Người mua đất Thanh Oai coi chừng "đu đỉnh" khi giá trúng vượt xa thực tế

Ông Nguyễn Công Quảng - Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai đã làm rõ lý do cho sự thay đổi đột ngột trong mức giá khởi điểm. Theo ông, trước đây, cơ quan chức năng đã thuê tư vấn để xác định giá khởi điểm cho lô đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao ở mức từ 40-45 triệu đồng/m². Mức giá này được dự kiến áp dụng cho phiên đấu giá vào tháng 3.

Tuy nhiên vào tháng 2/2024, Chính phủ đã ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44 (hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013). Nghị định mới đã loại bỏ phương pháp xác định giá khởi điểm bằng việc thuê tư vấn cho các dự án đấu giá nhỏ lẻ và thay vào đó, áp dụng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố. Điều này dẫn đến việc bảng giá đất tại địa phương trở nên thấp hơn nhiều, chỉ từ 8,6-12,5 triệu đồng/m², làm cho mức giá khởi điểm giảm sâu so với mức giá dự kiến ban đầu.

Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai nhận định rằng việc giá khởi điểm và tiền đặt cọc thấp (khoảng 200 triệu đồng) đã góp phần thu hút đông đảo người tham gia và rút ngắn thời gian xác định giá khởi điểm, điều này trước đây thường kéo dài vài tháng.

Ông cũng nhấn mạnh rằng, giá khởi điểm không phải là yếu tố quyết định cho mức giá cuối cùng trong đấu giá. Thực tế, giá giao dịch thành công được xác định bởi thị trường.

Ông Quảng cho biết thêm, trong suốt quá trình đấu giá, mọi hoạt động đã được thực hiện theo đúng quy định và không có dấu hiệu bất thường.

“UBND huyện đã chỉ đạo công an huyện giám sát chặt chẽ từ việc bán hồ sơ đến toàn bộ quá trình đấu giá. Nếu phát hiện bất kỳ điều gì nghi ngờ, chúng tôi sẽ ngay lập tức dừng phiên đấu giá. Phiên đấu giá đã diễn ra thành công, minh bạch và công khai theo đúng pháp luật,” ông Quảng nhấn mạnh.

Người mua cẩn thận bị "đu đỉnh" trong bối cảnh giá tăng cao

Điều đáng nói là phiên đấu giá 68 lô đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai vào ngày 10/8 đã gây sốt với giá trúng cao nhất vượt 100 triệu đồng/m², gấp 8 lần so với giá khởi điểm.

Theo thông tin từ UBND Huyện Thanh Oai, được biết, đây là phiên đấu giá đầu tiên trong năm 2024 của huyện, nhằm tạo nguồn thu để đầu tư vào hạ tầng nông thôn và nâng cao chất lượng xây dựng nông thôn mới. Tổng số tiền thu về cho ngân sách lên đến 404,6 tỷ đồng, chênh lệch 349 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Nhiều lô đất đã tăng giá hàng tỷ đồng so với mức khởi điểm. Cụ thể, khoảng 15 lô với giá khởi điểm từ 955 triệu đồng/lô đều có mức giá trúng lên tới hơn 7 tỷ đồng/lô. Đặc biệt, lô LK03-10 với diện tích gần 65m² đã có giá trúng cao nhất lên tới 100,5 triệu đồng/m², gấp 8 lần giá khởi điểm.

Ngay sau phiên đấu giá, mạng xã hội xuất hiện nhiều "cò đất" rao bán các lô đất với giá cộng thêm hàng trăm triệu đồng so với giá trúng. Theo thông tin từ môi giới, mức chênh giá phổ biến từ 200-500 triệu đồng/lô, có lô lên tới 700 triệu đồng. Chẳng hạn, lô LK01-4 có diện tích 85m², giá trúng là 7,2 tỷ đồng (84,7 triệu đồng/m²), đang được chào bán với mức chênh 500 triệu đồng, tổng giá trị lên tới 7,7 tỷ đồng (90 triệu đồng/m²).

Trong khi đó, giá đất ở khu vực xã Thanh Cao thời gian qua có xu hướng tăng, dao động từ 18-39 triệu đồng/m², trung bình khoảng 28,5 triệu đồng/m². So với mặt bằng chung, giá trúng đấu giá hiện tại cao gấp 3 lần.

Có ý kiến cho rằng, các lô đất trúng giá 90-100 triệu đồng/m² có nguy cơ bị bỏ cọc cao do tiền cọc thấp. Việc thổi giá lên cao có thể tạo điều kiện cho việc rao bán những lô với mức giá thấp hơn nhưng với số tiền chênh lệch lớn. Do đó, những người có ý định mua đất đấu giá cần cân nhắc kỹ lưỡng, chú ý đến giá trị thực và cơ sở hạ tầng xung quanh để tránh tình trạng "đu đỉnh".

Theo đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, một trong những nguyên nhân chính đẩy giá đất lên cao như vậy là từ ngày 1/8, Luật Kinh doanh Bất động sản mới có hiệu lực. Quy định của Luật mới hạn chế phân lô, bán nền tại một số khu vực. Do đó, tranh thủ thời gian này, nhiều cá nhân tham gia phiên đấu giá ở khu vực đã có đầy đủ quy định pháp lý.

Các chuyên gia đưa ra lời khuyên, thay vì chạy theo các cơn sốt nóng tại một số khu vực, người dân nên theo dõi sát diễn biến thị trường và các văn bản hướng dẫn thi hành các Luật mới về ban hành bảng giá đất, các thủ tục hành chính để đưa ra quyết định đầu tư phù hợp./.