Condotel trên đường tìm lối thoát sau “giấc ngủ đông”
Trong khi thị trường bất động sản có nhiều khởi sắc, condotel - một trong những loại hình bất động sản từng được kỳ vọng lớn vẫn đang trong giấc “ngủ đông” dài.
Bài viết này thuộc series BĐS du lịch còn "ngủ đông" đến bao giờ?
Cùng thảo luận toàn diện về tình trạng "ngủ đông" của hàng loạt dự án du lịch - nghỉ dưỡng qua góc nhìn chuyên gia và cộng đồng.
Bên cạnh các loại hình khác của bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng như khu nghỉ dưỡng và căn hộ dịch vụ ghi nhận sự tăng trưởng thì condotel và officetel vẫn đang trượt dài.
Nguyên nhân sâu xa của tình trạng trì trệ
Chia sẻ với Home Today, ông Morgan Ulaganathan - Giám đốc Dịch vụ Tài sản và Tư vấn Du lịch - Khách sạn của Avison Young Việt Nam nhận định rằng, sự chững lại của condotel là do nhiều yếu tố, bao gồm cam kết lợi nhuận không được thực hiện từ phía các nhà phát triển và sự mất niềm tin từ các nhà đầu tư cá nhân. Điều này dẫn đến việc các dự án mới không thể được triển khai, khiến loại hình này dần bị bỏ lại phía sau.
Luật Đất đai 2024 mới có hiệu lực, cũng như Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Nghị định số 10/2023 hay Nghị định 115/2024, đều là những bước tiến tích cực để bảo vệ nhà đầu tư bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng bằng khuôn khổ pháp lý.
Ông Morgan Ulaganathan
Trong khi đó, các loại hình bất động sản du lịch khác như khách sạn và khu nghỉ dưỡng lại đang chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ. Các khách sạn trong thành phố thậm chí đã đạt doanh thu vượt mức trước dịch và nhu cầu căn hộ dịch vụ tăng cao đã kéo theo giá thuê tăng ở các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội.
Hoạt động đầu tư của doanh nghiệp và nhà đầu tư tổ chức trong lĩnh vực bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng vẫn khá sôi động, với một số giao dịch mua bán và sáp nhập (M&A) được ghi nhận từ đầu năm như khách sạn Hoàng Anh Gia Lai được Tập đoàn Mường Thanh mua lại, First Real sở hữu 22% cổ phần của khu phức hợp khách sạn Bạch Đằng hay gần nhất là tổ hợp khách sạn và căn hộ InterContinental Saigon được đổi tên thành JW Marriott Hotel & Suites Sài Gòn.
Một lý do khác khiến condotel rơi vào tình trạng trì trệ chính là sự không rõ ràng về pháp lý. Việc thiếu quy định pháp luật minh bạch và đồng bộ đã khiến các nhà đầu tư không yên tâm khi đổ vốn vào loại hình này.
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, với việc ra đời của Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các nghị định liên quan, thị trường condotel có thể dần lấy lại được niềm tin từ nhà đầu tư.
“Luật Đất đai 2024 mới có hiệu lực, cũng như Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Nghị định số 10/2023 hay Nghị định 115/2024, đều là những bước tiến tích cực để bảo vệ nhà đầu tư bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng bằng khuôn khổ pháp lý”, ông Morgan Ulaganathan nhấn mạnh.
Nút thắt 30 tỷ USD và câu chuyện cảnh báo điển hình
Theo thống kê từ các đơn vị nghiên cứu, có khoảng 30 tỷ USD đang bị “chôn vùi” trong lĩnh vực bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel. Tuy nhiên, ông Morgan Ulaganathan cho rằng, con số này chỉ mang tính tương đối và còn phụ thuộc vào cách định giá.
Thực tế, nhiều dự án du lịch nghỉ dưỡng vẫn đang được triển khai thành công nhờ có cơ sở pháp lý rõ ràng và nghiên cứu khả thi, kỹ lưỡng.
Những dự án như InterContinental Hạ Long, Mandarin Oriental Bãi Nồm Phú Yên hay Park Hyatt Phú Quốc đều là minh chứng cho sự phát triển của ngành bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng nếu có chiến lược đúng đắn.
Tuy nhiên, không thể phủ nhận rằng, việc hàng loạt dự án condotel bị đình trệ hoặc chuyển đổi công năng đã gây ra sự lãng phí lớn trong nguồn vốn đầu tư. Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị mà còn tạo ra áp lực lớn lên cơ sở hạ tầng và dịch vụ xã hội của các khu vực có dự án chuyển đổi.
Việc chuyển đổi hàng nghìn căn hộ nghỉ dưỡng tại hai dự án Cocobay và Times Square Đà Nẵng thành chung cư đang thu hút sự chú ý lớn từ các chuyên gia. Bởi những thay đổi này không chỉ làm gia tăng lượng cung căn hộ trong khu vực mà còn gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực cho hạ tầng, quy hoạch đô thị và môi trường.
Cuối tháng 4/2024, chính quyền Đà Nẵng đã xác nhận dự án Đà Nẵng Times Square đủ điều kiện huy động vốn qua nhiều hình thức đầu tư như: Góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy định.
Dự án Đà Nẵng Times Square được khởi công vào năm 2017, với quy mô gồm các tòa tháp từ 30 đến 50 tầng, dự kiến bàn giao hàng ngàn căn hộ condotel vào năm 2019. Tuy nhiên, tiến độ thực hiện chậm trễ đã khiến dự án rơi vào tình trạng "trùm mền".
Vào tháng 5/2023, UBND TP. Đà Nẵng đã có quyết định cho phép Công ty cổ phần Kim Long Nam chuyển mục đích sử dụng lô đất CT3 và CT7 để triển khai các dự án tháp CT3 và CT7, cũng như lô đất CT1 và CT2 cho các dự án tháp CT1 và CT2.
Cụ thể, TP. Đà Nẵng cho phép Công ty Cổ phần Kim Long Nam được chuyển gần 4.000m² đất thương mại dịch vụ sang mục đích đất ở tại đô thị (xây dựng nhà chung cư), với thời hạn sử dụng đất đến ngày 30/3/2056.
Tương tự, dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (Cocobay Đà Nẵng) của Công ty cổ phần Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô cũng được chính quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ thương mại dịch vụ thành căn hộ chung cư. Năm 2019, UBND TP. Đà Nẵng đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch cho phép chuyển đổi 50% các công trình căn hộ khách sạn tại các cụm HH2, HH3, HH5 thành căn hộ chung cư. Điều này có nghĩa khoảng 1.500 căn condotel sẽ được chuyển thành căn hộ chung cư.
Tuy nhiên, các chuyên gia lo ngại rằng, việc này không chỉ làm xáo trộn quy hoạch mà còn gây áp lực lên hạ tầng đô thị như đường xá, điện nước, trường học và bệnh viện.
Condotel vốn dĩ được thiết kế phục vụ khách lưu trú ngắn hạn, không phải để cư trú lâu dài, do đó, việc chuyển đổi này đòi hỏi phải điều chỉnh thiết kế và kỹ thuật bên trong dự án một cách phức tạp.
Bên cạnh đó, việc thay đổi công năng cũng đặt ra nhiều thách thức về pháp lý, từ việc quy hoạch lại hạ tầng cho đến điều chỉnh các yêu cầu về cấp sổ hồng cho từng căn hộ. Đây là một quá trình dài và phức tạp, đòi hỏi sự phối hợp từ nhiều phía.
Ông Morgan Ulaganathan phân tích, căn hộ condotel hướng đến nhu cầu lưu trú ngắn ngày, trong khi các khu dân cư đòi hỏi cơ sở hạ tầng đồng bộ và nhiều dịch vụ xã hội khác. Việc thay đổi công năng dự án condotel chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến quy hoạch của khu vực, tăng áp lực lên hạ tầng đô thị (đường sá, điện nước), hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện) và mật độ dân cư vì căn hộ condotel vốn chỉ phục vụ khách lưu trú, không phải cư trú. Tất cả điều này cần được cân nhắc thấu đáo để tránh tác động đến đời sống người dân địa phương.
“Không tính đến yếu tố pháp lý, việc thay đổi công năng cũng sẽ đòi hỏi nhiều điều chỉnh thiết kế và kỹ thuật phức tạp bên trong dự án. Chẳng hạn, thiết kế của hầm giữ xe, hệ thống thang máy, chiếu sáng, xử lý rác và chất thải, quy hoạch mảng xanh hay phần diện tích làm nhà ở xã hội… Tất cả điều chỉnh phải được thực hiện và hoàn tất thì dự án mới đủ điều kiện để cấp sổ, do đó sẽ là một con đường dài phía trước”, Giám đốc Dịch vụ Tài sản và Tư vấn Du lịch - Khách sạn của Avison Young Việt Nam cảnh báo.
Để condotel thoát khỏi "giấc ngủ đông", các chuyên gia đều cho rằng, yếu tố quan trọng nhất chính là khung pháp lý rõ ràng. Khi các vấn đề về pháp lý được giải quyết, cộng thêm sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô và xu hướng tiêu dùng, condotel mới có thể thu hút lại sự quan tâm từ nhà đầu tư.
Cũng theo ông Morgan Ulaganathan, nhà đầu tư cần phải nắm bắt được thị trường, hiểu rõ cung và cầu của từng khu vực, từ đó đưa ra những quyết định phù hợp.
Tương lai của condotel sẽ phụ thuộc rất nhiều vào sự ổn định và tính minh bạch trong khung pháp lý, cũng như các chính sách hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng một cách bền vững. Chỉ khi đó, loại hình này mới có thể bước qua giai đoạn "ngủ đông" và hồi phục trở lại đúng với tiềm năng vốn có./.
Đọc thêm
Condotel nhiều năm qua là một loại hình đầu tư bất động sản được coi là xu hướng mới. Tuy nhiên thực tế cho thấy, nhiều nhà đầu tư đang vất vả trong cuộc hành trình đòi lại tiền.
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã trải qua một thập kỷ đầy biến động, khởi đầu với làn sóng bùng nổ đầu tư rầm rộ vào những năm 2014-2015, khi hàng loạt dự án lớn được ra mắt. Tuy nhiên, những năm gần đây, thị trường này đang rơi vào trạng thái ngủ đông với nhiều thách thức bủa vây.
Tin liên quan
Bạn đã bao giờ ngồi cà phê với bạn bè và thở dài: "Bao giờ mới mua nổi cái nhà?". Nếu có, bạn không phải là người duy nhất. Hơn bao giờ hết, thị trường bất động sản Việt Nam đang trở thành một câu chuyện hài kịch với mức giá "trên trời". Câu chuyện không còn là riêng của ai, mà là nỗi lòng chung của cả một thế hệ.
Bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn của Savills Hà Nội nhận định rằng lợi thế của các nhà ga metro đã khiến giá bất động sản xung quanh tăng từ 5-15% so với mức tăng chung, đồng thời nâng cao giá trị bất động sản dọc theo tuyến đường.
Bộ Xây dựng đề nghị ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương báo cáo về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản tại các địa phương quý III trước ngày 30/9/2024.
Bài mới
Chứng khoán hôm nay 24/10 ghi nhận nhóm bất động sản giảm điểm, trong đó mã QCG của Quốc Cường Gia Lai từ giảm sàn trong phiên hôm qua đã quay đầu tăng trần.
Theo thông tin từ UBND TP. Hà Nội, trong tổng số 2.996 cơ sở không đạt yêu cầu về phòng cháy chữa cháy trên địa bàn, có tới 1.799 là chung cư và nhà tập thể cũ.
Theo dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đang có xu hướng leo thang đáng kể, với mức tăng có thời điểm lên đến hàng trăm triệu đồng chỉ trong một tháng.
Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Lê Minh Ngân yêu cầu lãnh đạo TP. Hà Nội khẩn trương rà soát bảng giá đất hiện hành theo Luật Đất đai 2013, nhằm điều chỉnh phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, giá bán các dự án Condotel đang có xu hướng tăng mạnh khi lượng khách hàng quan tâm tăng đột biến. Tình trạng này khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại về việc giá cả tiếp tục leo thang trong bối cảnh nhu cầu vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.
Chứng khoán hôm nay 23/10 ghi nhận nhóm bất động sản phục hồi, trong khi mã chứng khoán QCG bỗng quay đầu giảm sàn sau một thời gian tăng nóng.
Theo Savills, thuế là một công cụ hữu hiệu mà nhiều quốc gia sử dụng để ổn định thị trường nhà ở, quản lý tài nguyên một cách hiệu quả và tăng cường nguồn thu ngân sách.
Trong khi nhiều quốc gia đang đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở, đất nước này lại đang chứng kiến một vấn đề ngược lại là hàng triệu căn nhà bị bỏ hoang.
Việc TP.HCM áp dụng bảng giá đất mới đang gây tác động lớn đến thị trường bất động sản, không chỉ khiến chi phí đầu tư tăng cao mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình triển khai các dự án. Đặc biệt, những dự án đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức khi kế hoạch phát triển của doanh nghiệp bị xáo trộn.
Nhiều ý kiến cho rằng, việc tăng diện tích tách thửa ở Hà Nội sẽ tạo thêm áp lực cho thị trường bất động sản, khiến người thu nhập thấp càng khó tiếp cận nhà ở. Điều này có thể đẩy mạnh dòng tiền vào phân khúc chung cư, làm giá cả tiếp tục tăng cao.
Tập đoàn BRG đang cho thấy sự thành công từ thương hiệu bất động sản BRGLand với những công trình đẳng cấp, cải thiện những tiêu chuẩn sống cho cộng đồng.
Chứng khoán hôm nay 22/10 chứng kiến nhóm bất động sản có phiên điều chỉnh. Đáng chú ý, mã FDC của FIDECO có phiên giảm sàn khi phiên cuối tuần trước tăng trần.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản rơi vào tình cảnh ảm đạm, một dự án tại TP. Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa) hiện đang được rao bán rầm rộ.
Bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 31/10, với mức cao nhất lên đến 687,2 triệu đồng/m2 tại 3 tuyến đường trung tâm, trong khi mức thấp nhất là 2,3 triệu đồng/m2 tại huyện Cần Giờ.
Giữa bối cảnh nguồn cung bất động sản khan hiếm và giá cả leo thang tại các đô thị lớn, dòng tiền đầu tư đang đổ về các tỉnh lân cận, nơi hạ tầng phát triển mạnh và đô thị hóa nhanh chóng.
Chứng khoán hôm nay 21/10 ghi nhận nhóm bất động sản tăng điểm nhờ lực kéo từ nhóm Vin. Đáng chú ý, mã QCG của Công ty CP Quốc Cường Gia Lai tiếp tục có phiên tăng trần.