Thị trường bất động sản cuối năm 2024 sẽ "tăng nhiệt"

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) về thị trường trong quý III và 9 tháng đầu năm 2024, thị trường nhà ở đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu cho thấy sự "tăng nhiệt".

"Sốt" đất nền, "nóng" chung cư

Câu chuyện về đấu giá đất đang trở nên "nóng" hơn bao giờ hết, với hàng trăm, thậm chí hàng nghìn người chấp nhận "ăn trực nằm chờ" để tranh suất tại các phiên đấu giá được tổ chức "xuyên đêm". Mức giá trúng cũng đạt kỷ lục, ngang ngửa với đất của các dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản.

Phân khúc căn hộ cũng đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sức nóng của thị trường, khi liên tục thiết lập mặt bằng giá mới cao ngất, cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Nhu cầu gia tăng khiến hàng nghìn chủ sở hữu chung cư nhận được cuộc gọi hỏi mua nhà thường xuyên. Dù giá bán đã leo thang, các dự án căn hộ mới ra hàng vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất khả quan.

Ngoài căn hộ, một số dự án thấp tầng từ các chủ đầu tư lớn cũng ghi nhận số lượng booking giữ chỗ "kỷ lục", bất chấp việc giá cả ngày càng cao. Những căn có vị trí đẹp không chỉ có giá bán cao mà để sở hữu, khách hàng/nhà đầu tư còn phải chấp nhận trả thêm tiền chênh.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả khả quan từ cung và cầu, thị trường cũng xuất hiện dấu hiệu "tạo nhiệt", thể hiện qua tình trạng đầu cơ đất đai, làm tăng giá nhà và dẫn đến những giao dịch bất động sản thiếu minh bạch. Nguyên nhân chính dẫn đến những dấu hiệu này là do thiếu nguồn cung, dù đã có sự cải thiện.

Cụ thể, theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng VARS IRE, thị trường nhà ở trong quý III năm 2024 đã ghi nhận nguồn cung đạt 22.412 sản phẩm chào bán, trong đó khoảng 14.750 sản phẩm mở bán mới, giảm 25% so với quý trước nhưng tăng 60% so với cùng kỳ năm 2023.

Mặc dù có sự sụt giảm về số lượng, nguồn cung quý III vẫn cho thấy sự "tăng trưởng" khi xuất hiện một số dự án mới, đặc biệt là các dự án quy mô lớn, góp phần làm cho thị trường trở nên "náo nhiệt" hơn.

Trong 9 tháng đầu năm 2024, tổng số sản phẩm mới được chào bán lên tới 38.797. Sự phân hóa trong nguồn cung vẫn diễn ra mạnh mẽ.

Cụ thể, 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư, với các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 chiếm ưu thế. Thị trường gần như không còn thấy các căn hộ chung cư thương mại giá bình dân. Về khu vực, miền Bắc dẫn đầu nguồn cung mới với 46%, tiếp theo là miền Trung với 29% và miền Nam với 25%.

Dữ liệu từ VARS cho thấy, mặc dù nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, toàn thị trường đã ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công trong quý III, tương ứng với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%.

Điều này cho thấy sự quan tâm mạnh mẽ của thị trường đối với các sản phẩm bất động sản mới, dù phần lớn nguồn cung mới đã được hoàn thiện với tiêu chuẩn cao và chi phí đầu tư, đặc biệt là chi phí liên quan đến đất đai đang gia tăng.

Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ giảm lần lượt 25% và một điểm phần trăm so với quý trước nhưng tăng lần lượt 80% và 28 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2023.

Đặc biệt, giao dịch căn hộ chung cư vẫn chiếm ưu thế, với 71% tổng lượng giao dịch nhà ở trong quý III, trong khi các dự án căn hộ mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%. Thậm chí, các dự án căn hộ tại Hà Nội còn đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 90% chỉ sau một thời gian ngắn mở bán.

Mặt bằng giá bất động sản vẫn "chạm đỉnh"

Tính đến hết 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều dự án mới ra mắt vào cuối tháng 9 đã thu hút lượng đặt chỗ đáng kể, với số tiền cọc "khủng".

Về mặt giá cả, mức giá nhà ở vẫn "neo" ở mức cao, không chỉ trong thị trường sơ cấp mà còn trên thị trường thứ cấp, đặc biệt là trong phân khúc căn hộ. Nguyên nhân chính là do sự mất cân đối giữa cung và cầu ngày càng trở nên nghiêm trọng, dù có sự cải thiện về nguồn cung, nhưng vẫn khó lòng đáp ứng đầy đủ nhu cầu hiện tại.

Hơn nữa, phần lớn nguồn cung mới vẫn được hoàn thiện với tiêu chuẩn cao, kéo theo chi phí đầu tư gia tăng, nhất là chi phí liên quan đến đất đai.

Cụ thể, trong quý III, giá sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục có xu hướng tăng và không có dấu hiệu dừng lại, ngay cả khi nguồn cung đang từ từ được cải thiện.

Các dự án mới, từ căn hộ thấp tầng đến cao tầng, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, vẫn nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ phía thị trường. Điều này tạo ra động lực cho giá căn hộ thứ cấp duy trì ở mức cao, mặc dù thanh khoản đã dần ổn định sau giai đoạn "nóng".

Tại Đà Nẵng, giá sơ cấp của căn hộ chung cư cũng ghi nhận sự gia tăng "kỷ lục", với hơn 50% nguồn cung mới có giá bán trên 80 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thị trường vẫn tiếp tục được hấp thụ tốt nhờ vào nhu cầu đầu tư từ các nhà đầu tư ngoài tỉnh, đặc biệt là từ Hà Nội. Thêm vào đó, mặt bằng giá thứ cấp cũng có dấu hiệu cải thiện, với giá nhà đất thổ cư ở một số khu vực tăng từ 10-25% so với cùng kỳ.

Đối với TP.HCM, mức giá sơ cấp vẫn duy trì ổn định ở mức cao, chủ yếu đến từ các dự án đang được triển khai. Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp tại các tỉnh ven TP.HCM có sự tăng nhẹ, dao động từ 3-5%, với nguồn cung mới có giá bán cao hơn.

Theo nghiên cứu chỉ số giá căn hộ, phản ánh biến động giá bán bình quân từ 150 dự án được VARS chọn lọc, tính đến quý III/2024, giá bán trung bình của nhóm dự án ở TP. Hà Nội gần đạt mức 60 triệu đồng/m2, tăng 64% so với quý II/2019.

Giá bán bình quân của nhóm dự án ở TP.HCM cũng tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, tương ứng với mức tăng 30,6% so với kỳ gốc. Tại Đà Nẵng, chỉ số giá thị trường ghi nhận mức tăng 46,2% trong quý III, cao hơn mức tăng của TP.HCM.

Nhu cầu về bất động sản, bao gồm cả nhu cầu nhà ở và nhu cầu đầu tư, tiếp tục dịch chuyển sang các khu vực vùng ven và những tỉnh/thành phố lân cận hai đô thị lớn, cũng như trên thị trường thứ cấp, nơi có nhiều lựa chọn với mức giá hợp lý hơn. Các căn hộ và nhà đất dưới 3 tỷ đồng đang trở thành mục tiêu "săn lùng" của nhiều người mua tại Hà Nội và TP.HCM.

Dự báo nào cho thị trường bất động sản cuối năm 2024?

Dựa trên những kết quả ghi nhận từ quý III, VARS dự báo rằng, nếu các yếu tố liên quan đến chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường có khả năng sẽ tiếp tục "tăng nhiệt" trong giai đoạn cuối năm.

Điều này sẽ xảy ra khi hàng lang pháp lý mới chính thức có hiệu lực và các chủ đầu tư đẩy mạnh tiến độ triển khai dự án. Đặc biệt, nguồn cung nhà ở sẽ được thúc đẩy, góp phần tạo động lực cho thị trường thông qua hoạt động M&A theo hướng "góp gạo thổi cơm chung".

Một điểm quan trọng được nhấn mạnh trong báo cáo là Nhà nước sẽ tiếp tục tăng cường giám sát và điều tiết thị trường, nhằm bảo đảm sự ổn định và phát triển đúng hướng. Đồng thời, xu hướng bất động sản xanh đang nổi lên, được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường trong chu kỳ mới.

Các phân khúc thị trường sẽ tiếp tục ghi nhận sự phục hồi: Căn hộ cao cấp sẽ vẫn là đầu tàu dẫn dắt, trong khi biệt thự và nhà liền kề trở nên sôi động. Đất nền có pháp lý sạch sẽ thu hút nhà đầu tư và nhà ở xã hội (NOXH) sẽ có thêm cơ hội phát triển nhờ vào các quy định mới. Bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởn và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng sẽ có cơ hội cải thiện nhờ vào việc condotel được cấp sổ./.