Chuyên gia pháp lý chỉ ra những điều... bình thường trong cuộc đấu giá đất kỷ lục ở Hà Nội

Chia sẻ trên Home Today, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản đã cung cấp cái nhìn sâu sắc về nguyên nhân gốc rễ của hiện tượng này và nêu rõ những giải pháp cần thiết để quản lý giá đất một cách hiệu quả hơn, đồng thời làm rõ cách thức điều chỉnh để hạn chế những rủi ro và xung đột lợi ích trong lĩnh vực bất động sản.

Nguyên nhân và giải pháp đối với tình trạng thổi giá đất ở vùng ven

PV: Thưa ông Nguyễn Văn Đỉnh, gần đây, các cuộc đấu giá đất tại các khu vực ngoại thành Hà Nội như Thanh Oai và Hoài Đức vừa diễn ra đã thu hút sự chú ý với giá đất trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Ông có thể chia sẻ quan điểm của mình về nguyên nhân và tác động của hiện tượng này?

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh: Các cuộc đấu giá đất ở ngoại thành Hà Nội đã gây xôn xao dư luận khi thu hút đông đảo người tham gia và giá trúng đấu giá của nhiều lô cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Diễn biến và kết quả của cuộc đấu giá đất có thể là bất thường, nhưng theo tôi đây nên được coi là hiện tượng kinh tế bình thường hơn là hành vi “thổi giá đất”.

Rõ ràng trong một nền kinh tế thị trường thì giá cả do thị trường quyết định. Việc có nhiều cá nhân cùng tham gia đấu giá (tỷ lệ “chọi” lên tới 20-30 lần) phản ánh nhu cầu của thị trường, hiện nay nhu cầu của người dân (gồm nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư, thậm chí đầu cơ) là rất lớn, trong khi các thống kê cho thấy số lượng tiền gửi ngân hàng và lượng tiền trong dân là rất dồi vào và đương nhiên người dân có nhu cầu đầu tư. Không thể phủ nhận bất động sản vẫn là lĩnh vực đầu tư ưa thích của đông đảo người dân.

Khi phân khúc chung cư đã đạt mức giá cao, đất nền với pháp lý “sạch” trở nên hấp dẫn. Bên cạnh đó, nỗi lo giá đất tăng cao sau khi Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan có hiệu lực từ ngày 01/8 khiến người dân đổ xô đi đấu giá. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng “siết” phương thức phân lô, bán nền, dẫn đến nguy cơ khan hiếm đất nền, nên giới đầu tư muốn nhanh chân tìm kiếm các lô đất nền để găm giữ.

Một nguyên nhân quan trọng nữa là theo quy định hiện hành, tại Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với những thửa đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật sẽ là giá theo bảng giá đất.

Do bảng giá đất hiện nay tương đối thấp so với giá giao dịch trên thị trường nên giá khởi điểm để tổ chức đấu giá rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn với người dân, nhiều người cảm thấy cơ hội “thắng lớn” nếu trúng đấu giá.

Hơn nữa, tiền đặt trước để tham gia đấu giá hiện nay tính bằng 20% giá khởi điểm cũng rất thấp, dẫn đến việc người dân đăng ký ồ ạt. Tại phiên đấu giá, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao và chấp nhận mất tiền đặt trước (do giá trị tiền đặt trước thấp hơn nhiều so với cơ hội “đổi đời” nếu trúng đấu giá).

Như vậy, việc nhiều người trúng đấu giá với giá rất cao chưa hẳn đã là dấu hiệu thổi giá. Hơn nữa, pháp luật đã có các quy định để kiểm soát việc này với những chế tài có tính răn đe cao, bao gồm cả chế tài hình sự. Nếu thực tế có chiêu trò thổi giá, người thực hiện sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý tương xứng.

PV: Vậy thưa chuyên gia, ông có đề xuất biện pháp nào để ngăn chặn tình trạng đặt cọc rồi nâng giá và bỏ cọc không?

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh: Vừa qua, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi Luật Đấu giá tài sản, sẽ có hiệu lực từ tháng 01/2025, trong đó đã bổ sung các chế tài để xử lý vi phạm đối với người tham gia đấu giá.

Theo đó, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá… có hành vi vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến phải hủy kết quả đấu giá thì tùy mức độ có thể bị cấm tham gia đấu giá trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm.

Như vậy thời gian tới, pháp luật sẽ có quy định để xử lý với người đấu giá rồi bỏ cọc. Tuy nhiên, người dân có thể sẽ nhờ người khác đứng tên tham gia đấu giá, dẫn đến chế tài này không có giá trị răn đe trong thực tế.

Do đó, theo tôi, điều quan trọng là cơ quan quản lý cần kiểm tra, rà soát, phát hiện các dấu hiệu bất thường trong đấu giá để kịp thời xử lý vi phạm, gồm cả truy cứu trách nhiệm hình sự. Để tạo tính răn đe, nhà quản lý cần xử lý nghiêm khắc một số trường hợp điển hình và công khai trước dư luận.

Những xung đột trong quản lý giá đất 

PV: Những tranh luận về giá đất và việc đình trệ giải quyết hồ sơ về đất đai tại các địa phương cho thấy tính hai mặt của giá đất và những xung đột lợi ích khi công cụ này được lồng ghép quá nhiều mục tiêu quản lý. Vậy theo ông, "tính hai mặt" của giá đất ảnh hưởng như thế nào đến các đối tượng liên quan?

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh: Việc đẩy giá đất cao gần tiệm cận giá giao dịch thị trường có thể biến đất đai thành nguồn lực phát triển, giúp ngân sách nhà nước thu nhiều hơn và bồi thường hợp lý hơn cho người dân bị thu hồi đất. Tuy nhiên, điều này cũng dẫn đến tăng gánh nặng tài chính cho người dân với chi phí cao hơn khi nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí.

Cụ thể, bảng giá đất tăng sẽ gián tiếp đẩy giá đất cụ thể tăng (do giá đất cụ thể tính theo các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư không được thấp hơn giá theo bảng giá đất, dẫn đến bảng giá đất trở thành “giá sàn”).

Như vậy, trường hợp Nhà nước giao đất thực hiện dự án, doanh nghiệp sẽ phải nộp nhiều hơn, giúp tăng thu cho ngân sách. Hay trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì người dân cũng được bồi thường sát giá thị trường, giúp giảm thiểu các tranh chấp, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai…

Nhưng ở khía cạnh khác, bảng giá đất có thể gây xáo trộn đời sống, khiến chi phí liên quan đến sử dụng đất của người dân tăng cao. Đơn cử, các trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất trả hằng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt là thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất… thì đều căn cứ theo bảng giá đất.

Nếu bảng giá đất tăng gấp 2 lần thì tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… người dân phải nộp sẽ cao gấp đôi, trong khi đây là nhóm chủ thể có số lượng đông đảo. Bảng giá đất chắc chắn sẽ gây ra tác động trong phạm vi rộng, bao trùm.

Ví dụ đơn giản, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp xưa nay vẫn được coi là khoản thu “nhẹ nhàng” do mức thuế suất chỉ là 0,03% của giá đất tại bảng giá đất. Nhưng nay nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng gấp 5 lần, khoản thu này sẽ trở thành gánh nặng với nhiều người.

Bởi vậy, ngay trong quá trình thẩm tra luật, chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đã nêu rõ: Xác định giá đất là vấn đề khó, tác động đến nhiều đối tượng trong xã hội; cần phải được xử lý hài hòa chứ không thể đưa ra một mức giá đất làm thỏa mãn tất cả mọi đối tượng liên quan.

PV: Theo ông, việc điều chỉnh hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến thuế và phí đất đai có những tác động gì và cụ thể như thế nào đối với gánh nặng tài chính của người dân?

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh: Việc điều chỉnh hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến thuế và phí đất đai là rất cần thiết để cân bằng các lợi ích và giảm thiểu gánh nặng cho người dân.

Trên thực tế, giải pháp này đã được Nhà nước bắt đầu áp dụng. Chẳng hạn theo Nghị định số 103/2024/NĐ-CP về thu tiền đất, trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm thì đơn giá thuê đất hằng năm tính bằng tỷ lệ phần trăm nhân với giá đất tính tiền thuê đất.

Nghị định 103 quy định tỷ lệ phần trăm dao động từ 0,25% đến 3% (tỷ lệ này trước đây là từ 1% đến 3%). Như vậy, Nghị định 103 đã dự phòng trường hợp giá đất tăng gấp 4 lần thì tiền thuê đất của người dân vẫn ổn định.

Việc điều chỉnh các văn bản pháp luật về thuế, phí, lệ phí… trong sử dụng đất đai theo hướng đi này sẽ góp phần khắc phục các nhược điểm do giá đất tăng, bảo vệ người dân, đặc biệt nhóm chủ thể yếu thế, giúp giữ vững ổn định xã hội nhưng vẫn biến đất đai thành nguồn lực phát triển kinh tế nhờ “thu đúng, thu đủ” từ các dự án đầu tư có sử dụng đất.

PV: Theo ông, việc bỏ khái niệm “khung giá đất” và chỉ sử dụng “bảng giá đất” và “giá đất cụ thể” trong Luật Đất đai 2024 có ảnh hưởng như thế nào đến quy trình định giá đất và công tác quản lý đất đai?

Ông Nguyễn Văn Đỉnh: So với Luật Đất đai các phiên bản trước đây, Luật Đất đai 2024 đã bỏ đi khái niệm “khung giá đất”. Công cụ giá đất của Nhà nước sẽ chỉ còn lại 2 công cụ: “Bảng giá đất” và “giá đất cụ thể”.

“Giá đất cụ thể”, theo đúng tên gọi, sẽ chỉ áp dụng cho những trường hợp cá biệt, cụ thể. Điều đó khiến “bảng giá đất” trở thành công cụ chủ lực, sẽ được áp dụng đại trà, rộng rãi hơn, cho 12 nhóm trường hợp tại Điều 159 (so với 7 nhóm trường hợp theo luật cũ). Nó trở thành ngọn nguồn của những tranh cãi bởi những xung đột về mặt quản lý.

TP.HCM là địa phương đi đầu trong việc điều chỉnh bảng giá đất theo đúng tinh thần của Luật Đất đai 2024. So với bảng giá đất giai đoạn 2020-2024, giá đất theo dự thảo bảng giá đất tại một số khu vực vùng ven đã tăng gấp… 50 lần, gây hoang mang cho người dân, cộng đồng doanh nghiệp... Thậm chí, một số hiệp hội, chuyên gia đã đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải thích Luật Đất đai để có cơ sở cho địa phương quyết định xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất.

Để giải quyết vấn đề này, cần có sự cân nhắc kỹ lưỡng và cập nhật thường xuyên bảng giá đất để phản ánh đúng thực tế và đáp ứng được yêu cầu quản lý, đồng thời có các cơ chế kiểm soát và giám sát hiệu quả để tránh xung đột lợi ích và đảm bảo công bằng.

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của chuyên gia!