Kiểm soát bong bóng bất động sản qua các chính sách pháp luật về tín dụng

Lĩnh vực bất động sản từ lâu đã được coi là trụ cột quan trọng của nền kinh tế Việt Nam. Với quy mô đứng thứ 9 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, bất động sản không chỉ góp phần thúc đẩy tăng trưởng mà còn có mối liên hệ mật thiết đến ổn định xã hội.

Bất kỳ sự thay đổi nào trong lĩnh vực này đều có thể kéo theo những tác động lan tỏa rộng lớn, ảnh hưởng đến nhiều ngành khác nhau, từ tài chính, ngân hàng, đến xây dựng và dịch vụ.

Tuy vậy, bất động sản Việt Nam hiện nay đang phải đối mặt với những thách thức không hề nhỏ. Từ việc tồn kho hàng loạt dự án, nợ xấu liên tục gia tăng cho đến khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn -tất cả đã khiến niềm tin của nhà đầu tư ngày càng suy giảm.

Theo Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tình trạng này không chỉ làm chậm nhịp phát triển của thị trường, mà còn kéo theo nhiều hệ lụy tiêu cực cho cả nền kinh tế. Nếu những vấn đề này không được giải quyết kịp thời, thị trường bất động sản sẽ trở thành điểm yếu trong bức tranh kinh tế tổng thể của đất nước.

Các quốc gia điều chỉnh thị trường bất động sản thế nào qua chính sách tín dụng?

Theo nghiên cứu của VARS, nhiều quốc gia trên thế giới đã tận dụng chính sách tín dụng như một công cụ quan trọng để đảm bảo sự phát triển bền vững và ổn định của thị trường bất động sản.

Việc thắt chặt hoặc nới lỏng tín dụng giúp các chính phủ kiểm soát giá bất động sản, ngăn ngừa bong bóng và giữ cho thị trường không rơi vào tình trạng bất ổn.

Tuy nhiên, để áp dụng chính sách này một cách hiệu quả, các quốc gia cần linh hoạt điều chỉnh dựa trên tình hình kinh tế và đặc thù thị trường trong nước.

Chẳng hạn, Trung Quốc đã áp dụng nhiều biện pháp mạnh mẽ nhằm kiểm soát dòng vốn đầu cơ vào bất động sản. Chính phủ nước này không chỉ hạn chế các khoản vay tín dụng phục vụ mục đích đầu cơ mà còn quản lý chặt chẽ dòng vốn ra nước ngoài để tránh hiện tượng tiền đầu cơ chảy vào các thị trường quốc tế.

Trong khi đó, Singapore đã nâng cao tỷ lệ đặt cọc tối thiểu đối với các khoản vay mua bất động sản, đặc biệt với người mua nhà thứ 2, thứ 3 nhằm hạn chế đầu cơ và ngăn ngừa nguy cơ bong bóng bất động sản. Điều này giúp duy trì sự ổn định của thị trường bất động sản tại đây.

Tương tự, nhiều quốc gia như Úc, Canada cũng đã áp dụng các biện pháp kiểm soát tín dụng đối với người mua nước ngoài, nhằm ngăn cản tình trạng đầu cơ làm tăng giá nhà ở các thành phố lớn, đồng thời bảo vệ người dân có thu nhập trung bình.

Những kinh nghiệm quý báu từ các nước cho thấy, chính sách pháp luật về tín dụng đóng vai trò chủ chốt trong việc điều tiết thị trường bất động sản. VARS đánh giá rằng, nhiều biện pháp trong số này hoàn toàn có thể được học hỏi và áp dụng tại Việt Nam.

Cơ chế điều tiết bất động sản: Quy định đã rõ, nhưng thách thức vẫn còn

Theo các chuyên gia của VARS, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã nêu rõ cơ chế điều tiết thị trường bất động sản tại Điều 79, với quy định cụ thể hơn trong Điều 34 của Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Theo đó, Bộ Xây dựng đã theo dõi và đánh giá tình hình thị trường thông qua các chỉ số quan trọng như giá giao dịch, số lượng giao dịch và những số liệu thống kê kinh tế - xã hội từ các ngành liên quan. Mục đích là để đưa ra các biện pháp điều tiết kịp thời, đảm bảo tính ổn định cho cả thị trường và nền kinh tế.

Các biện pháp điều tiết sẽ được thực thi khi chỉ số giá bất động sản tăng hoặc giảm trên 20% trong vòng 3 tháng, hoặc khi có những biến động khác đủ lớn để đe dọa đến sự ổn định kinh tế - xã hội. Những con số này là mốc quan trọng giúp cơ quan quản lý xác định thời điểm và cách thức can thiệp nhằm tránh xảy ra các hệ lụy tiêu cực, như bong bóng giá hay suy thoái thị trường.

Tuy nhiên, việc thực thi chính sách này gặp phải không ít thách thức. Một trong những yếu tố gây cản trở lớn là sự thiếu đồng bộ và chính xác trong hệ thống dữ liệu. Hiện tại, cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn còn hạn chế, chưa phản ánh đầy đủ, chính xác những biến động thực tế. Điều này làm giảm hiệu quả trong việc phân tích và đưa ra các dự đoán chính xác về thị trường.

Việc xây dựng một hệ thống dữ liệu mạnh mẽ và chuẩn xác là một yêu cầu cấp bách. Nếu không có nền tảng dữ liệu đầy đủ, các biện pháp điều tiết thị trường sẽ thiếu tính hiệu quả và dễ bị chậm trễ.

Kết hợp chính sách tín dụng và áp thuế

Để thúc đẩy sự phát triển bền vững và lành mạnh của thị trường bất động sản, VARS đã đưa ra những đề xuất chính sách tín dụng hợp lý, nhằm kiểm soát hoạt động đầu cơ mà không làm ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà ở thực của người dân.

Thứ nhất, thắt chặt chính sách tín dụng với người đầu cơ. Để giảm số lượng người vay vốn với mục đích đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy quá cao, các tổ chức tín dụng có thể điều chỉnh giảm hạn mức cho vay thông qua việc điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, yêu cầu tỷ lệ thanh toán bằng vốn tự có cao hơn, hoặc áp dụng mức lãi suất cao hơn với những người mua nhà thứ hai trở lên.

Thứ hai, tăng cường giám sát và quản lý tín dụng. Chính phủ có thể áp đặt các quy định về việc kiểm soát chất lượng tín dụng, yêu cầu các ngân hàng phải báo cáo chi tiết hơn về các khoản vay liên quan đến bất động sản, từ đó tăng cường giám sát rủi ro. Thiết lập cơ chế tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, ưu tiên cấp vốn cho các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp.

Ngoài ra, VARS cũng đề xuất Nhà nước cần nới lỏng các chính sách tín dụng đối với những người mua nhà lần đầu hoặc các đối tượng ưu tiên khác như cặp vợ chồng trẻ mới kết hôn. Chính sách hỗ trợ bao gồm việc giảm lãi suất và gia hạn các khoản vay dài hạn với lãi suất ưu đãi. Đây là biện pháp nhằm đảm bảo quyền lợi và nhu cầu an cư cho người dân, đặc biệt là trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động.

Đại diện VARS cho rằng, muốn chính sách áp dụng "đúng và trúng", Nhà nước cần xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn, đủ chính xác và có tính cập nhật cao. Từ đó, đảm bảo phân biệt rõ giữa người mua nhà ở thực, sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh thực, với các đối tượng đầu cơ, trục lợi.

Việc nhanh chóng công bố các chỉ số giá giao dịch bất động sản và các chỉ tiêu quan trọng khác có vai trò then chốt trong việc xác định thời điểm thích hợp để Nhà nước can thiệp và điều tiết thị trường. Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục gia tăng, tạo ra nhiều lo ngại về khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, thì việc có được số liệu kịp thời và chính xác càng trở nên cần thiết.

VARS khẳng định rằng, để điều tiết thị trường một cách toàn diện và hiệu quả, không chỉ dừng lại ở việc sử dụng công cụ tín dụng, mà cần kết hợp với các chính sách thuế phù hợp, chẳng hạn như thuế chuyển nhượng bất động sản hoặc thuế tài sản. Những biện pháp này sẽ giúp kiểm soát tình trạng đầu cơ và thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Tuy nhiên, việc triển khai các chính sách điều tiết này cần được thực hiện một cách linh hoạt, tránh gây tác động tiêu cực đến thị trường.

VARS lưu ý rằng, nếu không được thực hiện đúng cách, những chính sách này có thể tạo ra rủi ro tiềm ẩn, ảnh hưởng đến trật tự ổn định của thị trường bất động sản và toàn bộ nền kinh tế. Do đó, việc đảm bảo sự ổn định trong quá trình điều tiết, đồng thời giảm thiểu các rủi ro, là nhiệm vụ quan trọng hàng đầu./.