Bảng giá đất TP.HCM tăng đột biến, thị trường bất động sản sẽ bị "lắc" mạnh ra sao?

UBND TP.HCM vừa ban hành Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND về sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 quy định về bảng giá đất trên địa bàn. Quyết định này được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Theo đó, bảng giá đất tại quyết định 79 được sử dụng để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM tăng mạnh so với giá đất tại quyết định số 02/2020. Cụ thể, giá đất điều chỉnh tăng khoảng 4 - 38 lần so với giá được quy định tại quyết định 02/2020.

Tại quận 1, giá đất trên các tuyến đường "vàng" như Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi hiện đã chạm mốc 687,2 triệu đồng/m2, gấp hơn 4 lần so với bảng giá cũ.

Các tuyến đường như Hàm Nghi, Hàn Thuyên cũng không ngoại lệ với mức giá 430 triệu đồng/m2, tăng gần 4 lần. Đáng chú ý, một số tuyến đường tại huyện Hóc Môn còn ghi nhận mức tăng đột biến. Điển hình như đoạn đường Song Hành Quốc lộ 22, giá đất tăng tới hơn 38 lần so với trước đây.

Trao đổi về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhấn mạnh rằng bảng giá đất điều chỉnh đã được Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng theo đúng quy định tại khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024. Quá trình định giá đất tuân thủ nguyên tắc thị trường, đảm bảo phương pháp, trình tự và thủ tục định giá, đồng thời hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Ông Châu cũng chỉ ra rằng, bảng giá đất mới sẽ có tác động trực tiếp đến cá nhân, hộ gia đình khi thực hiện các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ). Các thủ tục như hợp pháp hóa quyền sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp hay chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở sẽ khiến người dân phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn so với trước đây.

Bảng giá đất mới còn được áp dụng để tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đối với các khu vực đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật, góp phần tăng nguồn cung quỹ đất cho các dự án bất động sản, đô thị và nhà ở thương mại.

Mặc dù chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản hiện tại do các dự án vẫn định giá theo phương pháp thặng dư, nhưng theo ông Châu, thị trường sẽ bị ảnh hưởng ở "pha 2". Khi doanh nghiệp mua lại quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án, người dân có xu hướng đẩy giá đất lên cao, gây áp lực tăng giá nhà.

Ông Châu cũng cảnh báo về việc các "đầu nậu", "cò đất" hay "doanh nghiệp bất lương" có thể lợi dụng bảng giá đất mới để "kích giá", gây nhiễu loạn thị trường nhằm trục lợi. Ông kiến nghị: "UBND các tỉnh, thành phố cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giải thích pháp luật để người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật, đồng thời tăng cường các biện pháp quản lý và điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản".

Cùng quan điểm, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản khẳng định rằng, đất đai là yếu tố đầu vào thiết yếu của mọi ngành nghề kinh tế. Đối với bất kỳ dự án bất động sản nào, chi phí đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định giá thành sản phẩm cuối cùng.

Ông Lượng nhấn mạnh, trong bối cảnh hiện tại khi thu nhập của người dân chưa tăng, nhưng Nhà nước vẫn đang nỗ lực kìm hãm đà tăng giá bất động sản, việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ khiến chi phí sử dụng đất gia tăng, từ đó đẩy giá nhà đất lên cao hơn. Ông cho rằng, cần có các biện pháp kiểm soát kịp thời để tránh hiện tượng đầu cơ, tạo hiệu ứng dây chuyền đẩy giá bất động sản tăng không kiểm soát.

Bảng giá đất mới sẽ tác động trực tiếp đến cả cá nhân và hộ gia đình, đồng thời cũng ảnh hưởng đến mức giá khởi điểm trong các cuộc đấu giá đất. Khi người dân phải nộp thuế theo bảng giá đất mới cao hơn, giá chuyển nhượng đất cho các doanh nghiệp phát triển dự án cũng sẽ tăng lên.

Về lâu dài, khi bảng giá đất sát hơn với giá thị trường, quá trình đền bù đất sẽ diễn ra suôn sẻ hơn, từ đó đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, tạo mặt bằng sạch và giúp dự án nhanh chóng triển khai, tránh tình trạng đội vốn. Điều này mang lại lợi ích cho cả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

"Những nhà đầu tư có dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ gặp bất lợi khi giá đất tăng và chi phí giải phóng mặt bằng leo thang", ông Lượng đánh giá.

"Về lâu dài, điều này có thể gây bất lợi cho nền kinh tế vì giá thành sản phẩm tăng sẽ làm giảm khả năng cạnh tranh. Giá đất tăng cao cũng đẩy chi phí mặt bằng sản xuất công nghiệp lên, khiến các doanh nghiệp FDI có thể tìm đến những quốc gia có giá đất thấp và nguồn nhân lực dồi dào hơn".

Ông Lượng cũng đồng tình với việc giá đất tăng, nhưng nhấn mạnh rằng cần chọn đúng thời điểm và phải có sự đồng bộ với các chính sách khác. "Chính sách thuế cần phải là công cụ để kiểm soát giá đất, giúp bình ổn thị trường. Nếu không, việc tăng giá đất chẳng khác gì 'đuổi chuột mà không chặn đầu hang', làm cho thị trường bất động sản thêm phức tạp".

Ngoài ra, ông lưu ý rằng giá đất tăng cũng gây khó khăn trong công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định xã hội.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, chi phí phát triển dự án sẽ tăng cao do giá đất và các quy định mới tạo ra áp lực tăng giá cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp. Ông giải thích rằng nguyên nhân giá đất tăng là do tần suất cập nhật bảng giá đất hàng năm thay vì 5 năm/lần như trước đây, dẫn đến chi phí giải phóng mặt bằng cũng tăng theo, ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản sơ cấp./.