Từ lùm xùm chung cư 6th Element, tìm hiểu về quyền hạn và trách nhiệm của Ban quản trị chung cư

Cụ thể, từ khi tòa nhà vận hành từ tháng 12/2019, mâu thuẫn giữa cư dân chung cư 6th Element và chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Tập đoàn Bắc Hà do không đạt được tiếng nói chung về phí vận hành và tiện ích.

Người dân cũng bức xúc về hành động bên phía Ban quản lý cắt nước và khóa thang máy, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống, sinh hoạt của cư dân, đặc biệt trong số này, nhiều hộ có người già, trẻ nhỏ.

Về việc hàng chục cư dân tòa nhà 6th Element phản ánh bị tung số điện thoại lên web đen mà báo chí phản ánh gần đây, Công an phường Xuân La và Công an quận Tây Hồ vẫn đang làm rõ, chưa có kết luận cuối cùng.

Việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư và quyền hạn, trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư được quy định tại Luật Nhà ở 2023.

Ban quản trị chung cư có những quyền gì theo quy định tại Luật Nhà ở 2023?

Căn cứ quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở 2023, quyền của Ban quản trị chung cư được được xác định như sau:

1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Quyền của Ban quản trị chung cư bao gồm:

• Yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì sau khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và có văn bản đề nghị bàn giao; yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì;
• Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định và quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
• Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
• Được hưởng thù lao trách nhiệm và chi phí khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
• Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền công nhận Ban quản trị nhà chung cư;
• Yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao hồ sơ nhà chung cư; yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế bàn giao hồ sơ nhà chung cư;
• Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái quy định của pháp luật.

2. Đối với trường hợp nhà chung cư thuộc tài sản công

Quyền của Ban quản trị chung cư bao gồm:

• Được hưởng thù lao trách nhiệm và chi phí khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
• Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái quy định của pháp luật.

3. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu khác

Quyền của Ban quản trị chung cư bao gồm:

• Được hưởng thù lao trách nhiệm và chi phí khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
• Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền công nhận Ban quản trị nhà chung cư;
• Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái quy định của pháp luật.

Trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư được quy định như thế nào?

Căn cứ quy định tại Điều 148 Luật Nhà ở 2023 như sau:

1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm sau đây:

a) Đăng ký con dấu, tài khoản hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, tài khoản để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì; tiếp nhận và quản lý hồ sơ nhà chung cư từ chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và cung cấp cho đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;

b) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy chế thu, chi tài chính do Hội nghị nhà chung cư quyết định; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;

c) Ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 145 của Luật này. Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại khoản 1 Điều 149 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị nhà chung cư thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

d) Lựa chọn, ký kết hợp đồng bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;

đ) Đôn đốc, nhắc nhở chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;

e) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;

g) Thực hiện đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua; không được tự miễn nhiệm, bãi nhiệm hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;

h) Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;

i) Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

k) Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái quy định của pháp luật;

l) Trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.

2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện trách nhiệm quy định tại các điểm đ, e, g, h, i, k và l khoản 1 Điều này.

3. Quyết định của Ban quản trị nhà chung cư vượt quá quyền và trách nhiệm quy định tại Luật này, quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư thì không có giá trị pháp lý, trường hợp vượt quá quyền hạn khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thì xử lý theo quy định của Bộ luật Dân sự; trường hợp vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà thành viên Ban quản trị nhà chung cư bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

4. Quyết định của thành viên Ban quản trị nhà chung cư nếu lợi dụng quyền hạn, vượt quá quyền và trách nhiệm quy định tại Luật này, quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư thì không có giá trị pháp lý; trường hợp vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

5. Trong trường hợp Ban quản trị nhà chung cư chấm dứt hoạt động mà Ban quản trị nhà chung cư mới chưa được công nhận thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư thực hiện trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư cho đến khi công nhận Ban quản trị nhà chung cư mới.

Như vậy, trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư được xác định theo nội dung nêu trên.

Ban quản trị bị bãi nhiệm trong trường hợp nào?

Tại Điều 26 Thông tư 05/VBHN-BXD của Bộ Xây dựng về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư có hướng dẫn về việc miễn nhiệm, bãi miễn thành viên Ban quản trị  hoặc bãi miễn Ban quản trị nhà chung cư.

Cụ thể, việc miễn nhiệm thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây: Thành viên Ban quản trị thôi tham gia hoặc xin miễn nhiệm; thành viên Ban quản trị không còn là chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (đối với trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu); thành viên Ban quản trị chuyển đi nơi khác; trưởng Ban quản trị của tòa nhà chung cư tách và nhập cụm nhà chung cư theo quy định.

Việc bãi miễn Ban quản trị, thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thực hiện khi có đề nghị của Ban quản trị hoặc đề nghị của đại diện chủ sở hữu căn hộ trong các trường hợp sau đây: Ban quản trị không báo cáo kết quả hoạt động cho hội nghị nhà chung cư theo quy định của quy chế này; Ban quản trị không hoạt động sau khi được bầu. Thành viên Ban quản trị vi phạm quy chế hoạt động hoặc quy chế thu chi tài chính của Ban quản trị.

Thành viên Ban quản trị không tham gia các hoạt động của Ban quản trị trong 6 tháng liên tiếp hoặc không tham dự tối thiểu 30% tổng số các cuộc họp của Ban quản trị trong một năm.

Việc bầu lại thành viên Ban quản trị tòa nhà chung cư trong trường hợp bầu thay thế Ban quản trị hoặc bầu thay thế trưởng, phó Ban quản trị thì phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để quyết định theo quy định…/.

Chung cư 6th Element nằm trên địa bàn phường Xuân La, quận Tây Hồ, TP. Hà Nội. Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Tập đoàn Bắc Hà. Đơn vị quản lý vận hành là Công ty Cổ phần Quản lý tòa nhà Friendly.

 

Về lùm xùm tại tòa nhà này trong thời gian qua, mới đây, ông Nguyễn Đình Hà - Chủ tịch UBND phường Xuân La (quận Tây Hồ, Hà Nội) đã có văn bản gửi Ban quản trị nhà chung cư 6th Element và Công ty Cổ phần Quản lý tòa nhà Friendly phản hồi đề xuất hạn chế một số dịch vụ đối với các căn hộ không thanh toán đủ phí theo quy định.

 

Ban quản lý theo đó được yêu cầu đảm bảo duy trì các dịch vụ thiết yếu tại tòa nhà và thông tin, làm rõ cho cư dân biết các khoản thu chi tài chính, phí dịch vụ, quản lý vận hành.

 

"Trong trường hợp các bên có tranh chấp, đề nghị thực hiện theo Điều 44 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024 của Bộ Xây dựng để giải quyết", ông Hà yêu cầu.

 

Ngoài ra, Ban quản trị, ban quản lý chung cư 6th Element phải chấp hành quy định pháp luật, quy chế tòa nhà và không thực hiện những việc có thể dẫn đến mất an ninh trật tự, đời sống sinh hoạt của cư dân.