Condotel trên đường tìm lối thoát sau “giấc ngủ đông”

Bên cạnh các loại hình khác của bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng như khu nghỉ dưỡng và căn hộ dịch vụ ghi nhận sự tăng trưởng thì condotel và officetel vẫn đang trượt dài.

Nguyên nhân sâu xa của tình trạng trì trệ

Chia sẻ với Home Today, ông Morgan Ulaganathan - Giám đốc Dịch vụ Tài sản và Tư vấn Du lịch - Khách sạn của Avison Young Việt Nam nhận định rằng, sự chững lại của condotel là do nhiều yếu tố, bao gồm cam kết lợi nhuận không được thực hiện từ phía các nhà phát triển và sự mất niềm tin từ các nhà đầu tư cá nhân. Điều này dẫn đến việc các dự án mới không thể được triển khai, khiến loại hình này dần bị bỏ lại phía sau.

Luật Đất đai 2024 mới có hiệu lực, cũng như Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Nghị định số 10/2023 hay Nghị định 115/2024, đều là những bước tiến tích cực để bảo vệ nhà đầu tư bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng bằng khuôn khổ pháp lý.

Ông Morgan Ulaganathan

Trong khi đó, các loại hình bất động sản du lịch khác như khách sạn và khu nghỉ dưỡng lại đang chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ. Các khách sạn trong thành phố thậm chí đã đạt doanh thu vượt mức trước dịch và nhu cầu căn hộ dịch vụ tăng cao đã kéo theo giá thuê tăng ở các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội.

Hoạt động đầu tư của doanh nghiệp và nhà đầu tư tổ chức trong lĩnh vực bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng vẫn khá sôi động, với một số giao dịch mua bán và sáp nhập (M&A) được ghi nhận từ đầu năm như khách sạn Hoàng Anh Gia Lai được Tập đoàn Mường Thanh mua lại, First Real sở hữu 22% cổ phần của khu phức hợp khách sạn Bạch Đằng hay gần nhất là tổ hợp khách sạn và căn hộ InterContinental Saigon được đổi tên thành JW Marriott Hotel & Suites Sài Gòn.

Một lý do khác khiến condotel rơi vào tình trạng trì trệ chính là sự không rõ ràng về pháp lý. Việc thiếu quy định pháp luật minh bạch và đồng bộ đã khiến các nhà đầu tư không yên tâm khi đổ vốn vào loại hình này.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, với việc ra đời của Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các nghị định liên quan, thị trường condotel có thể dần lấy lại được niềm tin từ nhà đầu tư.

“Luật Đất đai 2024 mới có hiệu lực, cũng như Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Nghị định số 10/2023 hay Nghị định 115/2024, đều là những bước tiến tích cực để bảo vệ nhà đầu tư bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng bằng khuôn khổ pháp lý”, ông Morgan Ulaganathan nhấn mạnh.

Nút thắt 30 tỷ USD và câu chuyện cảnh báo điển hình

Theo thống kê từ các đơn vị nghiên cứu, có khoảng 30 tỷ USD đang bị “chôn vùi” trong lĩnh vực bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel. Tuy nhiên, ông Morgan Ulaganathan cho rằng, con số này chỉ mang tính tương đối và còn phụ thuộc vào cách định giá.

Thực tế, nhiều dự án du lịch nghỉ dưỡng vẫn đang được triển khai thành công nhờ có cơ sở pháp lý rõ ràng và nghiên cứu khả thi, kỹ lưỡng.

Những dự án như InterContinental Hạ Long, Mandarin Oriental Bãi Nồm Phú Yên hay Park Hyatt Phú Quốc đều là minh chứng cho sự phát triển của ngành bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng nếu có chiến lược đúng đắn.

Tuy nhiên, không thể phủ nhận rằng, việc hàng loạt dự án condotel bị đình trệ hoặc chuyển đổi công năng đã gây ra sự lãng phí lớn trong nguồn vốn đầu tư. Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị mà còn tạo ra áp lực lớn lên cơ sở hạ tầng và dịch vụ xã hội của các khu vực có dự án chuyển đổi.

Việc chuyển đổi hàng nghìn căn hộ nghỉ dưỡng tại hai dự án Cocobay và Times Square Đà Nẵng thành chung cư đang thu hút sự chú ý lớn từ các chuyên gia. Bởi những thay đổi này không chỉ làm gia tăng lượng cung căn hộ trong khu vực mà còn gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực cho hạ tầng, quy hoạch đô thị và môi trường.

Cuối tháng 4/2024, chính quyền Đà Nẵng đã xác nhận dự án Đà Nẵng Times Square đủ điều kiện huy động vốn qua nhiều hình thức đầu tư như: Góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy định.

Dự án Đà Nẵng Times Square được khởi công vào năm 2017, với quy mô gồm các tòa tháp từ 30 đến 50 tầng, dự kiến bàn giao hàng ngàn căn hộ condotel vào năm 2019. Tuy nhiên, tiến độ thực hiện chậm trễ đã khiến dự án rơi vào tình trạng "trùm mền".

Vào tháng 5/2023, UBND TP. Đà Nẵng đã có quyết định cho phép Công ty cổ phần Kim Long Nam chuyển mục đích sử dụng lô đất CT3 và CT7 để triển khai các dự án tháp CT3 và CT7, cũng như lô đất CT1 và CT2 cho các dự án tháp CT1 và CT2.

Cụ thể, TP. Đà Nẵng cho phép Công ty Cổ phần Kim Long Nam được chuyển gần 4.000m² đất thương mại dịch vụ sang mục đích đất ở tại đô thị (xây dựng nhà chung cư), với thời hạn sử dụng đất đến ngày 30/3/2056.

Tương tự, dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (Cocobay Đà Nẵng) của Công ty cổ phần Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô cũng được chính quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ thương mại dịch vụ thành căn hộ chung cư. Năm 2019, UBND TP. Đà Nẵng đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch cho phép chuyển đổi 50% các công trình căn hộ khách sạn tại các cụm HH2, HH3, HH5 thành căn hộ chung cư. Điều này có nghĩa khoảng 1.500 căn condotel sẽ được chuyển thành căn hộ chung cư.

Tuy nhiên, các chuyên gia lo ngại rằng, việc này không chỉ làm xáo trộn quy hoạch mà còn gây áp lực lên hạ tầng đô thị như đường xá, điện nước, trường học và bệnh viện.

Condotel vốn dĩ được thiết kế phục vụ khách lưu trú ngắn hạn, không phải để cư trú lâu dài, do đó, việc chuyển đổi này đòi hỏi phải điều chỉnh thiết kế và kỹ thuật bên trong dự án một cách phức tạp.

Bên cạnh đó, việc thay đổi công năng cũng đặt ra nhiều thách thức về pháp lý, từ việc quy hoạch lại hạ tầng cho đến điều chỉnh các yêu cầu về cấp sổ hồng cho từng căn hộ. Đây là một quá trình dài và phức tạp, đòi hỏi sự phối hợp từ nhiều phía.

Ông Morgan Ulaganathan phân tích, căn hộ condotel hướng đến nhu cầu lưu trú ngắn ngày, trong khi các khu dân cư đòi hỏi cơ sở hạ tầng đồng bộ và nhiều dịch vụ xã hội khác. Việc thay đổi công năng dự án condotel chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến quy hoạch của khu vực, tăng áp lực lên hạ tầng đô thị (đường sá, điện nước), hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện) và mật độ dân cư vì căn hộ condotel vốn chỉ phục vụ khách lưu trú, không phải cư trú. Tất cả điều này cần được cân nhắc thấu đáo để tránh tác động đến đời sống người dân địa phương.

“Không tính đến yếu tố pháp lý, việc thay đổi công năng cũng sẽ đòi hỏi nhiều điều chỉnh thiết kế và kỹ thuật phức tạp bên trong dự án. Chẳng hạn, thiết kế của hầm giữ xe, hệ thống thang máy, chiếu sáng, xử lý rác và chất thải, quy hoạch mảng xanh hay phần diện tích làm nhà ở xã hội… Tất cả điều chỉnh phải được thực hiện và hoàn tất thì dự án mới đủ điều kiện để cấp sổ, do đó sẽ là một con đường dài phía trước”, Giám đốc Dịch vụ Tài sản và Tư vấn Du lịch - Khách sạn của Avison Young Việt Nam cảnh báo.

Để condotel thoát khỏi "giấc ngủ đông", các chuyên gia đều cho rằng, yếu tố quan trọng nhất chính là khung pháp lý rõ ràng. Khi các vấn đề về pháp lý được giải quyết, cộng thêm sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô và xu hướng tiêu dùng, condotel mới có thể thu hút lại sự quan tâm từ nhà đầu tư.

Cũng theo ông Morgan Ulaganathan, nhà đầu tư cần phải nắm bắt được thị trường, hiểu rõ cung và cầu của từng khu vực, từ đó đưa ra những quyết định phù hợp.

Tương lai của condotel sẽ phụ thuộc rất nhiều vào sự ổn định và tính minh bạch trong khung pháp lý, cũng như các chính sách hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng một cách bền vững. Chỉ khi đó, loại hình này mới có thể bước qua giai đoạn "ngủ đông" và hồi phục trở lại đúng với tiềm năng vốn có./.