Bộ Xây dựng: Có hiện tượng "cò đấu giá", thông đồng nhằm thu lợi bất chính

Bộ Xây dựng vừa gửi Báo cáo số 5333 lên Văn phòng Chính phủ, phân tích về cơ cấu giá thành, giá bán, nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao và đề xuất các giải pháp.

Báo cáo nêu rõ rằng tại nhiều địa phương, việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua đã được tiến hành công khai, minh bạch, tuân thủ các quy định pháp luật, đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia.

Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số hạn chế và tiêu cực trong quá trình thực hiện.

Tạo mặt bằng giá "ảo" nhằm thao túng thị trường bất động sản 

Cụ thể, theo Bộ Xây dựng, trong quá trình tổ chức đấu giá đất tại một số địa phương, đã xuất hiện tình trạng "cò đấu giá" và sự thông đồng giữa các bên, gây thiệt hại cho những người tham gia đấu giá chân chính.

Hiện tượng đẩy giá một số lô đất lên rất cao rồi "bỏ cọc", tạo ra "giá ảo" để thao túng thị trường, mua đi bán lại các lô đất trúng đấu giá nhằm thu lợi bất chính, đang diễn ra khá phổ biến và thậm chí còn mang tính tổ chức tại nhiều khu vực.

Bộ Xây dựng cũng nêu rõ một số cuộc đấu giá đất tại Hà Nội có kết quả cao bất ngờ, chẳng hạn như tại huyện Hoài Đức, giá trúng đấu giá cao gấp 18 lần so với giá khởi điểm. Cụ thể, lô đất có mức trúng cao nhất đạt hơn 133 triệu đồng/m2, vượt xa giá khởi điểm đến 18 lần.

Bộ Xây dựng đã chỉ ra ba nguyên nhân chính ảnh hưởng đến kết quả đấu giá đất thời gian qua, bao gồm: Mức giá khởi điểm thấp thu hút nhiều người tham gia; Số tiền đặt cọc thấp; Trong các cuộc đấu giá có nhiều hội nhóm đầu tư chuyên tham gia đấu giá rồi bán ngay để kiếm lời.

Ngoài khu vực đấu giá, có đông đảo môi giới chờ sẵn để mua bán đất trúng đấu giá với mức chênh lệch từ 200-500 triệu đồng/lô.

Phân tích về hệ lụy đối với thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhận định: "Kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ có tác động tiêu cực đến mặt bằng giá đất, thị trường (cung, cầu) nhà ở, thị trường bất động sản".

Thứ nhất, giá trúng đấu giá cao hơn nhiều so với giá khởi điểm thường được dùng làm cơ sở tham chiếu để xác định giá đất, từ đó hình thành mặt bằng giá mới, thậm chí đẩy giá khu vực lân cận lên đáng kể. Điều này mang lại lợi thế cho các dự án đã được giao đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhưng lại gây bất lợi cho các dự án đã được phê duyệt nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất.

Thứ hai, việc trúng đấu giá đất với mức giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm tác động mạnh đến tâm lý nhà đầu tư, làm gia tăng giá trị các sản phẩm bất động sản và nhà ở đang hoặc sắp được chào bán quanh khu vực đấu giá. Trong thực tế, giá trúng đấu giá thường trở thành cơ sở để các tổ chức và cá nhân tham chiếu, từ đó xác định giá mua bán và chuyển nhượng khi thực hiện các giao dịch bất động sản.

Thứ ba, khi giá đất tăng, chi phí đầu vào cho các dự án bất động sản cũng tăng theo, dẫn đến việc giá nhà ở và bất động sản bị đẩy lên. Điều này khiến các doanh nghiệp khó có khả năng phát triển các dự án bình dân, giá rẻ, mà buộc phải tập trung vào phân khúc bất động sản cao cấp, siêu sang, nhắm tới nhóm khách hàng có thu nhập rất cao để đảm bảo khả năng thu hồi vốn và kinh doanh hiệu quả. Hệ quả là người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp và trung bình, sẽ gặp thêm nhiều khó khăn trong việc tiếp cận và sở hữu nhà ở.

Thứ tư, khi mặt bằng giá đất tăng quá cao, các doanh nghiệp và chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc xây dựng phương án đầu tư kinh doanh hiệu quả, dẫn đến việc không thu hút được đầu tư xây dựng trên địa bàn, đồng thời làm suy giảm và hạn chế nguồn cung bất động sản trong tương lai.

Thứ năm, kết quả trúng đấu giá đất với mức giá quá cao sẽ gây cản trở cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư đối với các dự án phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế xã hội. Khi giá trúng đấu giá cao bất thường có thể kích động những người bị thu hồi đất, đã hoặc chưa nhận tiền bồi thường, khiếu nại đòi mức bồi thường cao hơn so với phương án đã được phê duyệt, từ đó gây ra sự bất ổn trong xã hội.

Lợi dụng sự thiếu hiểu biết để trục lợi

Trong báo cáo, Bộ Xây dựng đã chỉ ra những nguyên nhân chính dẫn đến sự gia tăng giá bất động sản ở một số khu vực và địa phương trong thời gian gần đây.

Trước hết, giá bán bất động sản tăng chủ yếu do sự biến động về chi phí liên quan đến đất đai trong thời gian qua, cùng với việc áp dụng phương pháp tính giá và bảng giá đất mới.

Ngoài ra, hiện tượng "tạo giá ảo" và "thổi giá" từ giới đầu cơ và các cá nhân môi giới bất động sản cũng diễn ra phổ biến. Họ lợi dụng sự thiếu hiểu biết và tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.

Việc thiếu hụt nguồn cung bất động sản và nhà ở để đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân, đặc biệt là những đối tượng có thu nhập thấp và trung bình tại các khu vực đô thị, như Hà Nội và TP.HCM, cũng là một yếu tố quan trọng làm giá bất động sản tăng cao.

Thêm vào đó, biến động của nền kinh tế liên quan đến thị trường chứng khoán, trái phiếu và vàng đã tác động đến tâm lý người dân và nhà đầu tư, dẫn đến xu hướng chuyển dòng tiền sang đầu tư vào bất động sản, coi đó là nơi "trú ẩn" an toàn cho tài sản và nguồn vốn tích lũy.

Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà, đất

Tại văn bản này, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều giải pháp nhằm giảm giá nhà ở và bất động sản, cũng như ổn định thị trường. Cụ thể, Bộ nhấn mạnh cần nghiên cứu và hoàn thiện các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo phù hợp với thực tiễn, bao gồm: Tăng mức tiền đặt cọc, xác định rõ giá khởi điểm, rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá, và hạn chế người tham gia đấu giá với mục đích đầu cơ.

Bộ cũng đề xuất nghiên cứu chính sách đánh thuế đối với những cá nhân sở hữu và sử dụng nhiều nhà, đất, nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ và việc mua bán nhà, đất trong thời gian ngắn để kiếm lời, đồng thời đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế.

Cùng với đó, cần có các biện pháp nhằm giảm thiểu tác động tiêu cực từ việc ban hành bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 đến mặt bằng giá đất, giá nhà, cũng như cung cầu trên thị trường bất động sản.

Bộ cũng khuyến nghị cấp có thẩm quyền xem xét thí điểm mô hình "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý", nhằm hạn chế tình trạng sàn giao dịch bất động sản và hoạt động môi giới có thể cấu kết gây nhiễu loạn thị trường.

Đặc biệt, Bộ Xây dựng đề xuất nâng cao hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra và rà soát quy trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, cũng như việc triển khai thực hiện các dự án bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản, nhằm kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm theo thẩm quyền và quy định của pháp luật.

Đồng thời tăng cường kiểm tra, giám sát và quản lý hiệu quả hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản và dịch vụ môi giới bất động sản./.