Đề xuất chính sách "cộng điểm ưu tiên" cho doanh nghiệp, mở lối đưa nhà ở vừa túi tiền trở lại thị trường

Khủng hoảng nguồn cung nhà ở bình dân dưới 25 triệu đồng/m2

Trong vài năm qua, tình trạng mất cân đối giữa cung và cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt ở phân khúc chung cư, ngày càng trầm trọng do thiếu nguồn cung.

Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 đã gần như "tuyệt chủng" trong vài năm trở lại đây. Khả năng các căn hộ vừa túi tiền này xuất hiện lại tại Hà Nội và TP.HCM gần như không có.

Cụ thể, thống kê của VARS cho thấy trong giai đoạn 2018-2023, nguồn cung căn hộ bình dân không chỉ liên tục sụt giảm mà còn mất cân đối nghiêm trọng khi ngày càng nghiêng về phân khúc cao cấp và hạng sang.

Phân khúc căn hộ giá rẻ chính thức "vắng bóng" ở TP.HCM từ năm 2021 và tại Hà Nội từ năm 2023.

Tại Hà Nội, tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán giảm từ 35% vào năm 2018 xuống còn 20% năm 2019, và chỉ 12% năm 2020. Đến năm 2021 và 2022, con số này tiếp tục giảm mạnh, chỉ chiếm 4% tổng nguồn cung mới. Tại TP.HCM, tỷ trọng căn hộ bình dân cũng sụt giảm từ 20% năm 2018 xuống còn 0,5% năm 2020, trước khi hoàn toàn biến mất vào năm 2021.

Trong 9 tháng đầu năm 2024, dù nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội phục hồi đáng kể, nhưng tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn nghiêm trọng hơn. Khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM có giá trên 50 triệu đồng/m2.

Dù giá tăng cao, các dự án mở bán vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ rất tốt nhờ nhu cầu mua căn hộ để ở và đầu tư luôn ở mức cao. Một số dự án ghi nhận tỷ lệ bán đạt tới 99% ngay khi mở bán.

Thực tế này đẩy giá căn hộ chung cư lên ngưỡng mới trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân. Nghiên cứu từ VARS cho thấy, đến quý III/2024, giá bán trung bình các dự án mẫu tại Hà Nội tiệm cận 60 triệu đồng/m2, tăng 64% so với quý II/2019.

Tại TP.HCM, giá trung bình tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, tăng 30,6%. Đà Nẵng cũng ghi nhận mức tăng 46,2%, với hơn 50% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, dù nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền ở các đô thị lớn rất cao, nhưng nguồn cung lại tập trung vào phân khúc cao cấp và vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường.

Sức hút của phân khúc cao cấp khiến nhà ở vừa túi tiền ngày càng xa vời

Theo nhận định của VARS, việc xuất hiện các dự án nhà ở vừa túi tiền tại trung tâm Hà Nội và TP.HCM trong tương lai là điều rất khó xảy ra.

Nguyên nhân là do số lượng dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm gần đây chỉ "đếm trên đầu ngón tay". Đặc biệt, trong năm 2023 và đầu 2024, hầu như không có dự án mới nào thuộc phân khúc này được triển khai, thay vào đó, thị trường chủ yếu tập trung vào bất động sản cao cấp.

VARS chỉ ra 3 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này.

Thứ nhất, nhà ở vừa túi tiền không thu hút các nhà phát triển bất động sản vì biên lợi nhuận thấp. Để triển khai các dự án này, doanh nghiệp phải tối ưu hóa chi phí từ đất đai, xây dựng đến vận hành.

Trong khi đó, biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, khiến việc tồn đọng vốn hay bán chậm trong vòng 1-2 năm cũng đủ để nhà phát triển chịu lỗ. Cộng thêm quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm và chi phí đầu vào leo thang, việc xây dựng nhà ở giá rẻ là thách thức lớn.

Thứ hai, dù Chính phủ đã đưa ra nhiều chính sách khuyến khích, nhưng các rào cản pháp lý về đất đai và quy hoạch vẫn là trở ngại đáng kể. Quy trình cấp phép phức tạp, kéo dài cùng tình trạng quỹ đất ngày càng hạn chế khiến các nhà đầu tư cân nhắc kỹ lưỡng trước khi tham gia vào phân khúc này.

Bên cạnh đó, chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho người mua nhà vẫn chưa đồng bộ. Người thu nhập trung bình và thấp gặp khó khăn trong việc tiếp cận các gói vay ưu đãi do thủ tục còn rườm rà.

Thứ ba, các dự án cao cấp lại mang đến lợi nhuận cao và dễ tiêu thụ. Nhu cầu mua nhà cao cấp để ở hoặc đầu tư từ nhóm khách hàng giàu có, người nước ngoài và Việt kiều ngày càng gia tăng. Làn sóng đầu tư nước ngoài và hành lang pháp lý mới “nới lỏng” điều kiện sở hữu cho các đối tượng này đã thúc đẩy mạnh mẽ phân khúc cao cấp.

Đáng chú ý, nhiều khách hàng sẵn sàng trả thêm khoản tiền chênh lệch để sở hữu các sản phẩm giới hạn, cao cấp nhất trong dự án. Điều này càng làm cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền mất đi sức hấp dẫn đối với các nhà phát triển bất động sản.

Đề xuất "cộng điểm ưu tiên" cho doanh nghiệp để đưa nhà ở vừa túi tiền trở lại thị trường

Để khắc phục tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, VARS nhấn mạnh sự cần thiết của sự can thiệp từ phía Nhà nước.

Theo đó, Nhà nước cần xây dựng các chính sách hỗ trợ chủ đầu tư phát triển căn hộ thương mại giá rẻ. Các biện pháp cụ thể bao gồm miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp, tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất cho những dự án có mức giá phù hợp

Đồng thời, Nhà nước nên ưu tiên phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng nhằm rút ngắn thời gian triển khai dự án, từ đó giảm chi phí đầu tư. VARS cũng đề xuất "cộng điểm ưu tiên" khi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án nhà ở vừa túi tiền.

Bên cạnh đó, Chính phủ nên đẩy mạnh hợp tác công tư trong việc xây dựng nhà ở giá rẻ. Khu vực tư nhân đảm nhiệm phần lớn việc xây dựng và phát triển, trong khi Nhà nước hỗ trợ đất đai và pháp lý.

Về phía cầu, cơ quan quản lý cần có chính sách hỗ trợ người dân mua nhà. Chính phủ có thể thành lập quỹ hỗ trợ phát triển căn hộ giá rẻ, bổ sung từ ngân sách nhà nước và nguồn vốn tư nhân.

Quỹ này sẽ công khai thông tin về giá bán và giá thuê, giúp người dân dễ dàng so sánh và lựa chọn sản phẩm phù hợp. Đồng thời, quỹ sẽ giám sát chặt chẽ, thu hồi nhà nếu phát hiện các trường hợp mua bán sai quy định hoặc kê khai không trung thực.

Nhằm hạn chế đầu cơ, Nhà nước cần sớm áp dụng thuế bất động sản đối với các chủ sở hữu không đưa tài sản vào kinh doanh hoặc không triển khai xây dựng sau khi nhận đất. Việc thành lập các cơ quan giám sát nhà ở với biện pháp trừng phạt nghiêm khắc cũng là điều cần thiết để kiểm soát tình trạng đầu cơ và thao túng giá.

"Để các chính sách điều tiết thực sự hiệu quả, đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, lành mạnh trong dài hạn. Nhà nước cần sớm hoàn thiện hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản và hệ thống quản lý nhà ở định danh. Hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản, đặc biệt là dữ liệu về giá sẽ là nền tảng quan trọng để quản lý/theo dõi giá bất động sản, đảm bảo căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập trung bình và thấp, tránh tình trạng giá nhà tăng cao đột biến do đầu cơ hoặc các yếu tố thị trường khác.

Còn hệ thống quản lý nhà ở định danh tích hợp với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư cũng như tình hình thanh toán phúc lợi xã hội, hồ sơ thế chấp... sẽ giúp các cơ quan xác định được lịch sử giao dịch, thực trạng nhà ở của mỗi cá nhân, phân biệt người đầu cơ với người mua nhà có nhu cầu ở thực..", VARS kiến nghị./.