Mô hình TOD - Giải pháp cho đô thị bền vững, đòn bẩy cho thị trường bất động sản

Mô hình TOD kiến tạo các đô thị năng động

Mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng (Transit Oriented Development - TOD) đang được áp dụng tại Hà Nội và TP.HCM, với mục tiêu giải quyết những thách thức đô thị như ùn tắc giao thông và thiếu hụt nhà ở, quá tải tiện ích công cộng, thiếu địa điểm giải trí và không gian xanh... Mô hình này khuyến khích xây dựng các khu vực gần nút giao thông công cộng, tạo ra sự kết nối giữa nhà ở, dịch vụ và không gian thương mại, nhằm hình thành những cộng đồng sống xanh, bền vững.

Mô hình TOD không chỉ tạo ra những đô thị năng động và đáng sống mà còn mở ra nhiều cơ hội hợp tác công tư trong lĩnh vực đầu tư cơ sở hạ tầng. TOD tập trung vào việc kết nối việc làm, nhà ở, dịch vụ và tiện ích dọc theo các tuyến đường sắt đô thị (Mass Rapid Transit - MRT) và xe buýt nhanh (Bus Rapid Transit - BRT). Các dự án được quy hoạch theo mô hình này sẽ theo hướng đa chức năng, tích hợp không gian thương mại, văn phòng và khu giải trí, nhằm thu hút cư dân cũng như khách du lịch.

Thêm nữa, TOD thúc đẩy người dân đi lại bằng phương tiện công cộng, gia tăng nhu cầu sử dụng một cách chắc chắn - thước đo quan trọng để dự báo dòng tiền, từ đó có thể thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng. 

Mặt khác, thông qua mô hình TOD các chủ đầu tư bất động sản có thể ước tính quy mô dân số, lưu lượng giao thông, lượt khách hàng cũng như tiềm năng phát triển của khu vực. Ở khía cạnh khác, các dự án TOD giúp tạo ra nguồn doanh thu mới, từ quảng cáo hay thuế ở không gian xung quanh và bên trong nhà ga, và doanh thu này có thể được chia sẻ giữa các bên liên quan.

Từ đây, mở ra cơ hội hợp tác công tư trong đầu tư cơ sở hạ tầng và phát triển dự án. 

“Phát triển TOD đúng cách đòi hỏi tầm nhìn rõ ràng và quy hoạch dài hạn, mức độ phối hợp cao giữa các bên và sự nhất quán trong mọi bước triển khai (từ các cơ quan cấp địa phương cho đến cấp vùng). Nút thắt quan trọng là tính minh bạch và xây dựng lòng tin giữa các bên liên quan, bên cạnh nguồn lực tài chính, năng lực và cam kết dài hạn”, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhấn mạnh.

Với những lợi ích mà mô hình mang lại, rất nhiều quốc gia trên thế giới đã áp dụng TOD rất thành công trong quá trình đô thị hóa, tái thiết đô thị chất lượng cao và đã trở thành một phần quan trọng trong chiến lược quy hoạch đô thị của nhiều quốc gia trên thế giới. Mô hình này đã được áp dụng thành công ở nhiều thành phố trên thế giới. 

Ứng dụng mô hình TOD trong thực tế

Metro Vancouver, British Columbia, là một ví dụ tiêu biểu cho các dự án phát triển đô thị theo mô hình TOD quy mô lớn hội tụ đủ nhiều có thể sẽ tạo nên những “đô thị khép kín” - thành phố bên trong thành phố. 

Năm 2011, chính quyền liên bang 21 thành phố đã hoạch định một chiến lược phát triển vùng (regional growth strategy, RGS) với tên gọi Metro Vancouver 2040: Shaping Our Future. Kế hoạch này nhấn mạnh việc tập trung phát triển các dự án TOD phức hợp xung quanh các đầu mối giao thông công cộng, xác định vị trí và cung cấp các hướng dẫn về thiết kế và xây dựng, nhất là ở những nơi có quỹ đất hạn chế.

Dựa trên quy hoạch tổng thể này, chính quyền từng thành phố và các nhà phát triển bất động sản đã điều chỉnh chiến lược của họ, tái phát triển các khu đất công nghiệp và thương mại truyền thống thành các cụm phức hợp khép kín mật độ cao gồm nhà ở, bán lẻ, văn phòng và không gian công cộng. 

Các dự án này liên kết trực tiếp hoặc nằm gần các nút giao thông công cộng, như các tuyến đường sắt nhanh SkyTrain hay hệ thống xe buýt TransLink. Ngày nay, Metro Vancouver trở thành khu vực đông dân nhất vùng Lower Mainland của British Columbia, có khả năng cung cấp chỗ ở cho hàng triệu cư dân mới mỗi năm nhờ quy hoạch và thiết kế hợp lý dựa trên ba trụ cột: kiến trúc, hạ tầng và tính bền vững. 

Một ví dụ khác là dự án tái phát triển ga Shibuya tại Tokyo, Nhật Bản. Nhà ga Shibuya có tám tuyến đường sắt đi qua khu trung tâm và lượng hành khách hàng ngày khoảng 2,1 triệu người. Tuy nhiên, khu vực này thiếu không gian công cộng, ùn tắc, các đường chuyển tuyến phức tạp, thiếu sức chứa và có các tòa nhà xuống cấp. Tỷ lệ văn phòng trống ở Shibuya giảm, đẩy giá thuê văn phòng trung bình tăng nhanh hơn 5 quận trung tâm của Tokyo. Bên cạnh các thách thức kể trên là vấn đề ngân sách công hạn chế và nhu cầu sử dụng năng lượng bền vững. Vì vậy, việc tái phát triển nhà ga Shibuya cần hạn chế tác động đến ngân sách công.

Mô hình TOD được áp dụng cho dự án tái phát triển Shibuya và đang được hoàn thành theo từng giai đoạn với sự tham gia của cả khu vực công và tư gồm: Tập đoàn Tokyu, Tập đoàn Tokyo Land, Công ty Đường sắt Đông Nhật Bản và Công ty Tàu điện ngầm Tokyo. Việc tái phát triển nhà ga thành phố theo hướng tích hợp giúp cư dân và du khách dễ dàng tiếp cận nhiều không gian đô thị khác nhau, đồng thời biến các nhà ga không chỉ thành đầu mối giao thông công cộng mà còn là không gian đô thị tích hợp.

Thêm một minh chứng cụ thể, là ví dụ về mô hình TOD hiệu quả tại Singapore. Đảo quốc này đã tích hợp phát triển giao thông đô thị với thiết kế và quy hoạch không gian, tạo thành một cụm các khu đô thị vệ tinh bao quanh vùng lõi trung tâm, với mạng lưới đường sắt nối các khu đô thị này với các khu công nghiệp và trung tâm thành phố. Các khu đô thị vệ tinh này có đầy đủ tiện ích công cộng chung trong phạm vi đi bộ để giảm nhu cầu di chuyển tới khu vực khác cho các hoạt động hàng ngày của người dân.

Việc áp dụng mô hình TOD của Singapore cũng gồm nhà ở xã hội giá hợp lý tại các khu vực kết nối tốt. Các dự án phát triển chung xuất phát từ nỗ lực của cơ quan nhà nước và đối tác chính trong chuỗi giá trị của TOD như doanh nghiệp bất động sản, các bên cấp vốn, các đơn vị tư vấn pháp lý và xây dựng. Công tác quy hoạch đô thị và TOD chặt chẽ giúp tạo dựng lòng tin để các đơn vị phát triển và nhà đầu tư, cũng như nhà cung cấp công nghệ và đơn vị vận hành tham gia.

Bên cạnh đó, ở thành phố Curitiba ở Brazil cũng đã triển khai mô hình TOD trong hệ thống giao thông công cộng (bus BRT) trong định hướng phát triển đô thị từ rất sớm. Quy mô áp dụng được thực hiện trên toàn thành phố và nó đã mang lại hiệu quả cao, đạt được kết quả ấn tượng về việc giảm lưu lượng giao thông và nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân. 

Stockholm, Thụy Điển được xem là đô thị thành công với mô hình TOD khi áp dụng tối đa các nguyên tắc của mô hình này. Phát triển đô thị bền vững xung quanh hệ thống giao thông công cộng, với sự tích hợp cao giữa nhà ở, thương mại và không gian xanh. Thành phố này đã trở thành một trong những khu vực sống bền vững hàng đầu thế giới, với việc giảm tiêu thụ năng lượng và nước, tăng tỷ lệ tái chế, và cải thiện chất lượng cuộc sống.

Mô hình TOD tại Việt Nam - mở hội cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng 

Tại Việt Nam, Hà Nội và TP.HCM từ lâu là 2 “thỏi nam châm” kinh tế, nơi tập trung nhiều doanh nghiệp nhất Việt Nam. Đây cũng là hai thành phố đông dân nhất cả nước, điều này dẫn đến áp lực về quản lý đất đai và phát triển hạ tầng.

Tỷ lệ nhập cư tại TP.HCM và Hà Nội tăng đều qua từng năm, dẫn đến cơ sở hạ tầng bị quá tải. Trước tình trạng này, mô hình TOD đang được đẩy mạnh thí điểm ở cả 2 thành phố.

Trước bối cảnh đó, Hà Nội và TP.HCM đang hướng tới triển khai mô hình TOD (một trong những giải pháp phát triển đô thị bền vững), ưu tiên xây dựng các tuyến đường sắt đô thị để đảm bảo nhu cầu đi lại và giải quyết ùn tắc giao thông.

Cụ thể, tại TP.HCN đang triển khai mô hình TOD - mô hình phát triển các khu đô thị dọc theo các tuyến giao thông công cộng. Như vậy, người dân sẽ không còn thấy ngại khi ở các khu đô thị ở xa trung tâm vì thời gian đi lại được rút ngắn. TP. Thủ Đức là ví dụ điển hình được tạo điều kiện áp dụng mô hình TOD để trở thành đô thị vệ tinh mới của TP.HCM. TP. Thủ Đức được chú tâm đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông như bến xe miền Đông mới - đầu mối chủ chốt trong nút giao thông công cộng phía Đông thành phố, hay tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên nối dài từ quận 1 đến TP. Thủ Đức (dự kiến khai thác thương mại vào quý IV năm nay).

Bên cạnh đó, trong thời gian tới, thành phố đang có đề xuất mở Khu Công nghệ Cao 2 tại Thủ Đức, dự kiến sẽ trở thành một trong 3 khu vực hạt nhân cùng với khu công nghệ cao hiện hữu. Ngoài ra, Bình Chánh cũng là một trong những vùng tiềm năng thí điểm mô hình TOD để trở thành nơi hợp tâm dân cư mới của thành phố.

TP.HCM cũng dự định phát triển 08 tuyến metro, 01 tuyến tramway và 02 tuyến monorail đến năm 2030; trong đó tuyến số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) với 03 ga ngầm và 11 ga trên cao gần đi vào hoạt động.

Còn ở Hà Nội, Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 cũng cho biết, đồ án ngoài nghiên cứu đề xuất về định hướng phát triển không gian đô thị nói chung, trên địa bàn thành phố cũng đã đề xuất các nội dung về TOD.

Theo đồ án, đến năm 2035, định hướng tỷ lệ phát triển phương tiện công cộng tại Hà Nội sẽ tăng trên 50%; tới năm 2045, tăng trên 60%. Trong đó, hệ thống đường sắt đô thị được hiệu chỉnh phù hợp với yêu cầu mới trong điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 trên cơ sở bổ sung tuyến, mô hình phù hợp.

Theo quy hoạch, đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Hà Nội sẽ có 08 tuyến metro, 03 tuyến monorail và 08 tuyến BRT. Hiện tại, tuyến 2A (Cát Linh - Hà Đông) và tuyến số 3 (đoạn Nhổn - ga Hà Nội) đã vận hành. 

Với tiềm năng trong tương lai, mô hình TOD đã mở ra nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng các dự án, khu đô thị... từ đó giúp thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn.

Cùng với sự phát triển liên tục của hệ thống giao thông công cộng như các tuyến tàu điện ngầm, xe buýt điện..., mô hình TOD (phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng) sẽ định hình thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM, không chỉ ở phân khúc dân cư mà còn cả bán lẻ và văn phòng.

Bên cạnh đó, còn tồn tại những thách thức về tài chính. Ngoài ra, phát triển đô thị ở các nước đang phát triển cũng cần giải quyết những vấn đề chung.

Đối với các nhà đầu tư, chi phí phát triển ở khu vực ngoại ô thường không quá cao, cho phép họ cung cấp các sản phẩm bất động sản với giá cả hợp lý hơn. Khi hạ tầng và tính kết nối được cải thiện, giá bất động sản có xu hướng tăng, từ đó thu hút sự quan tâm từ cả nhà phát triển và nhà đầu tư. Tuy nhiên, để hiện thực hóa những lợi ích này, cần có kế hoạch và triển khai đồng bộ.

Cùng với đó, cũng cần có các dự báo chính xác về doanh thu và cam kết dài hạn để thu hút sự tham gia của các nhà đầu tư bất động sản, các đối tác trong lĩnh vực hạ tầng, công nghệ, và vận hành.

"Hơn thế nữa, điều quan trọng nhất là đảm bảo truyền thông minh bạch để kết nối tất cả các bên liên và đảm bảo sự đồng thuận và cùng tham gia của họ trong suốt quá trình", ông David Jackson đưa ra nhận định. /.