Xác định giá đất vào thời điểm thị trường đang "sốt" là bất hợp lý!

Doanh nghiệp địa ốc "chôn chân" vì vướng mắc tiền sử dụng đất

Theo báo cáo của Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), dù thị trường địa ốc có dấu hiệu khởi sắc, hàng loạt doanh nghiệp rục rịch thu gom quỹ đất và chuẩn bị dự án nhằm đón đầu cơ hội phục hồi. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp có dự án vẫn "chôn chân" do vướng mắc về tiền sử dụng đất. Thậm chí, không ít dự án đã hoàn thiện nhưng không thể mở bán vì phải chờ hoàn tất các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Quá trình phê duyệt giá đất kéo dài, có khi đến hàng chục năm, không chỉ gây đình trệ mà còn tăng chi phí cho doanh nghiệp, bởi trong lúc chờ, họ vẫn phải gánh lãi vay và chi phí cơ hội.

Sự không ổn định trong khâu xác định tiền sử dụng đất cũng làm doanh nghiệp gặp khó trong dự báo tài chính, đẩy nhiều đơn vị vào rủi ro thiếu vốn hoặc mất khả năng trả nợ. Đối với các dự án được tạm tính tiền sử dụng đất trước đây, gánh nặng bổ sung khoản nộp phát sinh càng đẩy doanh nghiệp vào nguy cơ thua lỗ.

Trong thời gian qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước do không lường trước được chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh. Nhiều dự án dù đã hoàn thành và bàn giao vẫn đối mặt với gánh nặng tài chính lớn khi bị rà soát lại tiền sử dụng đất từ UBND các tỉnh, thành phố. Trước đó, các doanh nghiệp này được tạm tính tiền sử dụng đất để có thể triển khai dự án, nhưng chi phí thực tế khi rà soát lại trở nên vượt dự toán ban đầu.

Những bất cập liên quan đến tiền sử dụng đất không chỉ lãng phí tài nguyên đất đai và gây thiệt hại cho doanh nghiệp, khách hàng mà còn tác động xấu đến thị trường bất động sản và nền kinh tế. Với bảng giá đất mới áp dụng nguyên tắc thị trường, chi phí đất đai và tiền sử dụng đất đều tăng, khiến doanh nghiệp khó thu xếp đủ nguồn tài chính để hoàn thành nghĩa vụ.

Do chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành, tiền sử dụng đất tăng cao sẽ khiến doanh nghiệp phải cân nhắc điều chỉnh giá bán bất động sản, nhằm đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng.

Hiện nay, giá bất động sản tại một số thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội, liên tục thiết lập mặt bằng cao mới. Nếu xu hướng này tiếp tục, cơ hội mua nhà của phần lớn người dân sẽ trở nên khó khăn hơn, kéo theo nhiều hệ lụy đối với an sinh xã hội.

Cần xem xét lại cách tính tiền sử dụng đất cho các dự án

Trao đổi với VARS về vấn đề này, ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes và thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường của VARS chỉ ra rằng, thị trường đang gặp nhiều vướng mắc trong nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế và các phí liên quan.

Thứ nhất, tại một số địa phương, mức giá xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai được phê duyệt khá cao, do phương pháp so sánh giá với các sản phẩm đấu giá gần nhất. Nguồn cung sản phẩm đấu giá khan hiếm khiến giá trúng thường bị đẩy lên, từ đó kéo mức định giá đất đai lên cao hơn thực tế.

Thứ hai, với các thị trường bất động sản chưa hồi phục, việc dùng dữ liệu từ 2 năm gần đây để xác định giá đất là chưa hợp lý, vì có thể trùng với thời kỳ “sốt” đất. Điều này dễ dẫn đến việc định giá không phản ánh đúng tình hình thực tế hiện nay.

Thứ ba, các sai phạm trong thẩm định giá gây thất thu ngân sách khiến nhiều cán bộ địa phương lo ngại trách nhiệm và rủi ro pháp lý. Để “an toàn,” họ thường phê duyệt giá đất ở mức cao hoặc trì hoãn quá trình xét duyệt, nhằm tránh bị truy cứu về sau.

Điều này dẫn đến tình trạng các dự án được phê duyệt sớm có mức giá nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai cao hơn rất nhiều so với mặt bằng, khiến hiệu quả kinh doanh thấp, thậm chí có nguy cơ thua lỗ. Trong khi đó, các dự án chưa được định giá đất vẫn đình trệ và chậm tiến độ.

"Để khắc phục tình trạng này, tôi cho rằng cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới, quy định chi tiết thời điểm áp dụng giá đất. Các dự án đã hình thành trước giai đoạn nào sẽ áp dụng khung giá cũ, còn dự án được phê duyệt từ thời điểm nào sẽ áp dụng bảng giá mới," ông Lê Đình Chung chia sẻ.

Ông Nguyễn Văn Lợi, Giám đốc Công ty Cổ phần BĐS Đất Vàng Hải Dương và thành viên Tổ công tác VARS, cũng đề xuất Nhà nước xem xét lại mức tiền sử dụng đất đối với các dự án đã được phê duyệt nhưng bị doanh nghiệp phản ánh là chưa phù hợp về thời điểm và phương pháp tính toán.

Đồng thời, cần miễn tiền phạt chậm nộp cho doanh nghiệp nếu xác định giá đất của các dự án nói trên chưa hợp lý. Với các dự án mới đang trong giai đoạn hoàn tất thủ tục và chưa nộp tiền sử dụng đất, cơ quan quản lý Nhà nước nên thống nhất thời điểm và phương pháp tính với doanh nghiệp để họ có thể dự trù chi phí và hiệu quả dự án.

Hiện nay, giá đất tại Hà Nội liên tục tăng cao do thị trường BĐS đang trong giai đoạn "nóng" với nguồn cung hạn chế, mặt bằng giá sơ cấp lập đỉnh mới, cùng với kỳ vọng về mở rộng thành phố và cải thiện hạ tầng giao thông.

Ngoài ra, một yếu tố khác góp phần đẩy giá đấu trúng lên cao là hành vi trả giá cao hơn giá thực tế rồi bỏ cọc hoặc hoàn thành nghĩa vụ đấu giá nhằm hợp thức hóa giá trúng để "thổi giá" các lô đất liên quan và trục lợi. Dù cơ quan chức năng đã vào cuộc kiểm tra nhằm đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của đấu giá, nhưng khó có thể can thiệp vào mức giá vì trong nền kinh tế thị trường, giá cả dựa trên thỏa thuận giữa các bên. Người tham gia đấu giá có quyền bỏ cọc mà không cần chứng minh, và việc đẩy giá khi nguồn cung khan hiếm là điều khó tránh.

Việc quy chụp các hành vi này là đầu cơ, thổi giá hiện nay vẫn mang tính cảm tính, vì Việt Nam chưa có quy định pháp luật cụ thể xác định hành vi này làm cơ sở xử lý./.