Vì sao khu đô thị phía Tây Hà Nội thành "ốc đảo" sau mưa lớn nhưng giá vẫn tăng vọt?

Là "điểm đen" phía Tây Hà Nội nhưng giá bất động sản vẫn cao chót vót

Đại lộ Thăng Long được thông xe vào tháng 10/2010, là tuyến đường đẹp, dài và hiện đại nhất Việt Nam với tổng chiều dài 29,264 km và bề rộng 140m. Toàn tuyến gồm hai dải đường cao tốc 6 làn xe và có 13 cầu vượt, kết nối giao thông cho các khu đô thị, khu dân cư hai bên.

Tuy nhiên trong nhiều năm qua, vào những đợt mưa lớn, nhiều đoạn trên đại lộ và các khu vực lân cận như đường Lê Trọng Tấn (quận Hà Đông)... thường xuyên ngập nặng, gây ảnh hưởng đến giao thông và đời sống của cư dân trong khu vực.

Điển hình vào rạng sáng ngày 16/9, Hà Nội trải qua cơn mưa lớn gây ngập sâu cục bộ. Đặc biệt, khu vực Đại lộ Thăng Long (ngã ba giao Lê Trọng Tấn), hầm chui (số 3, số 5, số 6, Km9+656) tiếp tục ngập úng diện rộng, gây nên tình trạng tắc nghẽn giao thông, cản trở các phương tiện đi lại vào giờ cao điểm. 

Theo người dân sống ở đây, họ đã quá quen thuộc mỗi khi ngập mặc dù đang được sống trong những căn biệt thự, liền kề khang trang.

"Mang tiếng ở nhà liền kề, biệt thự triệu đô nhưng cứ mưa lớn là khu đô thị mới Lê Trọng Tấn - Geleximco ngập trong biển nước. Thậm chí cư dân chèo xuồng như sông nước miền Tây", chị Nga - một cư dân sống tại Khu đô thị Nam An Khánh cho biết.

Theo Batdongsan.com.vn, từ năm 2021, giá căn hộ tại khu vực phía Tây tăng nhanh hơn các khu vực khác, với mức tăng trung bình từ 7-15% và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt nhờ hưởng lợi từ đòn bẩy hạ tầng. Từ đầu năm 2024 trở lại đây, giá bất động sản từ 90-100 triệu đồng/m² là mức trung bình tại vị trí gần với đại lộ Thăng Long.

Đơn cử, mặc dù thị trường bất động sản vẫn chưa phục hồi hoàn toàn về thanh khoản thế nhưng dự án Lumi Hà Nội nằm gần Đại lộ Thăng Long, đang tạo nên cơn sốt trên thị trường với lượng đặt chỗ đạt kỷ lục lên đến hàng nghìn. Dự án này được xem là một trong những dự án đang sở hữu nhiều tiềm năng phát triển trong khu vực.

Lumi Hà Nội được chào bán với mức giá dao động từ 80-100 triệu đồng/m² và có thể còn cao hơn tùy thuộc vào loại căn hộ và vị trí cụ thể.

Đáng chú ý, theo các môi giới bất động sản, giá của dự án Lumi Hà Nội dự kiến sẽ tăng thêm 10-15% trong vòng một năm tới, thiết lập một mặt bằng giá mới cho khu vực bất động sản phía Tây Hà Nội.

Theo phản ánh của một số cư dân mạng sinh sống tại các dự án, khu đô thị Thiên đường Bảo Sơn, Nam An Khánh, Geleximco, Vinhomes Smart City, khu đô thị Nam Cường, Hà Đô Charm Villas, Splendora..., dù đã chi hàng tỷ đồng để sở hữu các căn hộ cao cấp nhất tại Việt Nam, họ vẫn phải đối mặt với tình trạng ngập lụt nghiêm trọng mỗi khi trời mưa lớn. Trong những lúc ngập lụt, cư dân thường phải tìm đường vòng xa hơn để di chuyển, gây ra sự bất tiện và lãng phí thời gian đáng kể. 

Hạ tầng thoát nước kém là vậy nhưng trong từ đầu năm 2024, giá chung cư tại khu vực này đã bị đẩy lên cao ở mức 70-90 triệu đồng/m2 khiến người có nhu cầu ở thật rất khó mua nhà.

Cùng với sự gia tăng mạnh mẽ của giá chung cư, giá các biệt thự và nhà liền kề thứ cấp xung quanh Đại lộ Thăng Long cũng đã tăng vọt gấp 3 lần kể từ đầu năm 2021. Mức giá đã từ 40-50 triệu đồng/m² tăng lên 150-180 triệu đồng/m² hiện tại. Đặc biệt, một số dự án mới mở bán còn đưa mức giá lên đến 200 triệu đồng/m². 

Hệ quả từ hạ tầng thiếu đồng bộ

Người dân sống dọc hai bên Đại lộ Thăng Long đã quen với việc gọi con đường này là “con đường đau khổ” do tình trạng ngập úng mỗi khi trời mưa. Điều này không phải mới xuất hiện mà đã được dự báo từ trước, khi những sai phạm liên quan đến dự án đã được chỉ ra.

Cuối năm 2010, Thanh tra Chính phủ đã công bố kết luận về hàng loạt sai phạm của chủ đầu tư, Vinaconex, cùng một số cơ quan liên quan. Theo kết quả thanh tra, ngay từ khâu lập, thẩm định và phê duyệt thiết kế cũng như tổng mức đầu tư dự án, đã có nhiều sai sót, khiến chất lượng công trình không đạt yêu cầu, dẫn đến tình trạng ngập lụt và các vấn đề khác mà người dân đang phải chịu đựng.

Theo các chuyên gia quy hoạch, tình trạng ngập úng ở khu vực này chủ yếu bắt nguồn từ việc hạ tầng không đồng bộ. Cụ thể, đường gom dọc Đại lộ Thăng Long được thiết kế sử dụng thoát nước tự nhiên nhưng lại thiếu hệ thống thu gom, khiến nước mưa không được thoát kịp thời.

Ngoài ra, các kênh tiêu thoát nước trong khu vực bị bồi lấp, làm giảm hiệu quả thoát nước. Đặc biệt, nhiều dự án sử dụng đất tại đây bị chậm tiến độ, khiến hệ thống hạ tầng kỹ thuật không thể hoàn thiện và kết nối đồng bộ.

Chia sẻ với báo chí, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội phân tích, tình trạng ngập lụt tại khu vực Đại lộ Thăng Long mỗi khi mưa lớn hoàn toàn phù hợp với kết luận của Thanh tra Chính phủ trước đây.

Theo ông Nghiêm, khu vực này đã trải qua giai đoạn phát triển "nóng" với hàng loạt dự án khu đô thị và chung cư được triển khai, đi vào hoạt động. Tuy nhiên, hệ thống hạ tầng và thoát nước lại được phát triển riêng lẻ, thiếu sự phối hợp.

"Đa số các dự án cốt cao hơn rất nhiều so với đường gom của Đại lộ Thăng Long, nhưng khi hoàn thành, họ kết nối thẳng vào hệ thống đường gom này, do đó cứ mưa là nước lại dồn vào đường gom, ngập úng là điều không thể tránh khỏi. Để giải quyết triệt để vấn đề này, cần phải có hồ điều hòa. Cả một khu vực rộng lớn với hàng loạt dự án nhưng không có hồ điều hòa thì rất khó để giải quyết bài toán ngập lụt", ông Nghiêm chia sẻ.

Ông Nghiêm cho biết thêm rằng mặc dù nguyên nhân của ngập úng đã được chỉ ra, giải pháp cụ thể vẫn chưa được thực hiện. Hệ thống thoát nước của thành phố đã có sự cải thiện, nhưng chưa theo kịp với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng. Các khu vực đất trống và hồ điều hòa ngày càng bị thu hẹp và bê tông hóa, dẫn đến tình trạng hệ thống thoát nước thường xuyên bị quá tải.

Ngoài ra, nhu cầu xử lý nước thải từ sinh hoạt và sản xuất tăng cao cũng làm tăng áp lực lên hệ thống cống. Hiện tượng xả rác bừa bãi và quét lá cây của người dân chưa được kiểm soát triệt để, khiến cống thường xuyên bị tắc và rác thải nổi lềnh phềnh khi mưa lớn.

Ẩn số đằng sau cơn sốt giá bất động sản 

Hạ tầng quá tải khiến người mua nhà để ở phải cân nhắc kỹ lưỡng, tuy nhiên, giá bất động sản vẫn không ngừng leo thang.

Theo chia sẻ của một chủ sàn môi giới, điều này có thể bắt nguồn từ việc các môi giới tập trung vào chiến lược "làm truyền thông". Dân đầu tư lướt sóng thường bị thu hút bởi những khu vực có nhiều môi giới hoạt động và dễ dàng đổ tiền vào đây. Bởi lẽ, sự đông đúc của môi giới khiến thị trường trở nên sôi động nhưng giá cả thường bị đẩy lên mức "ảo", dẫn đến người mua ở thực phải chịu thêm chi phí qua nhiều khâu trung gian.

Lý giải về tình trạng sốt giá bất động sản phía Tây Hà Nội, một môi giới cho biết, thực tế lượng biệt thự của khu đô thị chủ yếu giao dịch trên thị trường thứ cấp. Mức giá tăng mạnh là do vị trí đắc địa của các khu đô thị nằm sát Vinhomes Smart City, hưởng lợi từ hệ thống hàng loạt tiện ích như bệnh viện, trường học, vui chơi giải trí…

Trước đó, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã chỉ ra rằng, tình trạng giá bất động sản "nhảy múa" và tăng vọt tại một số khu vực là kết quả của sự can thiệp từ các nhà đầu cơ và môi giới thiếu chuyên nghiệp. Thậm chí, ngay cả những nhà môi giới làm việc tại các công ty chuyên nghiệp cũng tham gia "tiếp tay" thổi giá để trục lợi, thay vì thúc đẩy sự phát triển bền vững của địa phương.

Mặc dù thị trường bất động sản khu vực phía Tây Hà Nội đang "nóng" lên với mức giá tăng vọt, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần thận trọng.

Giá bất động sản thường phải phản ánh đúng chất lượng hạ tầng, tuy nhiên nhiều khu vực đang bị đẩy giá quá cao so với giá trị thực. Người mua nếu không tìm hiểu kỹ dễ rơi vào bẫy của các chiêu trò quảng cáo và những nhà đầu cơ, "cò mồi" thổi giá nhằm trục lợi./.