Giá chung cư mới ở Hà Nội leo thang chóng mặt - Nguyên nhân thực sự là gì?

Nguồn cung bùng nổ nhưng giá chung cư vẫn leo thang không ngừng

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, kết thúc quý III/2024, giá trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt gần 70 triệu đồng/m2, tăng 7,6% so với quý trước.

Điều này phản ánh sức nóng của thị trường và khả năng tiệm cận mức giá của TP.HCM trong tương lai gần.

Báo cáo từ Savills trước đó cho biết, giá sơ cấp tại Hà Nội đã đạt mức 69 triệu đồng/m2, tăng 28% so với cùng kỳ năm ngoái. Trên thị trường thứ cấp, giá cũng leo thang 41% so với năm trước, đạt 51 triệu đồng/m2.

Về nguồn cung, Savills dự báo, đến cuối năm nay, thị trường Hà Nội sẽ có thêm 9.700 căn mở bán, chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của những đại dự án.

Từ năm 2025, 110.000 căn hộ từ 106 dự án sẽ đổ bộ, tập trung ở các huyện ven đô như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và Hoàng Mai.

Dựa trên cơ sở dữ liệu nguồn cung của OneHousing cho thấy quý IV/2024 sẽ có khoảng 10.000 căn hộ mở bán, gấp 3,2 lần so với cùng kỳ năm trước.

Các dự án này chủ yếu nằm tại các đại đô thị ở khu Đông và khu Tây Hà Nội. Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở tại các khu đô thị chất lượng cao vẫn rất lớn và thị trường vẫn có triển vọng tăng trưởng tích cực trong thời gian tới.

Tổng số căn hộ dự kiến mở bán năm 2024 là khoảng 29.000, nhưng nguồn cung căn hộ cao cấp trong năm 2025 vẫn chưa được cải thiện đáng kể. Quỹ đất ở khu trung tâm Hà Nội ngày càng hạn hẹp, khiến người mua phải tìm kiếm nhà ở xa hơn, thậm chí đến các khu vực như Đông Anh hay Thanh Trì.

CBRE Việt Nam cũng dự báo quý cuối năm 2024 sẽ đón thêm 10.000 căn hộ mới, đưa tổng nguồn cung năm 2024 lên gần 30.000 căn, gấp 3 lần năm 2023 và là mức cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Nguồn cung chủ yếu sẽ tập trung ở phân khúc cao cấp, cùng với các dự án hạng sang dự kiến mở bán vào cuối năm, tiếp tục đẩy giá sơ cấp tăng cao. Trong khi đó, giá thứ cấp sẽ tăng ổn định nhờ nguồn cung dồi dào.

Khó giảm do chi phí đầu vào tăng cao

Chi phí phát triển dự án tăng mạnh đã khiến việc mong đợi giá chung cư giảm là không khả thi, theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing, chia sẻ: "Nhiều người vẫn đang chờ chung cư giảm giá, tôi nghĩ việc chờ đợi này không khả thi".

Chi phí đất đai, xây dựng và đầu tư vào thiết kế sản phẩm đều đang tăng lên đáng kể, đặc biệt tại các vị trí đẹp ở trung tâm, nơi doanh nghiệp phải chi khoản tiền lớn để sở hữu. Vì vậy, ông Trung nhấn mạnh: "Khi giá đất đã cao, chủ đầu tư lại làm một sản phẩm bình dân thì chắc chắn sẽ lỗ. Với những vị trí đẹp, đơn vị phát triển dự án cũng sẽ phải làm ra các sản phẩm xứng tầm với vị trí đó, như vậy không có giá rẻ".

Theo số liệu của CBRE, thị trường hiện nay chứng kiến sự tập trung lớn ở phân khúc cao cấp với hơn 75% nguồn cung mới có giá từ 60 triệu đồng/m2, chưa kể thuế VAT và phí bảo trì.

Trong quý III, chỉ có 2 dự án được chào bán với giá trong khoảng 55-60 triệu đồng/m2, nhưng một dự án hạng sang tại quận Tây Hồ đã ghi nhận mức giá gần 200 triệu đồng/m2. So với quý trước, giá sơ cấp trung bình đã tăng 9% theo quý và 26% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội chỉ ra rằng, các dự án mở bán mới chủ yếu tập trung ở các đại đô thị với mức giá cao đã được xác lập từ trước, phần lớn do lực cầu đầu tư và nhu cầu thực vẫn rất mạnh mẽ.

Nhờ đó, thanh khoản trên thị trường vẫn được duy trì. Nhiều chủ đầu tư cũng không chờ đến năm sau mà đẩy nhanh tiến độ mở bán ngay trong năm 2024, một số dự án thậm chí đã bán hết và chuyển sang nhận đặt chỗ cho các tòa tiếp theo.

Những dự án mới mở bán có chất lượng cao và nằm trong các quần thể đô thị đầy đủ tiện ích, có vị trí thuận lợi kết nối với trung tâm và các khu vực thương mại. Điều này lý giải vì sao giá bán cao nhưng vẫn thu hút sự quan tâm của người mua.

Bà An cho biết thêm, chủ đầu tư khi tung ra sản phẩm mới sẽ tính toán kỹ tương quan giá bán với khu vực nên những tòa mới khó có giá thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án xung quanh. Điều này để đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư trong bối cảnh chi phí nguyên vật liệu gia tăng./.