Thị trường bất động sản phía Tây tăng nhiệt đang cuốn nhà đầu tư vào cơn "sốt nóng" bất thường?

Hạ tầng giao thông phát triển, bất động sản phía Tây tăng nhiệt

Trong hơn một thập kỷ qua, khu vực phía Tây Hà Nội đã đón nhận một dòng vốn đầu tư mạnh mẽ từ Chính phủ cùng các tập đoàn bất động sản lớn, nhanh chóng vươn lên trở thành trung tâm phát triển toàn diện và năng động.

Ít ai có thể ngờ rằng từ một vùng ven, nơi này giờ đây đã phát triển thành một khu vực hiện đại, sôi động.

Đến năm 2024, Hà Nội dự kiến triển khai 58 dự án hạ tầng giao thông, trong đó các dự án vành đai kết nối sẽ được đẩy mạnh thực hiện.

Đặc biệt, theo quy hoạch, khu vực phía Tây sẽ hình thành thêm một trung tâm hành chính - kinh tế mới, tạo đà cho sự phát triển bền vững trong tương lai.

Trong những năm gần đây, khu vực phía Tây Hà Nội đã trở thành điểm đến ưu tiên cho các nguồn đầu tư mạnh mẽ, với một hệ thống hạ tầng linh hoạt và đồng bộ. Những tuyến giao thông lớn như Đại Lộ Thăng Long, đường 32 và tuyến đường sắt trên cao Cát Linh - Hà Đông đã hình thành, tạo nên mạng lưới kết nối quan trọng.

Đặc biệt, tuyến đường Lê Quang Đạo kéo dài nối đại lộ Thăng Long đến Khu Đô thị mới Dương Nội đã được thông xe kỹ thuật vào ngày 1/4 vừa qua và dự kiến đưa vào sử dụng vào tháng 10/2024, càng làm gia tăng sức hấp dẫn đầu tư tại khu vực này.

Bên cạnh đó, dự án đường Vành đai 3,5 và Đại lộ Thăng Long với tổng vốn đầu tư hơn 2.400 tỷ đồng, đã được khởi công trong quý II/2023. Đường Vành đai 4 cũng đã bước vào giai đoạn triển khai, dự kiến hoàn thành vào năm 2027. Đây là 2 dự án trọng điểm hứa hẹn sẽ thay đổi diện mạo khu vực phía Tây và kết nối các tuyến đường Bắc - Nam một cách hiệu quả.

Ngoài ra, TP. Hà Nội vừa thông qua chủ trương triển khai tuyến đường sắt số 5 (Văn Cao - Ngọc Khánh - Láng - Hòa Lạc) với tổng vốn đầu tư dự kiến lên tới 65.404 tỷ đồng và chiều dài 38,43km. Tuyến đường sắt này khi hoàn thành vào năm 2025 sẽ góp phần làm tươi mới diện mạo phía Tây.

Theo các chuyên gia, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng khu vực phía Tây không chỉ tạo nên một cực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản trong 10 năm qua mà còn định hình tương lai cho 10 năm tiếp theo.

Theo định hướng đến năm 2050, khu vực này sẽ có thêm 2 thành phố trực thuộc, gồm thành phố Khoa học và Đào tạo Hòa Lạc và Thành phố Du lịch Sơn Tây - Ba Vì.

Làn sóng tăng giá bắt nguồn từ dự án Lumi 

Bên cạnh việc hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện cung quy hoạch 2 thành phố mới tại phía Tây, một trong những "cú hích" quan trọng khởi đầu cho "làn sóng tăng giá" tại khu vực Nam An Khánh - Bắc An Khánh chính là dự án căn hộ Lumi của Capitaland.

Dù mới chỉ "trình làng" nhưng ngay lập tức, dự án này đã nhanh chóng thiết lập được mặt bằng giá căn hộ mới cho khu vực Nam An Khánh - Bắc An Khánh với mức giá từ 65-80 triệu đồng/m2.

Hiện tại mức giá đã tăng lên ngưỡng từ 80-100 triệu đồng/m2 và được các môi giới bất động sản dự kiến sẽ còn tăng 10-15% trong vòng 1 năm tới.

Trước đó, dự án Masteri Lumière Riverside, thuộc khu đô thị Vinhomes Smart City cũng đã lập kỷ lục mới về giá bán căn hộ tại phía Tây Hà Nội, với mức giá lên tới 100 triệu đồng/m2.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, từ năm 2021 đến nay, tốc độ tăng giá của căn hộ phía Tây Hà Nội cao hơn các khu khác trung bình từ 7-15%. Với khu vực gần Đại lộ Thăng Long, giá bất động sản tại đây có mức trung bình dao động từ 90-100 triệu đồng/m2.

Không chỉ phân khúc căn hộ tăng mạnh, thị trường bất động sản thấp tầng cũng ghi nhận sự tăng giá đáng kể ở cả kênh sơ cấp và thứ cấp.

Cụ thể, tại thị trường thứ cấp, giá bán các căn biệt thự tại Nam An Khánh, Geleximco, và Thiên Đường Bảo Sơn đã tăng từ 90-100 triệu đồng/m2 trước Tết lên đến 110-120 triệu đồng/m2. Đặc biệt, biệt thự Ha Do Charm Villa cũng chứng kiến mức tăng từ 110 triệu đồng/m2 lên 140 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, ở thị trường sơ cấp, dự án biệt thự Solasta Mansion (Dương Nội) mới được ra mắt đã thiết lập mức giá khởi điểm khoảng 150 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khi áp dụng các chính sách ưu đãi của chủ đầu tư, như chiết khấu 11% cho khách thanh toán theo tiến độ, hỗ trợ lãi suất lên tới 36 tháng và các quà tặng như chuyến du lịch nước ngoài hay xe Mercedes Benz, mức giá thực tế có thể giảm xuống khoảng 140 triệu đồng/m2, làm cho giá trị dự án này trở nên "mềm" hơn đối với người mua.

Hội chứng "sợ bị bỏ lỡ" kéo theo những rủi ro tiềm ẩn

Sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông và sự ra đời của các dự án bất động sản cao cấp như Lumi Capitaland đã làm khuấy động thị trường bất động sản phía Tây Hà Nội nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

Tuy nhiên, điều này không chỉ tạo ra một mặt bằng giá mới, mà còn thúc đẩy tâm lý "FOMO" - hội chứng sợ bỏ lỡ (fear of missing out) trong giới đầu tư và người mua nhà.

Khi chứng kiến sự tăng giá nhanh chóng và nhu cầu ngày càng cao, nhiều người lo sợ sẽ bỏ lỡ cơ hội sở hữu bất động sản tại khu vực đang nóng lên từng ngày.

Chính sự kỳ vọng về tiềm năng tăng giá đã tạo ra làn sóng đầu cơ, đẩy giá trị nhà đất lên cao hơn nữa.

Tại hội nghị "Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam 2024 và Tiêu điểm Bình Dương" ngày 18/9, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan cho rằng, tâm lý FOMO khi thị trường bước vào giai đoạn nhạy cảm với những thay đổi về luật đã thúc đẩy nhà đầu tư săn đất. Sự tham gia thổi giá của các nhóm lợi ích và thiếu hụt nguồn hàng sơ cấp (chủ đầu tư mở bán lần đầu) tại Hà Nội những năm qua cũng góp phần tạo sóng ảo cho giá đất các huyện ngoại thành này.

"Từ nay đến cuối năm, chung cư vẫn sẽ là loại hình duy nhất dẫn sóng giao dịch. Còn với đất nền, biệt thự và nhà phố, sớm nhất phải đợi đến giữa năm 2025-2026 mới thấy điểm sáng", ông Quốc Anh nhận định.

Nhìn nhận người dân lo ngại giá chung cư tiếp tục tăng là điều dễ hiểu, nhưng bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội khuyến nghị người mua cần xem xét kỹ dự án, cân nhắc cả giá trị sử dụng thực tế và mức độ hợp lý của giá bán. Bởi nhiều chung cư rao ngưỡng cao, giá bị đẩy lên so với giá trị thực tế. Người mua vẫn có nhiều giải pháp như tiếp tục sử dụng nhà ở hiện thời hay thuê chung cư với giá hợp lý.

Cùng quan điểm, bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho rằng, giá bán bình quân chung cư hiện nay chưa phản ánh hết thực trạng chung của thị trường. Bởi trong một giai đoạn ngắn, thị trường có sự tham gia của nhiều chủ đầu tư nước ngoài với dòng bất động sản siêu sang. Nguồn cung mở bán mới không nhiều đã đẩy giá trung bình của thị trường lên.

Các chuyên gia cũng khuyến cáo, việc giá bất động sản bị đẩy lên quá cao không tương xứng với giá trị thực, người mua nên thận trọng. Bởi giá bất động sản thường đi kèm với chất lượng hạ tầng kỹ thuật, nhiều người không tìm hiểu kỹ dễ bị rơi vào bẫy quảng cáo, "thổi giá" của đối tượng "cò mồi", đầu cơ.

Tóm lại, sự tăng giá nhanh chóng của nhà đất cùng với tâm lý "sợ bị bỏ lỡ" tạo ra làn sóng thổi giá, đầu cơ đang bao trùm thị trường bất động sản, khiến những người mua nhà thực sự cảm thấy như "ngồi trên đống lửa".

Trong bối cảnh này, các chuyên gia khuyến nghị cần phải triển khai các giải pháp nhằm tăng cường nguồn cung cho phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Đồng thời, cần đẩy nhanh các thủ tục pháp lý và xem xét các chính sách hỗ trợ phù hợp cho người mua nhà.

Trao đổi với báo chí, ông Phạm Đức Toản - CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, cần phải có sự can thiệp của Nhà nước để kiểm soát giá nhà ở thương mại, đồng thời tăng tốc dự án nhà ở xã hội. Nhà nước hoàn toàn có thể xem xét phương án tự giải phóng mặt bằng, dùng ngân sách xây hàng loạt chung cư dạng nhà ở xã hội, giống như các nước như Trung Quốc, hoặc Singapore… đã từng làm. Lập tức, biện pháp này sẽ tăng nguồn cung đồng thời sẽ kiểm soát được giá nhà thương mại.

Song, ông Toản nhận định, thị trường vẫn luôn mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư thông minh và nhạy bén. Họ có khả năng nhận diện những sản phẩm giá trị trên thị trường và tạo ra dòng tiền hiệu quả. Những sản phẩm này thường xuất phát từ những người bán bị áp lực tài chính, phải bán tháo hoặc cắt lỗ. Một số nhà đầu tư sẵn sàng đầu tư ngay lập tức khi xác định được các sản phẩm phù hợp về giá cả và độ hiếm.

Ngược lại, ông Toản khuyên rằng những nhà đầu tư không chuyên nghiệp hoặc chỉ tham gia theo "thời vụ" không nên đầu tư trong giai đoạn này.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam (VARS) cảnh báo rằng, nhà đầu tư không nên chạy theo các cơn "sốt" hay tham gia đầu tư theo phong trào, tránh bị ảnh hưởng bởi hiệu ứng đám đông.

Dựa trên những kinh nghiệm từ các lần thị trường trải qua biến động, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group khuyến nghị người mua cần thận trọng khi tham gia vào thị trường này. Ông nhấn mạnh rằng, các khoản đầu tư trung và dài hạn nên được ưu tiên. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần xây dựng một chiến lược rõ ràng để đảm bảo đạt được lợi nhuận như mong đợi.

Hành động đầu tư theo kiểu "lướt sóng" không còn phù hợp trong giai đoạn này, khi đầu tư thực chất đang trở thành xu hướng chủ đạo, trong khi những người "lướt sóng" có thể phải đối mặt với những rủi ro không mong muốn./.