rao bán nhiều lô đất tại Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và TP.HCM với giá từ vài tỷ đồng. Đặc biệt, có 2 lô đất tại TP.HCM đã được rao bán tới 11 lần nhưng vẫn chưa tìm được người mua.

Đi tìm nguyên nhân chính

Từ năm ngoái đến nay, hàng loạt ngân hàng đã liên tục rao bán các tài sản đảm bảo là nhà đất, dự án bất động sản và khách sạn, với trị giá từ vài chục đến hàng nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, việc thanh lý các tài sản này gặp không ít khó khăn và vẫn chưa đạt được kết quả như kỳ vọng.

Chuyên gia pháp lý bất động sản - ông Nguyễn Văn Đỉnh đánh giá rằng, các bất động sản được ngân hàng phát mãi thường có pháp lý rõ ràng và đầy đủ. Điều này là nhờ vào quy trình kiểm tra nghiêm ngặt mà ngân hàng thực hiện.

Đặt trường hợp về việc chủ sở hữu có thể đã thế chấp hoặc bán trong giao dịch khác thông qua giấy tờ viết tay, ông Đỉnh cho hay, trình tự nắm giữ tài sản của ngân hàng khá chặt chẽ từ việc ký hợp đồng thế chấp, hợp đồng tín dụng.

"Hợp đồng thế chấp sẽ được công chứng, chứng thực theo quy định và được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Cục Đăng Ký quốc gia giao dịch bảo đảm (thuộc Bộ Tư Pháp). Giấy chứng nhận (sổ đỏ) sẽ do ngân hàng giữ và được đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Kể từ thời điểm đó, hệ thống cơ sở dữ liệu sẽ thể hiện rõ tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng nên các bên (gồm các văn phòng công chứng) đều nắm được thông tin ngân hàng đã nhận thế chấp tài sản. Bởi vậy về nguyên tắc, văn phòng công chứng sẽ từ chối công chứng hợp đồng mua bán, Văn phòng đăng ký đất đai cũng từ chối đăng ký sang tên nếu chủ sở hữu tiếp tục đưa tài sản vào tham gia giao dịch. 

Ngoài ra, Điều 297 Bộ luật dân sự quy định biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm, nếu chủ sở hữu cố tình bán tài sản thì ngân hàng nhận thế chấp được quyền truy đòi tài sản. Chỉ trừ khi cán bộ ngân hàng có nghiệp vụ quá yếu kém hoặc cố tình nhận tài sản bảo đảm không có giấy tờ thì mới có rủi ro", chuyên gia nhận định.

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, nhiều bất động sản bị ế là do cung cầu, thị hiếu của người mua. 

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) phân tích, bất động sản thế chấp chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay tại các ngân hàng. Ở nhiều ngân hàng, tỷ lệ này thậm chí lên đến 80-90%, cao hơn nhiều so với tổng dư nợ cho vay.

Vì vậy, khi khách hàng không thể trả nợ, bất động sản thường là loại tài sản được các tổ chức tài chính mang ra phát mãi nhiều nhất.

Để xử lý các khoản nợ xấu, ngân hàng đang công bố ngày càng nhiều danh sách bất động sản thế chấp với giá trị lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, tình trạng này vẫn kéo dài và gặp khó khăn trong việc tiêu thụ.

VARS lý giải rằng, sự phát triển nóng của thị trường bất động sản trong những năm gần đây, với giá tăng gấp nhiều lần từ 2018-2022 đã khiến việc định giá phát mãi tài sản trở nên phức tạp. Định giá thường không phản ánh giá trị thực tế mà tính cả gốc lẫn lãi, làm cho việc bán tài sản trở nên khó khăn hơn. Đồng thời, nhiều tài sản còn bị hạn chế về thời gian và tỷ lệ giảm giá, càng làm tăng thêm khó khăn trong quá trình phát mãi./.