Bộ Xây dựng: Giá chung cư một số khu vực tăng vọt, có nơi chạm ngưỡng 40%

Báo cáo thị trường bất động sản và nhà ở quý III/2024 do Bộ Xây dựng công bố ngày 30/10 cho thấy giá bất động sản tại một số địa phương vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị lớn.

Bộ Xây dựng cho biết, theo khảo sát và tổng hợp từ các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, giá căn hộ tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, với mặt bằng giá của các dự án mới tăng khoảng 4-6% theo quý và từ 22-25% theo năm. Đặc biệt, một số khu vực ghi nhận mức tăng cục bộ từ 35-40% tùy vị trí so với quý trước.

4 nguyên nhân làm tăng giá bất động sản

Bộ Xây dựng nhận định, hiện tượng tăng giá diễn ra có tính cục bộ tại một số khu vực, phân khúc và loại hình bất động sản, gây ảnh hưởng đến mặt bằng giá chung. Qua phân tích, Bộ chỉ ra 4 nguyên nhân chính gây ra sự gia tăng này.

Thứ nhất, Bộ khẳng định giá bất động sản tăng một phần do chi phí đất đai biến động mạnh trong thời gian gần đây, cùng với tác động từ phương pháp tính và bảng giá đất mới. Đặc biệt, tại một số địa phương, việc đấu giá quyền sử dụng đất với mức trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm đã tác động lớn đến giá bán bất động sản.

Bên cạnh đó, công tác quản lý và triển khai đấu giá quyền sử dụng đất tại một số khu vực, địa phương còn nhiều bất cập; xuất hiện tình trạng một số nhà đầu tư thành lập các hội, nhóm cùng tham gia đấu giá, đẩy giá đất lên cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, sau đó có thể “bỏ cọc” nhằm tạo mặt bằng giá ảo để thu lợi.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất với mức trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm làm tăng giá đất, giá bất động sản, và giá nhà ở trong khu vực lân cận, gây ảnh hưởng tiêu cực đến toàn bộ thị trường địa phương. Điều này cũng khiến chi phí triển khai các dự án nhà ở tăng cao, gây khó khăn cho doanh nghiệp, giảm nguồn cung và làm trầm trọng thêm tình trạng khan hiếm trên thị trường bất động sản.

Nguyên nhân thứ hai được Bộ Xây dựng chỉ ra là hiện tượng “tạo giá ảo” và “thổi giá” từ các nhà đầu cơ và một số môi giới bất động sản, lợi dụng sự thiếu hiểu biết và tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.

Những đối tượng này chủ yếu là môi giới tự do, thiếu chứng chỉ hành nghề, yếu về chuyên môn và hiểu biết pháp luật, thiếu chuyên nghiệp và kém đạo đức kinh doanh, dẫn đến việc thao túng giá, nâng giá quá cao so với giá trị thực tế. Điều này không chỉ gây thiệt hại cho khách hàng mà còn làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Thứ ba, một nguyên nhân quan trọng khác được Bộ Xây dựng nêu ra là tình trạng thiếu nguồn cung bất động sản, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Tình trạng này đã kéo dài do nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong thủ tục pháp lý, đặc biệt là xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, và giao đất.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp còn gặp trở ngại về vốn vay tín dụng và nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Nhiều dự án đã và đang triển khai xây dựng phải tạm dừng hoặc giãn tiến độ.

Mặc dù Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã được ban hành và có hiệu lực, góp phần tháo gỡ nhiều khó khăn về thể chế và pháp lý, nguồn cung bất động sản đã có cải thiện nhưng vẫn còn một số hạn chế. Bộ Xây dựng nhấn mạnh rằng cần thêm thời gian để các cơ chế, chính sách và luật mới đi vào thực tiễn và phát huy hiệu quả.

Thứ tư, một yếu tố khác góp phần đẩy giá bất động sản lên cao là những biến động kinh tế gần đây, bao gồm thị trường chứng khoán, trái phiếu và vàng. Những biến động này ảnh hưởng đến tâm lý của người dân và nhà đầu tư, tạo ra xu hướng dịch chuyển dòng tiền sang bất động sản để “trú ẩn” và bảo toàn giá trị của nguồn vốn tích lũy và đầu tư.

Từ thực tế này, Bộ Xây dựng khuyến nghị các bộ, ngành, cơ quan trung ương và địa phương cần nhanh chóng phát hiện và xử lý nghiêm các vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm ngăn chặn tình trạng lợi dụng đấu giá để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Song song đó, cần tiếp tục triển khai hiệu quả Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”. Các cơ quan chức năng cần đẩy nhanh tiến độ giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến các dự án bất động sản, đặc biệt là các thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư, bồi thường giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, giao đất và cho thuê đất nhằm gia tăng nguồn cung cho thị trường.

Giá chung cư tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ

Cũng theo báo cáo, trên thị trường hiện nay, phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m²) gần như không có giao dịch và rất ít sản phẩm được chào bán; trong khi đó, căn hộ chung cư trung cấp (từ 25 triệu đến dưới 50 triệu đồng/m²) vẫn chiếm tỷ trọng cao cả về nguồn cung và giao dịch. Tiếp theo là các căn hộ chung cư cao cấp và siêu cao cấp (giá trên 50 triệu đồng/m²).

Khảo sát của Bộ Xây dựng tại một số dự án lớn ở Hà Nội ghi nhận mức giá cụ thể như sau: phân khu The Zurich của Vinhomes Ocean Park có giá từ 46-55 triệu đồng/m²; Lumi Prestige từ 69 triệu đồng/m²; The Ninety Complex khoảng 60-75 triệu đồng/m²; The Sapphire – Vinhomes Smart City giá từ 47-61 triệu đồng/m²; khu nhà ở hỗn hợp 107 Nguyễn Tuân Vihacomplex từ 75-97,2 triệu đồng/m²; dự án Khai Sơn City từ 50-68 triệu đồng/m².

Tại TP.HCM, các dự án nổi bật bao gồm: Diamond Centery với giá 61-73,3 triệu đồng/m²; Stown Tham Lương từ 29,8-43,5 triệu đồng/m²; Urban Green giá từ 52-59,7 triệu đồng/m²; Glory Heights - Vinhomes Grand Park từ 40-80 triệu đồng/m²; The Aurora Phú Mỹ Hưng từ 88-90 triệu đồng/m²; The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park từ 46,83-65,6 triệu đồng/m².

Một số dự án nổi bật tại các địa phương khác có giá như sau: Lumiere Spring Bay tại Hưng Yên từ 60-73 triệu đồng/m²; Green Tower Dĩ An tại Bình Dương từ 50-60 triệu đồng/m²; Central Park Residences tại Nghệ An từ 32-45 triệu đồng/m²; Grand Mark Nha Trang tại Khánh Hòa có giá khoảng 45 triệu đồng/m²./.