Bất động sản Việt Nam 2024: Phục hồi mạnh mẽ, nhà ở tăng trưởng đột phá

Năm 2024 được coi là một năm của sự thay đổi trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, với những xu hướng đáng chú ý cùng các chính sách pháp lý mới, mở ra cơ hội phát triển bền vững cho thị trường đang có vẻ trầm lắng.

Phân khúc nhà ở trên đà hồi phục giữa bối cảnh lệch nguồn cung kéo dài 

Theo thông tin từ bản cập nhật thông tin “Bất động sản Việt Nam 2024: Một năm nhìn lại” của Avison Young Việt Nam, năm 2024, thị trường bất động sản nhà ở ghi nhận sự phục hồi tích cực so với năm trước, đặc biệt là nguồn cung căn hộ mới từ nửa sau của năm. Phần lớn, nguồn cung này tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp. 

Tại TP.HCM, các dự án mới có giá bán dao động từ 72-142 triệu đồng/m², và nhiều dự án tái khởi động cũng đã tăng giá so với trước. 

Còn tại Hà Nội, giá bán tăng đột biến vào đầu năm và về cuối năm vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Giá căn hộ cao cấp tiếp tục tăng, ghi nhận nhiều căn hộ trên 70 triệu đồng/m² trong quý III và giá sơ cấp toàn thị trường quý IV tiếp tục tăng 2-4% so với quý trước

Tuy nhiên, phân khúc nhà ở tầm trung vẫn khan hiếm ở cả TP.HCM và Hà Nội, đặc biệt là các căn hộ có giá dưới 38 triệu đồng/m² đã hầu như biến mất. Giá bán liên tục tăng đẩy thị trường nhà ở rời xa với mong muốn, nhu cầu và khả năng của số đông người mua nhà.  

Trong khi đó, việc phát triển nhà ở giá bình dân cũng gặp khó khăn do thiếu sự hỗ trợ về chính sách và vốn tín dụng ưu đãi. Tuy vậy, thị trường có thể sẽ chứng kiến sự cải thiện nguồn cung nhà ở giá rẻ khi các khu vực ngoại ô và các đô thị mới như Bình Chánh (TP.HCM), Bình Dương và Đồng Nai có tiềm năng phát triển mạnh mẽ.

Thêm vào đó, quỹ đất phát triển nhà ở cũng sẽ sớm được bổ sung khi TP.HCM công bố kế hoạch phát triển 11 khu đô thị TOD và đấu giá 22 khu đất xung quanh các nhà ga metro. 

Trong bối cảnh chi phí vốn tiếp tục tăng, “cuộc chơi” tiếp theo cho các chủ đầu tư là săn đón cơ hội từ những quỹ đất này, cân bằng chi phí, giá bán và sản phẩm để đảm bảo thanh khoản và khả năng hoạt động hiệu quả của dự án.  

Bất động sản công nghiệp: Xu hướng đầu tư mạnh mẽ từ FDI

Phân khúc BĐS công nghiệp tiếp tục là điểm sáng trên thị trường, với giá thuê, nguồn cung tăng và tỷ lệ lấp đầy cao. Động lực chính cho sự phát triển này đến từ dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào các ngành sản xuất, được dẫn dắt bởi xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng và Trung Quốc+1.  

Dự báo, trong thời gian tới, các loại hình bất động sản công nghiệp được kỳ vọng sẽ thu hút sự chú ý lớn, bao gồm khu công nghiệp, thương mại điện tử, công nghệ cao và các trung tâm phân phối, hậu cần có kết nối giao thông thuận lợi.

Tại các thị trường trọng điểm và cấp 1, giá thuê đất công nghiệp tăng trung bình 2-5% mỗi quý. Trong khi đó, nguồn cung mới hứa hẹn dồi dào khi nhiều dự án KCN được cấp phép hay khởi công trên cả nước. BĐS công nghiệp và hậu cần (Industrial & Logistics) vẫn là phân khúc được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm hàng đầu. Phân khúc này dẫn đầu về số lượng giao dịch bất động sản trong suốt năm 2024.

Trong ngắn hạn, các biến động kinh tế, thương mại và địa-chính trị do tác động từ các chính sách của tân tổng thống Donald Trump có thể gây sức ép tức thời lên việc thu hút đầu tư nước ngoài và xuất khẩu. 

Nhưng về dài hạn, Việt Nam, với các lợi thế về vị trí địa lý, sự ổn định chính trị tương đối, chi phí cạnh tranh và môi trường đầu tư ngày một cải thiện, có thể trở thành cứ điểm sản xuất tiếp theo trên toàn cầu nếu nắm bắt kịp thời cơ.  

Các loại hình BĐS công nghiệp được dự báo tăng sức hút gồm:

Thay đổi pháp lý - nền tảng vững chắc cho thị trường

Theo Avison Young Việt Nam, một trong những điểm nhấn của thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2024 là sự thay đổi trong hệ thống pháp luật. Các bộ luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được sửa đổi và có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, giúp minh bạch hóa thị trường và thúc đẩy sự phát triển bền vững. 

Những thay đổi này bao gồm việc bỏ khung giá đất, cấp sổ hồng cho căn hộ mini, và quy định rõ ràng về các điều kiện chuyển nhượng dự án. Các chính sách này tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển và niềm tin vào thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân vẫn mong sớm có các văn bản hướng dẫn và triển khai đồng bộ để luật mới sớm đi vào cuộc sống.  

Một số điểm đáng chú ý của luật mới gồm:

Xu thế bền vững không thể đảo ngược, thúc đẩy bất động sản xanh và công nghiệp công nghệ cao

Một xu hướng không thể bỏ qua trong năm 2024 là sự chú trọng vào tính bền vững trong phát triển bất động sản. Các dự án bất động sản xanh, đặc biệt là văn phòng xanh, đang ngày càng trở nên phổ biến tại các khu vực như TP.HCM và Hà Nội. 

Tại TP.HCM, văn phòng xanh dự báo phát triển ra các khu vực liền kề, sôi động và tăng trưởng nhanh như quận 4, quận 7, quận Tân Bình, TP. Thủ Đức. 

Các tòa nhà văn phòng mới đều hướng tới chứng chỉ bền vững như LEED hoặc EDGE. Bất động sản công nghiệp cũng không đứng ngoài xu hướng này, với nhiều dự án công nghiệp như nhà máy của Hitachi Energy tại Bắc Ninh hay nhà kho Logicross Hải Phòng theo đuổi chứng nhận LEED hoặc EDGE, góp phần giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường.

Một số dự án nổi bật gần đây gồm nhà máy máy biến áp của Hitachi Energy tại Bắc Ninh (đạt chứng nhận LEED Gold), nhà kho xây sẵn Logicross Hải Phòng của tập đoàn Mitsubishi Estate (nhắm đến chứng nhận EDGE Advanced), nhà máy Lego Việt Nam tại Bình Dương (nhắm đến chứng chỉ LEED Gold cho toàn bộ dự án và LEED Platinum cho tòa nhà văn phòng). Các nhà phát triển BĐS công nghiệp như BW Industrial, Fraser Property, KCN Việt Nam hay mới đây là tập đoàn Sembcorp, cũng theo đuổi chiến lược phát triển hạ tầng KCN hiện đại, bền vững.

Sự tăng trưởng này cho thấy nhu cầu thị trường ngày càng cao, thúc đẩy quyết định đầu tư vào công trình xanh. Với nhà đầu tư, các dự án chống chịu tốt hơn trước rủi ro về môi trường và khí hậu, cũng như đóng góp tích cực cho xã hội thường có giá trị thẩm định cao hơn. Tài sản đạt chứng chỉ xanh hay tuân thủ ESG cũng dễ kêu gọi hợp tác, đầu tư vốn, trở thành yếu tố cân nhắc chính trong các giao dịch M&A.  

Dòng vốn FDI vào bất động sản Việt Nam 2024 vẫn duy trì đà tăng dù bối cảnh thế giới chậm lại

Mặc dù bối cảnh kinh tế toàn cầu gặp nhiều khó khăn, dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn duy trì đà tăng trong năm 2024, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản.

Tính đến hết tháng 11, tổng vốn FDI đăng ký đạt khoảng 31,38 tỷ USD, chỉ tăng 1% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng chậm này phản ánh đúng thực tế khi kinh tế Việt Nam có độ mở và dòng vốn FDI trên toàn cầu đã suy giảm trong hai năm liên tiếp (2022 và 2023) do bất ổn kinh tế vĩ mô và căng thẳng địa chính trị.

Những thay đổi to lớn trong năm 2024 về chính sách, xu hướng đầu tư hay bối cảnh kinh doanh là cơ sở để chúng ta tiếp tục giữ tầm nhìn lạc quan về thị trường bất động sản Việt Nam. Do đó, khi các tín hiệu tích cực xuất hiện rõ hơn là lúc tái khởi động dòng vốn vào các giao dịch và sẵn sàng đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới.

Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam

Tuy vậy, niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài về triển vọng của thị trường Việt Nam vẫn tích cực và họ tiếp tục rót vốn vào các dự án đầu tư đã được phê duyệt, cấp phép tại đây. Điều này được chứng minh qua tổng vốn FDI thực hiện tại Việt Nam 11 tháng năm 2024 ước đạt 21,68 tỷ USD, tăng 7,1% so với cùng kỳ năm trước. Với đà tăng này, cộng với nỗ lực giải ngân vốn FDI dịp cuối năm, nhiều khả năng đến cuối năm 2024, tổng vốn FDI thực hiện tại Việt Nam sẽ cao hơn năm ngoái và đạt mức kỷ lục mới trong giai đoạn 2019-2024.  

Đáng chú ý, trong bối cảnh sản xuất toàn cầu chưa hồi phục hoàn toàn (vốn FDI đăng ký vào ngành công nghiệp chế biến, chế tạo giảm 8,7% so với cùng kỳ) và các thị trường bất động sản lớn trên thế giới khá ảm đạm, dòng vốn FDI tại Việt Nam lại có xu hướng chảy nhiều hơn vào lĩnh vực bất động sản. Trong 11 tháng, vốn FDI đăng ký vào ngành kinh doanh bất động sản tăng đến 89,1% so với cùng kỳ, đạt khoảng 5,63 tỷ USD.

Dòng vốn FDI mạnh mẽ cho thấy sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài. Không chỉ đánh giá tích cực về các điều kiện chính sách, môi trường đầu tư, dân số hay đô thị hóa tại Việt Nam, nhà đầu tư còn nhìn thấy cầu vượt cung ở hầu hết các phân khúc chủ đạo như công nghiệp và hậu cần (I&L), nhà ở, văn phòng và bán lẻ. Do đó, những nỗ lực cải thiện khung pháp lý bất động sản và phát triển hạ tầng đang góp phần giúp thị trường ngày càng hấp dẫn hơn với các nhà đầu tư quốc tế.

Tổng kết về năm xu hướng nêu trên, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định: 

Việc Việt Nam vẫn duy trì môi trường đầu tư ổn định, với chi phí cạnh tranh và sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng đô thị hóa, khiến cho bất động sản Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư quốc tế.

Bất động sản Việt Nam trong năm 2024 là một thị trường đang thay đổi mạnh mẽ với sự xuất hiện của những cơ hội và thách thức mới. Những xu hướng như sự phục hồi của phân khúc nhà ở cao cấp, sự phát triển mạnh mẽ của bất động sản công nghiệp, cùng với các cải cách pháp lý sẽ là yếu tố quyết định đến sự phát triển của thị trường trong những năm tới. 

Mặc dù còn nhiều thách thức, nhưng với những chính sách và xu hướng phát triển bền vững, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn duy trì triển vọng tích cực trong tương lai./.