Vì sao đất đấu giá Hà Nội vẫn "sốt" với giá trúng thầu không ngừng leo thang?

Điều gì khiến cơn sốt đất đấu giá Hà Nội vẫn chưa hạ nhiệt?

Hồi tháng 8, dư luận Hà Nội xôn xao trước các phiên đấu giá đất sôi động ở các huyện vùng ven như Thanh Oai, Hoài Đức. Những phiên đấu này thu hút lượng lớn hồ sơ đăng ký, diễn ra trong thời gian dài, và chứng kiến giá trúng đấu giá tăng vọt - gấp hàng chục lần giá khởi điểm.

Xu hướng này vẫn đang tiếp diễn tại các khu vực Hà Đông, Thường Tín. Ngày 19/10, quận Hà Đông đã đấu giá thành công 27 thửa đất tại các phường Phú Lương, Yên Nghĩa, Dương Nội, với giá trúng cao nhất lên đến 262 triệu đồng/m2 sau 14 vòng đấu, gấp 8 lần giá khởi điểm. Thửa đất có giá trúng thấp nhất cũng đạt mức 133 triệu đồng/m2, cao hơn giá khởi điểm 5,8 lần.

Tiếp đó, vào ngày 22/10 tại Thường Tín, cuộc đấu giá kéo dài 16 giờ đã chứng kiến 19 trong số 40 thửa đất ở xã Vạn Điểm được đấu giá thành công. Mức giá trúng cao nhất đạt 52,864 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 24,384 triệu đồng/m2, trong khi giá khởi điểm chỉ ở mức 3,864 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, 21 thửa đất còn lại không được đấu giá thành công do người tham gia vi phạm quy chế.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, có một vài nguyên nhân khiến giá đất đấu giá tiếp tục tăng cao.

Trước hết là mức giá khởi điểm còn thấp. Theo VARS, mức giá này hiện thấp hơn nhiều so với giá thị trường nhưng vẫn tuân thủ quy định hiện hành, dựa trên hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố. Các địa phương hiện vẫn sử dụng bảng giá đất cũ từ năm 2020, có hiệu lực đến 31/12/2025, và mức giá khởi điểm sẽ chỉ thay đổi khi có bảng giá đất mới từ Hà Nội.

Ngoài ra, nhu cầu với bất động sản, đặc biệt là các sản phẩm đất đấu giá đã được đảm bảo pháp lý và có tiềm năng phát triển, đang rất lớn. Tại các khu vực như Hoài Đức và Hà Đông, hạ tầng và tiềm năng đô thị hóa càng thúc đẩy nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao cho những lô đất khan hiếm này, dù giá có thể vượt xa giá trị thực tế. Thêm vào đó, kỳ vọng về việc đất sẽ tăng giá trong tương lai cũng khiến người mua chấp nhận giá trúng cao hơn nhiều so với định giá thông thường.

Đặc biệt, giá đấu tăng cao còn do thị trường bất động sản Hà Nội đang "nóng" với nguồn cung hạn chế, mức giá sơ cấp liên tục thiết lập mặt bằng cao mới, cùng với kỳ vọng về mở rộng thành phố và phát triển hạ tầng giao thông.

Cuối cùng, một số người tham gia đấu giá cũng có hành vi trả giá cao rồi bỏ tiền đặt cọc mà không hoàn tất nghĩa vụ thanh toán, hoặc sẵn sàng chịu rủi ro để hợp thức hóa mức giá trúng cao nhằm tạo mặt bằng giá "ảo" - thủ đoạn này nhằm đẩy giá trị các lô đất khác trong khu vực lên cao để trục lợi.

Có nên quy chụp hành vi đầu cơ, thổi giá đất đấu giá?

VARS cho biết, dù các cơ quan chức năng đã tiến hành kiểm tra các phiên đấu giá, nhưng điều này chỉ nhằm đảm bảo quá trình đấu giá diễn ra minh bạch và hợp pháp, khó có thể tác động trực tiếp đến giá thị trường. Các giao dịch mua bán vẫn diễn ra theo nguyên tắc "thuận mua, vừa bán" và người tham gia đấu giá hoàn toàn có quyền bỏ cọc mà không cần chứng minh lý do. Việc đẩy giá cao khi hàng hóa khan hiếm trên thị trường là điều khó tránh khỏi.

Do đó, VARS nhấn mạnh, việc quy chụp các hành vi này là đầu cơ hay thổi giá hiện nay chủ yếu mang tính cảm tính, bởi Việt Nam vẫn chưa có văn bản luật chính thức nào định nghĩa các hành vi này để làm căn cứ xử lý.

Theo quy định hiện hành, cá nhân trúng đấu giá nhưng không nộp đủ tiền trong 120 ngày chỉ chịu mức phạt "khá nhẹ" - bị hủy kết quả và mất tiền cọc. Điều này thực tế là một khoản chi phí thấp do giá khởi điểm của các lô đất thường ở mức thấp. Dù Luật Đấu giá tài sản sửa đổi đã quy định chặt chẽ hơn đối với những người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng những điều chỉnh này sẽ chỉ có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.

VARS nhận định, ngay cả khi quy định mới có hiệu lực, với tình trạng cung - cầu và sức nóng của thị trường bất động sản Hà Nội, khả năng lập kỷ lục giá mới vẫn rất cao, và mức giá cao sẽ dần trở thành "chuyện thường ngày ở huyện" khi tâm lý đầu cơ và kỳ vọng tăng giá bất động sản vẫn còn.

Để đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong đấu giá, VARS khuyến cáo các đơn vị tổ chức đấu giá nên giám sát chặt chẽ quy trình và thủ tục theo đúng quy định pháp luật hiện hành, giảm thiểu các trường hợp đầu cơ và thổi giá.

Đồng thời, cơ quan quản lý Nhà nước cần theo sát diễn biến thị trường và điều chỉnh kịp thời nếu phát hiện dấu hiệu bất ổn, đưa ra cơ chế, chính sách chặt chẽ hơn cho hoạt động đấu giá, đặc biệt nâng mức phạt bỏ cọc để hạn chế tình trạng đầu cơ.

Ngoài ra, cần có các biện pháp mạnh mẽ với những trường hợp trúng đấu giá nhưng ngay lập tức "sang tay" trong thời gian ngắn. Đặc biệt, khơi thông nguồn cung nhà ở là giải pháp thiết thực, giúp thị trường tự điều chỉnh, đưa giá trúng đấu giá dần tiệm cận giá trị thực của bất động sản./.