VARS: Đã đến lúc đánh thuế bất động sản thứ 2 - giải pháp để kiềm chế tăng giá nhà đất

Trước sự gia tăng của hiện tượng "nhà hoang", "biệt thự hoang" và "khu đô thị hoang", VARS cho rằng tình trạng này không chỉ dẫn đến lãng phí tài nguyên đất đai mà còn gây ra bất công xã hội.

Mặc dù nguồn cung nhà đất ngày càng khan hiếm nhưng nhiều tài sản vẫn tiếp tục "rơi" vào tay những người có điều kiện tài chính dư dả. Họ sở hữu từ vài đến hàng chục, thậm chí hàng trăm bất động sản, nhưng để "hoang" và "ôm đất chờ thời", điều này dẫn đến sự gia tăng giá nhà đất và làm hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Để khắc phục tình trạng này, VARS đề xuất rằng, các nước phát triển không chỉ tập trung vào chính sách phát triển nhà xã hội mà còn áp dụng thuế cao đối với bất động sản thứ 2 trở đi và bất động sản không được đưa vào sử dụng. Điều này giúp giảm động lực đầu cơ bất động sản và tăng cường khả năng tiếp cận nhà ở cho những người có nhu cầu thực.

Giá nhà liên tục tăng cao và không có tín hiệu giảm

Dữ liệu từ VARS cho thấy giá nhà ở hiện đang liên tục lập nên những đỉnh mới cao hơn, vượt xa mức tăng trưởng thu nhập của đa số người dân.

Cụ thể, chỉ số giá căn hộ chung cư trong quý II/2024 tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng lần lượt 58% và 27% so với quý II/2019. Các dự án căn hộ thương mại bình dân đã hoàn toàn biến mất khỏi các đô thị, trong khi căn hộ trung cấp ngày càng trở nên khan hiếm, bị phân khúc cao cấp, hạng sang chiếm ưu thế.

Hơn 80% nguồn cung căn hộ mới mở bán tại Hà Nội và TP.HCM trong năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên và nhiều dự án mới được rao bán với mức giá lên tới hàng chục nghìn USD trên 1m2. Mức giá bán sơ cấp căn hộ cao kéo theo giá chung cư cũ "tăng vọt", với nhiều căn hộ đã sử dụng hàng thập kỷ được giao dịch với mức giá gấp đôi, gấp ba so với thời điểm bàn giao.

Cùng với cơn sốt giá chung cư, giá bán nhà ở gắn liền với đất như biệt thự và liền kề cũng tăng cao, bao gồm cả một số dự án tại các quận/huyện xa trung tâm Hà Nội khi nguồn cung nội đô ngày càng khan hiếm. Những căn biệt thự có giá lên tới 1 tỷ đồng/m2 hiện nay đã trở thành phổ biến, trong khi trước đây đơn giá hàng trăm triệu trên 1m2 được coi là cao.

Giá đất nền cũng không ngừng leo thang, với nhiều tỉnh thành ghi nhận hiện tượng "sốt nóng" cục bộ do hoạt động đầu tư hoặc nhóm nhà đầu tư tạo cung giả để đẩy giá. Một số tỉnh thành như Hải Dương đã chứng kiến mức giá vượt "đỉnh sốt" năm 2022.

VARS dự đoán trong ngắn hạn, giá nhà ở sơ cấp khó có khả năng giảm, đặc biệt là phân khúc căn hộ - loại hình chủ yếu đáp ứng nhu cầu nhà ở tại các đô thị. Khi cầu về nhà đất và nhu cầu đầu tư không ngừng gia tăng, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, trong khi quỹ đất ngày càng khan hiếm và chi phí xây dựng cũng như hạ tầng gia tăng.

Hành lang pháp lý mới đã loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém về tài chính, buộc các chủ đầu tư còn lại phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng và tiện ích, dẫn đến chi phí cao hơn và giá nhà cũng khó giảm.

Sự tồn tại của các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt và năng lực mạnh cũng sẽ duy trì tình trạng độc quyền nguồn cung, khiến các chủ đầu tư lớn tiếp tục định hình mức giá của thị trường theo hướng cao hơn để tối đa hóa lợi nhuận.

Tình trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. VARS đề xuất, bên cạnh việc thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội tại các đô thị và phát triển hạ tầng kết nối, cần chuyển dịch nhu cầu về nhà ở từ vùng lõi trung tâm sang các khu vực lân cận với nhiều lựa chọn hơn và mức giá hợp lý hơn. Nhà nước cần xây dựng cơ chế điều tiết nhằm giảm bớt yếu tố đầu cơ, giúp thị trường bất động sản cân bằng hơn trong dài hạn.

Đánh thuế để kiềm chế giá nhà

VARS nhận định rằng, đối với các doanh nghiệp phát triển dự án, hành lang pháp lý mới đã thiết lập các cơ chế và quy định xử phạt nghiêm ngặt đối với các mảnh đất bị bỏ hoang hoặc bị "găm" chờ bán dự án.

Theo quy định, các dự án đầu tư sẽ bị thu hồi nếu không được sử dụng trong 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao hoặc tiến độ sử dụng đất bị chậm trễ 24 tháng so với kế hoạch ghi trong quyết định đầu tư.

Trong trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc bị chậm tiến độ, chủ đầu tư sẽ được gia hạn tối đa 24 tháng và phải nộp thêm khoản tiền tương ứng cho Nhà nước. Nếu hết thời gian gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa sử dụng đất, nhà nước sẽ thu hồi mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, hoặc chi phí đầu tư vào đất.

Ngược lại, đối với các nhà đầu tư cá nhân, hiện chưa có cơ chế pháp lý rõ ràng để kiểm soát và ngăn chặn hoạt động đầu cơ, "găm" đất để thổi giá.

Khái niệm về đầu cơ và đầu tư tại Việt Nam vẫn chưa được phân định rõ. Mua nhà để ở, cho thuê, hoặc chuyển nhượng là hợp pháp và phù hợp với cơ chế thị trường, nhưng việc không kiểm soát chặt chẽ hoạt động mua bán, chuyển nhượng đã dẫn đến tình trạng “sốt đất” tại nhiều địa phương, gây ra nguy cơ rủi ro cho thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.

Cụ thể, hoạt động đầu cơ - găm hàng khi hàng hóa khan hiếm hoặc tạo khan hiếm giả để đẩy giá lên nhằm tìm kiếm lợi nhuận cao đang ngày càng phổ biến từ các khu đô thị đến nông thôn.

Điều này gây ảnh hưởng đến quá trình phát triển quỹ đất, quan hệ cung cầu, và nền kinh tế dài hạn, bởi đất đai là yếu tố đầu vào quan trọng trong hầu hết các ngành sản xuất hiện nay.

Để điều tiết thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững và giá đất phản ánh đúng cung cầu, VARS nhấn mạnh sự cần thiết ban hành chính sách thuế bất động sản.

Việc đánh thuế bất động sản một cách hiệu quả và minh bạch, tập trung vào các đối tượng tích lũy và đầu cơ thay vì người mua phục vụ nhu cầu sinh sống hay sản xuất kinh doanh, sẽ không chỉ giúp tăng nguồn thu ngân sách mà còn điều tiết thị trường bất động sản. Đây là xu hướng chung trên toàn cầu.

Dẫn chứng từ một số quốc gia, VARS cho rằng cần áp dụng thuế đối với ngôi nhà thứ 2 trở lên. Việc người sở hữu nhiều tài sản và tài sản sinh lời liên tục cần phải nộp thuế cao hơn là điều hợp lý.

Chẳng hạn, tại Singapore, người mua nhà phải trả phí 20% cho căn nhà thứ 2, 30% cho căn nhà thứ 3. Mức thuế này có thể gia tăng đối với các giao dịch có thời gian nắm giữ ngắn.

Tại Hàn Quốc, đất bỏ hoang trên 2 năm sẽ bị đánh thuế 5%, trên 5 năm 8%, trên 7 năm 9%, và trên 10 năm 10%. Tại Mỹ, đất bỏ hoang bị đánh thuế 3%.

"Chính sách thuế này sẽ giảm động lực đầu cơ, giúp kiềm chế đà tăng giá nhà đất, vì cùng với chi phí lãi vay và các chi phí khác, việc đầu cơ bất động sản sẽ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại để kiếm lời hay tạo cung cầu ảo để thổi giá sẽ dần trở nên không khả thi", VARS khẳng định.

Bên cạnh đó, VARS cho rằng, chính sách thuế cũng sẽ khuyến khích các chủ sở hữu đưa bất động sản "bỏ hoang" vào sử dụng, cho thuê hoặc bán, từ đó gia tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho những người có nhu cầu thực sự. Nếu sau khi áp dụng thuế mà vẫn có nhu cầu đầu cơ, ngân sách sẽ thu được thuế phục vụ cho các dự án đầu tư công, xây dựng trường học, bệnh viện, đường xá...

Tuy nhiên, VARS cũng lưu ý, việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường đối mặt với nhiều thách thức. Để thực hiện hiệu quả và minh bạch, cần phải xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản Việt Nam. Điều này yêu cầu đầu tư lớn về công nghệ và nhân lực.

Đồng thời, cần cân nhắc tác động tiêu cực có thể xảy ra, như việc đánh thuế có thể khiến người dân giảm sức mua hoặc tạo ra các lỗ hổng pháp lý cho người giàu lách thuế.

Theo VARS, bất kỳ chính sách nào mới đưa ra cũng sẽ gặp vướng mắc, nhưng nếu lợi ích nhiều hơn khó khăn thì nên thực hiện, và các vấn đề có thể được tháo gỡ.

"Rõ ràng, việc đánh thuế bất động sản mang lại lợi ích nhiều hơn khó khăn", VARS khẳng định./.