Kế hoạch đảo nợ của Phát Đạt sẽ đưa công ty về đâu?

"Đảo" nợ

Trong một diễn biến gần đây, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) đã công bố quyết định của HĐQT thông qua triển khai phương án phát hành cổ phiếu hoán đổi nợ. 

Theo đó, PDR sẽ phát hành 34.095 triệu cổ phiếu với giá hoán đổi 20.000 đồng/cổ phiếu. Tỷ lệ hoán đổi 1:20.000, có nghĩa là 1 cổ phiếu sẽ được hoán đổi 20.000 đồng nợ và giá trị hoán đổi tương ứng 30 triệu USD.

Thời gian phát hành dự kiến trong quý IV/2024 - quý I/2025, sau khi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước có thông báo về việc nhận được đủ hồ sơ đăng ký phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ của công ty. Cổ phiếu hoán đổi sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong 1 năm kể từ ngày kết thúc đợt phát hành.

Toàn bộ số cổ phiếu phát hành để hoán đổi nợ trong đợt phát hành này được phân phối cho bên cho vay là ACA Vietnam Real Estate III LP với tỷ lệ sở hữu dự kiến sau khi phát hành là 3,76%.

Khoản nợ sau khi được hoán đổi sẽ được xóa bỏ, ACA Vietnam Real Estate III LP sẽ trở thành cổ đông sở hữu cổ phiếu phổ thông của công ty và có đầy đủ quyền, nghĩa vụ của cổ đông từ ngày kết thúc đợt phát hành, ngoại trừ quyền mua cổ phần ở đợt chào bán cổ phiếu ra công chúng thông qua tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2023, hay nhận cổ tức bằng cổ phiếu với tỷ lệ 15% theo nghị quyết Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2024.

Sau đợt phát hành, dự kiến vốn điều lệ của Phát Đạt cũng sẽ tăng từ 8.731 tỷ đồng lên 9.072 tỷ đồng.

Áp lực lớn sau kết quả quý III/2024

Kế hoạch tăng vốn điều lệ của PDR diễn ra trong bối cảnh hết quý III vừa qua, nợ phải trả của Phát Đạt hơn 11.606 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay chiếm hơn 4.410 tỷ đồng, tăng hơn 1.000 tỷ đồng sau 9 tháng, tương đương tăng đến 42% so với đầu năm; bao gồm nợ vay ngắn hạn hơn 1.366 tỷ đồng và hơn 3.048 tỷ đồng nợ vay dài hạn.

Các khoản vay chủ yếu tại các ngân hàng, với tài sản đảm bảo từ các dự án. Nợ vay tại Phát Đạt tăng nhanh khiến doanh nghiệp phải chi gần 213 tỷ đồng chi phí lãi vay sau 9 tháng.

Ngoài khoản vay từ các ngân hàng MB, Vietinbank thì Bất động sản Phát Đạt cũng vay từ các cá nhân, công ty tài chính. Trong đó, khoản vay với ACA Vietnam Real Estate III LP tính đến ngày 30/9/2024 là 30 triệu USD (tương đương hơn 732 tỷ đồng). Kỳ hạn trả gốc là 23/3/2025 với lãi suất 8%/năm. Hình thức vay là tín chấp. Mục đích vay nhằm tài trợ các dự án của công ty con.

Đáng chú ý, trong danh sách các đối tượng nợ thuế và các khoản phải nộp khác thuộc ngân sách Nhà nước tính đến ngày 10/10/2024 do Chi cục Thuế TP. Quy Nhơn (tỉnh Bình Định) công bố có tên Phát Đạt, với khoản nợ thuế 86,3 tỷ đồng. Đây là khoản nợ thuế có liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản liên quan đến đất và số nợ này đã quá hạn trên 90 ngày.

Trong bối cảnh áp lực trả nợ không hề nhỏ, tình hình kinh doanh của công ty cũng không mấy khá khẩm.

Lũy kế 9 tháng đầu năm 2024, doanh thu thuần của Phát Đạt là 173 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế gần 154 tỷ đồng, lần lượt giảm 69% và 62% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, Phát Đạt đặt mục tiêu doanh thu năm nay là 2.982 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 880 tỷ đồng.

Như vậy, sau 9 tháng đầu năm, doanh nghiệp bất động sản này thực hiện được 6% chỉ tiêu doanh thu và gần 18% chỉ tiêu lợi nhuận.

Kết quả kinh doanh cho thấy, hoạt động tài chính c là “cứu tinh” PDR trong quý III/2024.

Phát Đạt ghi nhận khoản lãi chuyển nhượng cổ phần công ty liên kết hơn 193 tỷ đồng, qua đó ghi nhận doanh thu tài chính hơn 194 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ đạt vỏn vẹn hơn 550 triệu đồng. Ngoài ra, thu nhập khác cũng tăng đột biến khi thu về khoản tiền phạt chậm trả hơn 23 tỷ đồng.

Nhờ đó, Phát Đạt không chỉ tránh được kịch bản thua lỗ, mà còn ghi nhận khoản lãi ròng hơn 51 tỷ đồng trong quý III/2024, bù lại gần như hoàn toàn cho hoạt động kinh doanh chính khi không ghi nhận hoạt động nào từ chuyển nhượng bất động sản và góp phần giúp lãi ròng lũy kế 9 tháng đầu năm đạt 154 tỷ đồng.

Tính đến ngày 30/9/2024, Phát Đạt có các khoản thuế phải nộp bao gồm: Thuế thu nhập doanh nghiệp 88,7 tỷ đồng; thuế thu nhập cá nhân 5,5 tỷ đồng và thuế khác 1,8 tỷ đồng.

Giải trình kết quả kinh doanh quý III/2024, Ban lãnh đạo Phát Đạt cho biết, hiện nay, tình hình kinh tế nhìn chung vẫn còn khó khăn, bao gồm cả ngành bất động sản, dẫn đến việc đầu tư và phát triển các dự án của công ty chưa được thuận lợi.

Mặc dù vậy, theo cập nhật mới nhất từ Công ty chứng khoán BIDV (BSC), các dự án trọng điểm bao gồm khu đô thị Bắc Hà Thanh và Bình Dương Tower (Thuận An 1&2) đều đang được đẩy mạnh triển khai xây dựng dù chưa hoàn tất khâu phê duyệt tiền sử dụng đất để dự án sẵn sàng đưa vào kinh doanh.

Nguyên nhân chủ yếu do độ trễ chính sách khi hệ thống Luật mới đồng loạt có hiệu lực, các địa phương cần thêm thời gian và hướng dẫn để thực hiện đồng bộ.

Mặc dù thời điểm mở bán bị đẩy lùi, BSC vẫn đánh giá cao sự quyết tâm của Phát Đạt khi quá trình hoàn thiện pháp lý dự án về cơ bản tốt hơn trước và tốt hơn so với mặt bằng chung của ngành, qua đó đảm bảo được tiến độ xây dựng, bán hàng và bàn giao tại các dự án trọng điểm trên để tạo nguồn vốn triển khai các dự án du lịch gối đầu tiếp theo.

BSC dự phóng doanh thu thuần và lãi ròng của cổ đông thiểu số của Phát Đạt sẽ lần lượt ghi nhận mức tăng trưởng kép (CAGR) khoảng 40%/năm trong giai đoạn 2024-2026, với đóng góp hoàn toàn bởi hoạt động triển khai kinh doanh cốt lõi và không ghi nhận các khoản thu nhập bất thường trong 2025-2026./.