Mua đất dính quy hoạch năm 2025: Cần biết gì để tránh rủi ro?

1. Có thể không thu hồi

Khoản 4, khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

Như vậy, chỉ khi nào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện có quy định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất thì khi đó mới thu hồi đất (nhiều trường hợp có quy hoạch nhưng không thực hiện thì có thể sẽ điều chỉnh và không thu hồi đất).

Nói cách khác, ngay cả khi đất thuộc quy hoạch sử dụng đất, không phải lúc nào cũng bị Nhà nước thu hồi, tuy nhiên, khả năng thu hồi là rất lớn.

2. Vẫn có những quyền quan trọng dù đất thuộc quy hoạch

Mặc dù đất thuộc quy hoạch nhưng người sử dụng đất vẫn có thể có một số quyền quan trọng như sau:

- Được đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Căn cứ khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi (quy hoạch treo) thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

- Có thể được chuyển nhượng, tặng cho.

- Được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất.

3. Có thể lấy lại cọc khi phát hiện đất thuộc quy hoạch

Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà người đặt cọc có thể áp dụng quy định được thỏa thuận trong hợp đồng hoặc căn cứ quy định của pháp luật để lấy lại tiền đặt cọc, cụ thể:

- Khi hợp đồng có thỏa thuận.

- Khi bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng lừa dối./.