Condotel: Đòn bẩy tài chính - con dao hai lưỡi

Vỡ trận, khiếu kiện và mịt mù

Vừa qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng khi báo cáo tình hình tài chính lên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) đã cho thấy bộ mặt ảm đạm. 

Số liệu nghiên cứu từ DKRA cho thấy, với biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung gần như đi ngang trong nhiều tháng trở lại đây, thanh khoản ở mức thấp, sức cầu giảm 22% so với tháng trước.

Trong đó, có những cái tên lớn như Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển du lịch Phú Quốc - đơn vị quản lý chuỗi các khu nghỉ dưỡng tại Phú Quốc (Kiên Giang) báo lỗ gần 306 tỷ đồng, tỷ suất lợi nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu ở mức âm.

Công ty cổ phần Crystal Bay - đơn vị thực hiện nhiều dự án nghỉ dưỡng ở Khánh Hòa, Ninh Thuận, cũng lỗ gần 76 tỷ đồng trong 2 quý đầu năm 2024.

Công ty cổ phần Bất động sản BIM - chủ đầu tư các dự án nghỉ dưỡng ở Hạ Long (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang) cũng báo lỗ 341 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm trước lãi 810 tỷ đồng.

Công ty cổ phần Dịch vụ giải trí Hưng Thịnh Quy Nhơn - chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng ở Quy Nhơn (Bình Định) - tiếp tục lỗ hơn 199 tỷ đồng trong kỳ này, kéo dài thua lỗ 34 tỷ đồng của kỳ trước.

Cả năm 2023, công ty này cũng lỗ hơn 152 tỷ đồng. Trước đó, giai đoạn 2021-2022, doanh nghiệp lãi tổng cộng hơn 611 tỷ đồng. Hưng Thịnh Quy Nhơn cũng đã đàm phán với các trái chủ để gia hạn thanh toán lãi trái phiếu với một số lô nhất định, thời gian chi trả lùi từ quý I sang tháng 7-8 năm nay.

Lùi về thời điểm nhiều năm trước, bất động sản nghỉ dưỡng được miêu tả là một "đứa con lai", nhưng là "đứa con lai lắm tài nhiều tật".

“Thực tế condotel vẫn đang là ‘đứa con lai lắm tài nhiều tật’, chưa rõ ràng về chế độ sử dụng đất, quy định về công nhận quyền sở hữu và cả công tác quản lý vận hành. Cũng vì chưa được thừa nhận nên “đứa trẻ” này cứ thế lớn lên một cách không kiểm soát”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh phân tích. 

Điều này chứng tỏ rằng, rõ ràng về mặt luật pháp hiện đang có những kẽ hở, chưa có định nghĩa chính xác cũng như chưa có quy định rõ ràng về đầu tư condotel.

Chi tiết hơn, vị chuyên gia đánh giá, condotel là xu hướng và cũng là nhu cầu thực sự của thị trường với tiềm năng du lịch, mang lại lợi ích cho cả nền kinh tế cho nhiều bên như nhà đầu tư, chủ đầu tư lẫn địa phương, thậm chí có thể biến những dòng tiền "chết" có thể đẻ ra lợi nhuận.

Trên hết, việc huy động vốn này là hợp pháp nếu chiếu theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014. 

Dù vậy, sự bùng nổ của bất động sản nghỉ dưỡng hầu hết chỉ mang tính tự phát, do pháp luật chưa có quy định đầy đủ, chặt chẽ, cụ thể, rõ ràng dưới cả góc độ quản lý nhà nước và cả quản lý các hợp đồng dân sự giữa nhà đầu tư với chủ đầu tư.

Cụ thể, câu hỏi cần đặt ra là Condotel có thể được xây dựng ở đâu, hoạt động như thế nào? Nó là đất thương mại dịch vụ hoàn toàn hay có thể biến các khu nhà ở thành condotel?

Đáng nói, một "điểm chết" khi đầu tư vào loại hình condotel, đó chính là sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trở lại năm 2016, từ khóa "Cocobay" nói riêng và "Condotel" nói chung luôn chiếm sóng ồ ạt, được các nhà đầu tư quan tâm. Dự án Cocobay Đà Nẵng được kỳ vọng sẽ mở ra một chương mới cho việc đầu tư bất động sản với lợi nhuận cao với mức 12% năm như chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô cam kết. Dự án này bao gồm nhiều loại hình bất động sản như biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng, condotel và tiện ích như trung tâm hội nghị, phòng chăm sóc sức khỏe, nhà hàng, khu vui chơi giải trí...

Ban đầu, Thành Đô cam kết lợi nhuận 12%/năm trong 8 năm đầu tiên với khách hàng sở hữu condotel. Đến tháng 11/2019, chủ đầu tư thông báo ngừng chính sách cam kết lợi nhuận bắt đầu từ ngày 1/1/2020 do khó khăn về mặt tài chính, đồng thời đưa ra hướng giải quyết cho khách hàng gồm chuyển đổi các căn hộ condotel thành chung cư; thanh lý hợp đồng tự kinh doanh, thanh lý hợp đồng hoàn lại tiền, tự đề xuất giải pháp hợp lý hơn.

Tháng 11 năm đó, nhà đầu tư vào condotel trên cả nước xôn xao, lo lắng sau khi chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận”. Công ty Thành Đô bất ngờ thông báo dừng trả thu nhập cam kết 12%/năm. Ngay sau đó, hàng nghìn nhà đầu tư đã chia thành nhiều nhóm khác nhau, ròng rã nhiều tháng trời đi đòi quyền lợi.

Hành trình của các nhà đầu tư vẫn còn kéo dài đến năm 2024.

Giữa tháng 3, Công ty Thành Đô đã phát đi thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng đối với khách hàng tại dự án Cocobay.

Đơn vị này yêu cầu khách hàng phải bàn giao lại toàn bộ giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản, hiện trạng tài sản đã nhận theo biên bản bàn giao cho Công ty Thành Đô trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cũng như phối hợp cùng thanh lý hợp đồng mua bán.

Bất ngờ nhận được thông báo này, anh Tuấn H. (trú TP.HCM), một trong những khách hàng đã đầu tư căn hộ condotel ở dự án này từ năm 2019 liên hệ với chủ đầu tư thì nhận được 2 phương án khi thanh lý hợp đồng, đó là khách hàng nhận hợp đồng chung cư hoặc nhận lại tiền.

Trong khi đó, do nhiều năm dự án không hoạt động nên tháng 2/2023, anh H. đã ký thanh lý hợp đồng. Tuy nhiên đến nay, chủ đầu tư đã không thực hiện cam kết nào về việc hoàn tiền (sau thanh lý hợp đồng) hay hoàn trả toàn bộ hồ sơ, hợp đồng bản gốc.

Chia sẻ với báo chí, luật sư Trần Đình Dũng, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng: Công ty Thành Đô ký kết hợp đồng bán căn hộ cho khách hàng là dựa trên tinh thần hai bên tự nguyện. Việc ký kết hợp đồng không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội nên được pháp luật bảo hộ. Nếu khách hàng không vi phạm các nghĩa vụ thỏa thuận trong hợp đồng thì chủ đầu tư không có bất kỳ quyền hạn nào để đơn phương chấm dứt hợp đồng. 

Quyền chuyển đổi đối tượng hợp đồng (căn hộ ở dự án khác) phải được cả 2 chủ thể hợp đồng gồm công ty và khách hàng tự nguyện đồng ý. Nếu phía công ty đơn phương chấm dứt hợp đồng mà khách hàng không vi phạm nghĩa vụ gì thì ngoài số tiền đã nhận phải trả lại, chủ đầu tư còn phải bồi thường thiệt hại cho khách hàng.

Đến thời điểm tháng 6/2024, số lượng khách hàng đã ký hợp đồng mua bán bị ảnh hưởng trực tiếp tại dự án lên đến hàng ngàn người với hơn 1.000 sản phẩm, chủ yếu là loại hình condotel (căn hộ du lịch). Ngoài ra còn nhiều khách hàng đã có thỏa thuận đặt mua căn hộ nhưng chưa nhận được sổ hồng và tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trích lại theo cam kết.

Nhiều khách hàng đã nộp đơn kiện ra tòa để yêu cầu chủ đầu tư, Công ty Thành Đô bàn giao nhà. Mặc dù khách hàng thắng kiện nhưng Công ty Thành Đô không thi hành, thậm chí coi thường khách hàng.

Cocobay chỉ là một trong nhiều ví dụ tiêu biểu nhất về số phận của những dự án "vô thừa nhận" trong ngách bất động sản nghỉ dưỡng.

Cũng trong năm 2019 đầy sóng gió với loại hình mới này, hàng chục cư dân mua căn hộ du lịch tại khách sạn Bavico International Hotel Nha Trang đã căng băng rôn trên đường Trần Phú, TP. Nha Trang để đòi quyền lợi. Đây không phải lần đầu việc này diễn ra.

Theo đơn kêu cứu, trước đó vào giữa năm 2015, một số trang báo liên tục đăng thông tin rao bán căn hộ du lịch tại khách sạn Bavico International Hotel Nha Trang của Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Dịch vụ Bạch Việt với cam kết cấp sổ đỏ trong vòng 5 năm và thuê lại căn hộ du lịch để kinh doanh với lợi nhuận hấp dẫn (15%/năm). Do đó, nhiều người đã quyết định mua căn hộ du lịch tại khách sạn này.

Theo người dân mua căn hộ, trong suốt một thời gian dài (từ tháng 4/2015 đến hết năm 2016), Công ty Bạch Việt rao bán rầm rộ trái phép căn hộ du lịch nhưng không có bất cứ một sự ngăn chặn nào của các cơ quan có thẩm quyền liên quan.

Bà H.M.T (ở Hà Nội) cho biết, bà quá mệt mỏi vì suốt thời gian qua phải đi khiếu nại đòi quyền lợi sau khi hợp tác kinh doanh căn hộ tại khách sạn trên.

Theo thỏa thuận hợp tác kinh doanh với các cá nhân mua bán căn hộ, sau khi hoàn tất thủ tục, bên mua giao lại căn hộ, bên bán (Công ty Bạch Việt) khai thác kinh doanh (cho thuê lại) và phân chia cho bên mua một khoản lợi nhuận. Trong 12 tháng đầu tiên, người mua hưởng 15% giá trị căn hộ (tổng giá bán); từ tháng 13 đến hết năm thứ 45, bên mua được hưởng khoản lợi nhuận hàng năm bằng ít nhất 15% (tổng giá bán).

“Thỏa thuận là vậy nhưng Công ty Bạch Việt không thực hiện đầy đủ theo cam kết. Căn hộ cũng hoàn toàn không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ”, bà T cho hay.

"Miếng pho mát" liệu có thực sự "ngon"?

Ở khía cạnh pháp lý, luật sư Phạm Thanh Bình, Công ty luật Bảo Ngọc, cho rằng loại hình condotel ở nước ngoài đã có khung pháp lý rõ ràng, như ở Singapore họ hoàn thiện khung pháp lý trước nên phát triển mạnh còn ở Việt Nam thì làm ngược lại.

Ngoài ra, cũng theo vị luật sư này thì chủ đầu tư ở nước ngoài họ phải tính được lượng khách du lịch vào dự án, để tính được lợi nhuận trả cho nhà đầu tư thứ cấp. Còn ở Việt Nam làm ngược lại, tính đầu ra trước mà chưa tính đầu vào.

"Thực tế ai Cocobay đều biết, hiện nay chỉ khoảng 1/3 lượng căn hộ ở đó được mua. Cho nên lượng khách đến không nhiều. Cơ sở hạ tầng nghèo nàn, chưa hấp dẫn được khách du lịch. Trong khi đó lợi nhuận cam kết 12% là quá cao chưa có nước nào dám đưa mức lợi nhuận 8-12% như Cocobay", ông Bình phân tích.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chủ đầu tư đã không có kinh nghiệm để tận dụng lợi thế phát triển bất động sản du lịch ở Đà Nẵng. Đây cũng là kết quả của một số đơn vị làm bất động sản khi nhảy sang phát triển bất động sản du lịch còn đang yếu và thiếu kinh nghiệm.

Hệ quả là, hiệu quả sau đầu tư không cao và không tạo được lợi nhuận mục tiêu, nên không thể thực hiện được cam kết với khách hàng.

Cũng theo ông Đính, thông thường cam kết lợi nhuận trên 10%/năm thực sự tiềm ẩn nhiều rủi ro. Rủi ro này trải đều cho tất cả, từ chủ đầu tư, nhà đầu tư và cho chính địa phương nơi có dự án.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong đánh giá về mặt pháp lý, khi đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng cần chú ý về sổ đỏ, sổ hồng, quy hoạch, công năng có đúng như quảng cáo không. Sẽ rất rủi ro nếu tất cả chỉ là lời “hứa miệng”.

Rủi ro liên quan đến vấn đề lãi suất, cam kết lợi nhuận, từ đó dẫn đến “bẫy” thanh khoản, đặc biệt là tiền vay của nhà đầu tư.

“Tuyệt đối tránh đi vay nợ để đầu tư lướt sóng, nhất là dựa vào cam kết lợi nhuận của chủ dự án là 10-12%/năm, đi vay nợ ngân hàng với lãi suất 7-8% rồi vẫn được lời vài phần trăm”, ông Phong nói.

Nguyên nhân là bởi câu chuyện này gắn với khả năng cho khách thuê, khả năng cam kết nợ, thực tế giữa cam kết chủ dự án với nhà đầu tư còn khấu trừ nhiều khoản nên không thể nhận được 12%.

Đồng quan điểm, ông Lê Ngọc Chinh - Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Môi giới Bất động sản GoldenLand, nhìn nhận: Năng lực tài chính của chủ đầu tư phải là yếu tố then chốt để "thầu" được dự án hàng nghìn, thậm chí chục nghìn tỷ đồng. 

Ông cho rằng, với các nhà đầu tư, đòn bẩy tài chính không khác gì là một con dao hai lưỡi, hoặc kiếm được lợi nhuận lớn, hoặc có thể tán gia bại sản do chịu lãi vay từ các tổ chức tài chính.

"Về bản chất, khi bạn đưa tiền cho một ai đó, bạn sẽ mất quyền chủ động với số tiền đó. Cái cốt yếu khi đưa tiền vào tay người khác, đó là niềm tin. Mà trong khi đó nếu tính đến trường hợp xấu nhất, thì ngân hàng vẫn sẽ đòi người vay. Nếu vay không trả thì có thể tài sản thế chấp bị phát mại, ghi nhận lịch sử nợ xấu. Trong khi đó, chủ đầu tư thì vẫn đang cầm tiền của bạn. Thực thế cho thấy, hành trình đòi tiền từ các chủ đầu tư bất động sản nói chung và cả loại hình condotel nói riêng luôn kéo dài có thể đến hàng chục năm.

Vậy lãi vay ngân hàng trong thời gian dài đó, ai trả cho nhà đầu tư? Tôi không nghĩ các chủ đầu tư bất động sản hào phóng như vậy. Đó là chuyện của người vay để đầu tư, không phải chuyện của họ", ông Chinh thẳng thắn đặt vấn đề./.