Lộ diện những bất cập từ phiên đấu giá đất ở Thanh Oai

Sau phiên đấu giá "nóng" nhất, Thanh Oai bất ngờ hoãn đấu giá đất ngày mai

Gần đây, thị trường bất động sản đã dậy sóng với những phiên đấu giá đất ở các huyện ngoại thành Hà Nội. Nổi bật nhất là trường hợp tại huyện Thanh Oai trong phiên đấu giá ngày 10/8, nơi giá trúng đấu giá đã vượt mức 100 triệu đồng/m², mặc dù khu vực này vẫn chưa có sự cải thiện đáng kể về hạ tầng.

Đây không phải là lần đầu tiên một buổi đấu giá đất ở ngoại thành thu hút sự chú ý của đông đảo nhà đầu tư và đạt mức giá cao đột biến. Từ hiện tượng này, không ít ý kiến bày tỏ lo ngại rằng chúng ta có thể đang chứng kiến sự khởi đầu của một "cuộc đua" đẩy giá đất đấu giá tại các khu vực ngoại thành lên mức cao hơn nữa, với các chiêu trò thao túng ngày càng tinh vi hơn.

Công ty Đấu giá hợp danh Trường Sơn - đơn vị tổ chức phiên đấu giá đất huyện Thanh Oai đợt 1 đối với 57 thửa đất tại xã Cao Dương vào ngày mai (17/8) đã bất ngờ ra thông báo dừng tổ chức cuộc đấu giá và trả lại tiền mua hồ sơ, tiền đặt trước tới khách hàng. Lý do vì UBND huyện Thanh Oai xác định lại mức giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với 114 thửa đất trên địa bàn xã Cao Dương theo quyết định của UBND TP. Hà Nội.

Bất cập trong xác định giá khởi điểm đấu giá đất

Rõ ràng, tình hình hiện tại hoàn toàn khác với gần một năm trước, khi nhiều địa phương không thể tiến hành đấu giá do số người đăng ký tham gia không đủ, chủ yếu vì mức giá khởi điểm được đưa ra quá cao. Chẳng hạn, tại huyện Hoài Đức, có thời điểm giá khởi điểm cho một khu đất lên tới 60,9 triệu đồng/m². Tuy nhiên, mọi thứ giờ đây đã có nhiều thay đổi.

Ông Nguyễn Công Quảng, Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai, đã chia sẻ về nguyên nhân mức giá khởi điểm bất ngờ trong các phiên đấu giá đất ngày 10/8. Theo ông Quảng, trước đây, mức giá khởi điểm tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai được tư vấn và xác định ở mức 40-45 triệu đồng/m², dự kiến áp dụng cho phiên đấu giá vào tháng 3. Tuy nhiên, sau khi Chính phủ ban hành nghị định sửa đổi một số điều của Nghị định 44 vào tháng 2/2024, quy trình xác định giá khởi điểm cho các dự án đấu giá nhỏ lẻ với hạ tầng không còn dựa trên tư vấn mà chuyển sang sử dụng hệ số K kết hợp với bảng giá đất của thành phố. Do bảng giá đất địa phương ở mức thấp, giá khởi điểm mới được điều chỉnh xuống chỉ còn từ 8,6 đến 12,5 triệu đồng/m².

Chia sẻ với Hometoday, luật sư Diệp Năng Bình cho biết, việc xác định giá khởi điểm gặp nhiều bất cập về quy định pháp luật và thực tiễn. Các phương pháp định giá đất chưa được quy định cụ thể và áp dụng thiếu nhất quán, dẫn đến sự chênh lệch lớn về giá. Thẩm quyền xác định giá khởi điểm cũng không rõ ràng, gây khó khăn trong việc thống nhất phê duyệt. Việc định giá đất thấp hơn thị trường và thiếu độc lập trong tư vấn giá đất làm giảm tính khách quan và chuyên nghiệp. Mặc dù dự thảo sửa đổi Luật Đất đai đã có những tiến bộ, việc xác định giá đất sát giá thị trường vẫn còn nhiều thách thức cần giải quyết.

Hiểm họa từ kẽ hở thị trường, cảnh giác với chiêu trò "thổi giá" 

Sau phiên đấu giá đất tại Thanh Oai vào ngày 10/8, các lô đất trúng giá cao nhanh chóng được rao bán với mức chênh lệch từ 400-500 triệu đồng mỗi lô. Điều này có nghĩa là người mua mới không chỉ phải chi trả số tiền đã trúng đấu giá mà còn phải trả thêm một khoản chênh lệch lớn.

Sự gia tăng đột ngột của giá đất đã khiến thị trường đất nền tại huyện Thanh Oai trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Nhiều thửa đất được đăng bán gần khu vực đấu giá hoặc gắn thông tin về phiên đấu giá Thanh Oai để thu hút sự chú ý.

Theo luật sư Diệp Năng Bình (Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật), quy trình đặt cọc trong đấu giá đất hiện nay bộc lộ một số bất cập đáng lưu ý. "Mặc dù Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định mức đặt cọc tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản, việc xác định cụ thể mức đặt trước vẫn còn phụ thuộc vào đơn vị quản lý tài sản, dẫn đến thiếu sự đồng nhất và rõ ràng", luật sư Bình nhận định.

Luật sư Bình đề xuất cần phải quy định chặt chẽ hơn về mức đặt cọc. Ví dụ, quy định mức đặt cọc tối thiểu là 10% và tối đa là 20% hoặc điều chỉnh theo quy mô dự án. Điều này nhằm hạn chế những lỗ hổng và tiêu cực trong quá trình xác định mức đặt cọc, đồng thời tránh tình trạng móc nối giữa đơn vị quản lý và nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính, từ đó giảm thiểu các chiêu trò "thổi giá" trong đấu giá đất.

Theo phân tích, việc tăng giá bất động sản thông qua đấu giá không còn là hiện tượng hiếm gặp gần đây. Nhiều nhà đầu cơ sẵn sàng trả giá cao để tạo ra mức giá mới, rồi sau đó "lướt cọc" hoặc bỏ cọc để thu lợi nhanh chóng.

Những người thực sự có nhu cầu mua đất sẽ là những người gánh chịu hậu quả từ tình trạng này. Do đó, các chuyên gia khuyến cáo người dân nên thận trọng khi mua các thửa đất đấu giá ở Thanh Oai với giá cao ngất ngưởng và nên tiến hành khảo sát thị trường kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư.

Cũng theo luật sư Diệp Năng Bình, việc nhận diện cò đất thao túng giá có thể dựa vào một số dấu hiệu đáng lưu ý. Khi giá đất ở nhiều khu vực đột ngột tăng mạnh, trong khi giao dịch ở các loại hình bất động sản khác như nhà ở xã hội giảm sút, điều này thường chỉ ra sự hiện diện của chiêu trò "thổi giá".

"Thêm vào đó, sự xuất hiện của các môi giới bất động sản quảng cáo các dự án không có cơ sở thực tế cũng dẫn đến việc thông tin bị nhiễu loạn, gây bất ổn trên thị trường", luật sư Bình nhận định.

"Hiện tượng thổi giá thường bùng nổ tại các khu vực ven đô, nơi có thông tin quy hoạch được khuếch trương, làm cho giá đất nền vọt lên chóng mặt trong thời gian ngắn. Cơn sốt giá giả thường bắt nguồn từ tin đồn hoặc thông tin mập mờ, dẫn đến sự gia tăng liên tục của giá mà không có cơ sở vững chắc. Sự gia tăng đột biến giá đất nền, có thể gấp từ 1,5-2 lần trong thời gian ngắn, cũng là dấu hiệu khác của sự thao túng giá đất. Cuối cùng, tình trạng đặt cọc phức tạp và các dấu hiệu bất thường trong giao dịch có thể là minh chứng cho sự can thiệp của "cò đất", làm dấy lên nghi ngờ về sự minh bạch và công bằng trong thị trường bất động sản", luật sư Bình chia sẻ.

Thị trường đấu giá đất ở Hà Nội định hình giá cả mới

Sắp tới, một số huyện ngoại thành Hà Nội sẽ tiếp tục tổ chức các phiên đấu giá đất, hứa hẹn thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư.

Cụ thể, huyện Hoài Đức sẽ mở phiên đấu giá 19 thửa đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên vào ngày 19/8, với diện tích từ 74 đến 118 m²/thửa và giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m². Đất đấu giá có mục đích sử dụng là đất ở tại nông thôn, ổn định lâu dài. Được biét, hiện đã có 700 bộ hồ sơ với 400 khách hàng đăng ký tham gia phiên đấu giá này.

Tiếp đó vào ngày 29/8, Công ty Đấu giá hợp danh Bảo Phong sẽ tổ chức đấu giá 4 thửa đất tại thôn Trán Voi, xã Phú Mãn, huyện Quốc Oai. Các lô đất là tài sản của Cục Thi hành án dân sự TP Hà Nội. Tài sản đấu giá gồm: quyền sử dụng 624,7m2 đất (trong đó có 300m2 đất ở, 324m2 đất trồng cây lâu năm, sử dụng đến ngày 15/10/2043); thửa đất diện tích 640m2, khởi điểm 6,25 tỷ đồng; quyền sử dụng 324,7m2, khởi điểm của tài sản là hơn 4,9 tỷ đồng; quyền sử dụng 575,6m2, khởi điểm 4,98 tỷ đồng...

Trước tình hình này, nhiều ý kiến cho rằng cần có giải pháp triệt để để hạn chế tối đa các yếu tố thao túng và lợi ích nhóm, nhằm ngăn chặn việc hình thành mặt bằng giá mới thiếu công bằng. Để làm được điều này, các địa phương cần khẩn trương thực hiện công tác quy hoạch xây dựng, quản lý sử dụng đất, đảm bảo công khai minh bạch thông tin về các dự án phát triển cơ sở hạ tầng và bất động sản. Việc ngăn chặn hiện tượng đầu cơ và tung tin đồn thổi để trục lợi cũng là một thách thức không nhỏ trong quá trình đấu giá đất./.