Luật Nhà ở 2023 sẽ giải quyết các vấn đề trong công tác quản lý vận hành, bảo vệ quyền lợi của cư dân

Luật Nhà ở 2023 sẽ thay đổi trong quản lý vận hành của dự án và quyền lợi của cư dân 

Luật Nhà ở 2023 gồm 13 chương và 198 điều đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Nội dung luật bao gồm nhiều điểm mới liên quan đến việc phát triển nhà ở, cải tạo chung cư cũ, nhà ở xã hội và quản lý nhà chung cư.

Ông Trần Ngọc Duy - Phó Giám Đốc Bộ phận Quản lý Bất Động Sản của Savills Hà Nội nhận định, tác động của Luật Nhà ở 2023 sẽ mang tính dài hạn. Bởi thực tế, Luật này được áp dụng sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu. Khi Quốc hội thông qua thời điểm hiệu lực của Luật, chưa có nhiều văn bản quy định, hướng dẫn chi tiết.

Ông Duy nhấn mạnh rằng, luật mới không chỉ chú trọng đến chất lượng công trình mà còn yêu cầu cao về chất lượng dịch vụ quản lý vận hành. Thay vì quy định cứng thời gian sử dụng dự án là 50 năm, Luật mới điều chỉnh thời hạn sử dụng dựa trên chất lượng thực tế của công trình để đảm bảo bảo trì và sửa chữa kịp thời.

Một điểm quan trọng khác là các khoản thu từ việc khai thác khu vực sở hữu chung, như quảng cáo hay bãi giữ xe, phải được chuyển vào quỹ bảo trì thay vì bổ sung cho quỹ vận hành như trước. Điều này đòi hỏi các đơn vị quản lý phải cân đối ngân sách, đảm bảo duy trì hoạt động ổn định mà không gây ảnh hưởng đến cư dân.

Luật Nhà ở 2023 cũng làm rõ hơn việc xác định phần sở hữu chung - riêng, đặc biệt đối với thiết bị và cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia, giúp bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

Ngoài ra, quỹ bảo hiểm cháy nổ và thù lao Ban quản trị sẽ được tách ra khỏi phí dịch vụ và trở thành một khoản chi phí riêng. Đơn vị quản lý vận hành cần làm việc với các Ban quản trị/ Chủ đầu tư để nhanh chóng đưa ra những bảng tính chi phí dịch vụ mới đúng theo quy định của Luật.

Cũng theo ông Duy: "Việc phân tách rõ ràng giữa bảo hiểm cháy nổ và thù lao Ban Quản trị với đơn giá phí dịch vụ giúp cư dân hiểu rõ hơn về mục đích sử dụng các khoản phí. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc bảo trì các hạng mục chung và nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng".

Luật cũng yêu cầu Ban quản trị chung cư phải được đào tạo và cấp chứng chỉ về quản lý vận hành nhà chung cư trong vòng 3 tháng từ ngày được công nhận. Thời hạn hợp đồng dịch vụ được quy định tối đa là 3 năm theo nhiệm kỳ của Ban quản trị, yêu cầu các đơn vị quản lý vận hành phải duy trì chất lượng và hiệu quả công việc suốt thời gian hoạt động.

Cuối cùng, nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn luật cũng yêu cầu các chủ đầu tư phải công khai toàn bộ hồ sơ pháp lý của dự án, bao gồm nghiệm thu công trình và phòng cháy chữa cháy, đảm bảo minh bạch và giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà. Đồng thời, quy định phân hạng chung cư cũng được siết chặt với các tiêu chí rõ ràng hơn để tránh tình trạng tự phong hạng nhằm đẩy giá bán bất hợp lý.

Thay vì quy định hạng A, B, C, các dự án sẽ được phân loại 1, 2 ,3. Phân loại sẽ dựa trên 8 tiêu chí bắt buộc bao gồm: Vị trí, địa điểm nhà chung cư; tiện ích trong khuôn viên nhà chung cư; chỗ để xe; hành lang, sảnh; thang máy; cấp điện; căn hộ; tiêu chí tối thiểu là tuân thủ các quy chuẩn xây dựng. Cùng với đó là 5 tiêu chí bổ sung bao gồm: dịch vụ quản lý vận hành; môi trường; an ninh, an toàn, phòng chống cháy nổ; công trình xanh, sử dụng năng lượng hiệu quả; số hóa và nhà ở thông minh

Xử lý nghiêm các vi phạm 

Trước những bất cập và khó khăn trong quản lý và vận hành chung cư tại Hà Nội, UBND thành phố đã triển khai các biện pháp cụ thể theo chỉ đạo của Chính phủ và Bộ Xây dựng. Ngày 17/8/2024, UBND TP. Hà Nội ban hành Văn bản số 10105/VP-ĐT, yêu cầu đẩy nhanh quá trình xây dựng và ban hành quy định chi tiết về thi hành Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Hiện tại, Sở Xây dựng Hà Nội đã tham mưu xây dựng Dự thảo "Quy định chi tiết một số nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội". Dự thảo này sẽ thay thế Quyết định số 29/2020/QĐ-UBND ban hành ngày 25/11/2020. Để hoàn thiện nội dung, Sở Xây dựng đã công bố Dự thảo trên Cổng thông tin điện tử và kêu gọi sự góp ý từ các cơ quan, tổ chức và cá nhân.

Điểm đáng chú ý trong Dự thảo là các quy định rõ ràng về những hành vi bị cấm trong quản lý, sử dụng chung cư; cách xác định ranh giới giữa phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung; cùng với các quy định liên quan đến giá dịch vụ, kinh phí quản lý và vận hành chung cư.

Về diện tích sinh hoạt cộng đồng, đối với nhà chung cư thương mại thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 9 của Thông tư số 05/2024/TT-BXD. Đối với nhà chung cư phục vụ tái định cư, đơn vị được thành phố giao quản lý tiến hành rà soát các nhà chung cư mà thiết kế không có diện tích sinh hoạt cộng đồng và đề xuất nơi bố trí diện tích sinh hoạt cộng đồng trong số diện tích kinh doanh dịch vụ đang quản lý; báo cáo Sở Xây dựng để trình UBND thành phố xem xét quyết định.

Về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, đối với nhà chung cư được đầu tư xây dựng trước ngày 01/7/2006 (ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực) thực hiện theo quy định tại Khoản 3, Điều 152 của Luật Nhà ở năm 202. Đối với chung cư được đầu tư xây dựng sau ngày 01/7/2006 (ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực) thì việc lập, bàn giao và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu theo Điều 152, Điều 153, Điều 155 của Luật Nhà ở năm 2023; Điều 36, Điều 37, Điều 38, Điều 39 của Thông tư số 05/2024/TT-BXD. Việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu theo Điều 154 của Luật Nhà ở năm 2023, Điều 87, Điều 88, Điều 89, Điều 90, Điều 91 của Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ.

Cũng tại Dự thảo này, thành phố yêu cầu chủ sở hữu nhà chung cư phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc; hay nhà chung cư đã được đưa vào sử dụng mà còn căn hộ, phần diện tích khác (nếu có) chưa bán, chưa cho thuê mua hoặc không bán, không cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng kinh phí quản lý vận hành.

Theo đó, Công an thành phố Hà Nội được chỉ đạo tăng cường kiểm tra, thanh tra để nhanh chóng phát hiện và xử lý nghiêm các vi phạm liên quan đến quy định về phòng cháy, chữa cháy cũng như việc mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc. Đối với các tòa nhà không thể khắc phục lỗi về an toàn phòng cháy do hạn chế kiến trúc, kết cấu, cần xây dựng phương án chữa cháy phù hợp.

Thành phố cũng yêu cầu Công an Hà Nội điều tra và truy cứu trách nhiệm đối với các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quá trình quản lý, vận hành, sử dụng chung cư, đặc biệt là việc chiếm dụng và sử dụng sai mục đích kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.

Đối với các chủ đầu tư không tuân thủ quy định về quản lý, sử dụng chung cư, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội sẽ ngừng giới thiệu địa điểm, không cấp đất hay giao đất, đồng thời xem xét kỹ lưỡng khi giải quyết đề xuất đầu tư cho các dự án mới. Ngoài ra, Sở cũng sẽ thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai tại các dự án đã được giao hoặc cho thuê đất.

Theo quy định của thành phố, UBND quận, huyện, thị xã phải quản lý chặt chẽ hoạt động xây dựng; chỉ đạo giải quyết các vấn đề dân sinh bức xúc, các vụ việc phức tạp, nhạy cảm về an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội tại các khu chung cư. Tổ chức kiểm tra định kỳ để xác định những vấn đề còn tồn tại, từ đó giải quyết kịp thời, đúng pháp luật các tranh chấp, bất đồng hoặc có biện pháp xử lý phù hợp, không để trở thành các vụ việc khiếu kiện phức tạp, gây mất trật tự công cộng. Cùng đó, cung cấp danh sách các chủ đầu tư không chấp hành các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, gửi Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên Môi trường để tổ chức công khai trên phương tiện thông tin đại chúng./.