Giới chủ mặt bằng bán lẻ có sẵn sàng giảm giá, hy sinh lợi nhuận để cứu thị trường?

Chỉ trong hơn một tháng qua, thị trường mặt bằng bán lẻ đã trở nên sôi động khi chứng kiến hàng loạt thương hiệu lớn trong ngành F&B (thực phẩm và đồ uống) quyết định trả lại cửa hàng ở những vị trí đắc địa sau nhiều năm hoạt động. Trong số đó có những cái tên nổi bật như Starbucks, McDonald's và Burger King.

Khi những "quân domino" trong ngành bán lẻ bắt đầu ngã

Mới đây, cư dân mạng xôn xao trước thông tin McDonald's đã công bố việc đóng cửa chi nhánh Bến Thành tại số 2-2A Trần Hưng Đạo, phường Phạm Ngũ Lão, quận 1, TP.HCM. Đây là một trong những cửa hàng đầu tiên của chuỗi thức ăn nhanh này tại Việt Nam.

Trước đó, Starbucks cũng đã thông báo ngừng hoạt động điểm bán cao cấp (reserve) cuối cùng tại TP.HCM sau 7 năm phục vụ. Tương tự, Burger King đã chia tay mặt bằng tại đường Phạm Ngũ Lão, quận 1, sau 11 năm hiện diện.

Ngoài ra, một số thương hiệu lớn khác cũng dần "tháo chạy" khỏi những mặt bằng trung tâm đắt đỏ, như Highlands Coffee tại góc Nguyễn Du và Pasteur, YEN Sushi đóng cửa chi nhánh số 8 Đồng Khởi và MIA trả mặt bằng tại Ngã Sáu Phù Đổng...

Mặc dù các thương hiệu lớn đến và đi, nhưng việc rời bỏ trung tâm cho thấy một thực trạng đáng lo ngại về mức giá cao ngất ngưởng trên thị trường mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM và Hà Nội.

Nhớ lại, bà Patricia Marques - cựu Tổng giám đốc Starbucks Việt Nam, đã từng chia sẻ vào năm 2022 rằng trong bối cảnh đại dịch Covid-19, giá thuê mặt bằng trên toàn thế giới đều giảm, ngoại trừ Việt Nam.

Chính sự "vô lý" này đã dẫn đến việc Starbucks khẳng định rằng, họ đã vượt qua thời kỳ bất chấp tiền bạc để giành lấy những vị trí mặt bằng đắc địa, mà thay vào đó chỉ tập trung vào việc duy trì và mở rộng ở những nơi có giá cả hợp lý hơn.

Giá cả đắt đỏ hiện tại đang khiến nhiều mặt bằng trung tâm TP.HCM trở thành những "lò xay thương hiệu". Chẳng hạn, mặt bằng Ngã Sáu Phù Đổng (quận 1), một trong những vị trí đắt đỏ nhất Việt Nam, đang liên tục thay đổi chủ.

Mới đây, DannyGreen - thương hiệu chuyên bán rau củ hữu cơ, đã trở thành khách thuê mới với mức giá thuê không dưới 700 triệu đồng/tháng.

Trước DannyGreen, những thương hiệu như MIA (vali, túi xách), Soya Garden và PhinDeli cũng đã không thể trụ lại quá 2 năm, với mức giá thuê trung bình từ 25.000 - 26.000 USD/tháng. Phúc Long là thương hiệu duy trì lâu nhất tại đây, với thời gian gắn bó là 5 năm và giá thuê là 14.000 USD/tháng

Liệu giới chủ mặt bằng có nhượng bộ?

Một thực tế đang diễn ra là nhiều mặt bằng đắc địa tại TP.HCM và Hà Nội đã bỏ trống trong nhiều năm do mức giá thuê quá cao.

Tại TP.HCM, trên những con phố như Lý Tự Trọng, Pasteur, Hai Bà Trưng - Nguyễn Văn Chiêm và Lê Lợi (quận 1) hiện có hàng chục cửa hàng không có khách dù đã treo biển cho thuê trong thời gian dài, với giá thuê bình quân dao động từ 20.000 - 30.000 USD/tháng.

Sự ra đi của hàng loạt thương hiệu lớn đã tạo áp lực lấp đầy các mặt bằng trống, tuy nhiên, phần lớn các chủ mặt bằng vẫn không có dấu hiệu nhượng bộ, dẫn đến việc giá thuê tại khu vực trung tâm liên tục tăng cao.

Theo dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan.com.vn, trong 9 tháng đầu năm 2024, giá thuê mặt bằng nhà phố tại các khu vực quận 1, 3, 10 và 2 cũ (nay là TP. Thủ Đức) vẫn có xu hướng tăng từ 10 - 30%. Cụ thể, quận 1 chứng kiến mức tăng 15,2%, quận 3 tăng 32,4%, trong khi quận 2 và Bình Thạnh lần lượt ghi nhận mức tăng 10% và 11%.

Cùng lúc, tại Hà Nội, theo CBRE Việt Nam, giá thuê mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm đã đạt mức 172,7 USD/m2/tháng trong 3 quý đầu năm, tăng 16,2% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê vẫn tiếp tục tăng khi tỷ lệ mặt bằng trống ở khu vực này chỉ duy trì ở mức 1,7%.

Nhìn nhận về tình trạng mặt bằng "ế" nhưng giá vẫn cao, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn cho rằng, những chủ sở hữu mặt bằng siêu đắt thường có dòng tiền rất ổn định. Điều này có nghĩa là mối quan tâm của họ không chỉ là việc có cho thuê được mặt bằng hay không, mà là cho thuê với giá cao để duy trì hoặc nâng cao giá trị tài sản.

Ông Tuấn giải thích: "Một căn nhà cho thuê 100 triệu đồng/tháng có thể bán với giá 120 tỷ đồng, nhưng nếu cho thuê với mức 150 triệu/tháng, giá bán có thể tăng lên 150 tỷ đồng. Việc chiết khấu dòng tiền trong tương lai ảnh hưởng rất lớn đến việc định giá nhà phố".

Dẫu vậy, bất kể mục tiêu của họ là gì, thị trường vẫn phải tuân theo quy luật cung cầu. Để chủ và khách hàng không tiếp tục tồn tại như hai đường thẳng song song, các chuyên gia khuyên rằng giới chủ cần xem xét điều chỉnh giá thuê để tránh sự sụp đổ dây chuyền.

Lời cảnh báo này không phải không có cơ sở, vì trước đó đã từng xảy ra nhiều trường hợp các thương hiệu đồng loạt rời bỏ mặt bằng trung tâm do giá cả leo thang. Trong nửa đầu năm 2023, đã diễn ra một làn sóng tháo chạy khỏi các mặt bằng tiền tỷ ở khu vực trung tâm.

Rõ ràng, các mặt bằng đắt đỏ ở "đất vàng" trung tâm không còn thời hoàng kim, không còn được khách hàng bất chấp chi phí để giành giật. Đặc biệt, áp lực đối với các nhà cung cấp mặt bằng dự kiến sẽ gia tăng trong thời gian tới khi nguồn cung liên tục được mở rộng.

Sự gia tăng các trung tâm thương mại hiện đại được tổ chức một cách bài bản sẽ làm giảm sức hút của mặt bằng nhà phố trung tâm, vì loại hình này vừa đắt đỏ vừa tồn tại nhiều hạn chế về quản lý, vận hành và tiện ích đỗ xe cho khách hàng khi mua sắm.

Trong bối cảnh hiện nay, bà Hoàng Nguyệt Minh - chuyên gia cấp cao tại Savills Hà Nội, nhấn mạnh rằng các chủ đơn vị bất động sản, đặc biệt là nhà phố, cần thay đổi để thích ứng.

Theo bà Minh, các chủ nhà nên tập trung vào việc hoàn thiện hạ tầng, đảm bảo mặt bằng có đủ điều kiện cấp phép cho thuê về công năng sử dụng và tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy. Sau đó, họ cần điều chỉnh giá thuê về đúng giá trị thực, thay vì tiếp tục tăng giá gây khó khăn cho các doanh nghiệp thuê./.