Giá BĐS đang cao chủ đầu tư không được lời nhiều hơn, người mua nhà hoàn toàn chịu thiệt thòi

Mặt bằng giá BĐS cao thì không ai được hưởng lợi

Thời gian qua, do sự khan hiếm nguồn cung mới đã đẩy giá bất động sản tăng quá nóng, thiếu ổn định sẽ gây bất lợi cho cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư, đặc biệt ở phân khúc chung cư.

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý III vừa qua, giá căn hộ chung tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng (4% đến 6%) theo quý và (22% đến 25%) theo năm.

Sự khan hiếm nguồn cung những năm qua, theo bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land, là một yếu tố khiến mặt bằng giá thị trường lên cao. Quốc hội và Chính phủ đã nỗ lực trong việc ban hành các chính sách thông thoáng hơn, qua đó kỳ vọng tháo gỡ được điểm nghẽn.

Chia sẻ tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) do Vietnambiz tổ chức ngày 8/11, bà Khanh nói, 2-3 năm qua, các chủ đầu tư rất khó để có những sản phẩm sở hữu pháp lý "sạch" cho người mua. Giai đoạn vừa qua, phần lớn đều tập trung vào việc hoàn thiện các hồ sơ pháp lý.

"Với sự rõ ràng hơn về chính sách, trong năm 2025-2026 trở đi, chúng tôi cho rằng nguồn cung sẽ được khai thông và có những khởi sắc nhất định. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ rất khó quay lại thời điểm 2018-2019 khi mỗi năm có gần 35.000 căn hộ được tung ra thị trường", bà nói. Hai năm qua, các chủ đầu tư chỉ có thêm khoảng 5.000-7.000 căn hộ mới mỗi năm.

Về mặt bằng giá, bà khẳng định chủ đầu tư luôn kỳ vọng mức giá hợp lý. Mặt bằng giá cao thì không ai được hưởng lợi, cả phía chủ đầu tư cũng không được lời nhiều hơn, người mua nhà cũng hoàn toàn chịu thiệt thòi.

Theo Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land, giá cao đến từ yếu tố đầu vào tăng, như tiền sử dụng đất theo bảng giá đất mới. Nếu giá cao vượt khả năng chi trả của người dân thì sức cầu sẽ bị ảnh hưởng.

Đưa ra lời khuyên đối với người mua nhà, bà cho rằng cần bình tĩnh phân tích giá trị và mức giá bỏ ra tương xứng hay chưa. Đứng trên góc độ của người mua nhà, không ai muốn mua bất động sản ở "đỉnh" thị trường.

“Thời điểm này, người mua phải rất thận trọng, nguồn cung dự kiến có thêm dự án nên hãy bình tĩnh lựa chọn sản phẩm phù hợp. Đặc biệt, người mua có quyền thách thức với chủ đầu tư về câu hỏi: Dự án đã có giấy phép bán hàng chưa, trước khi đặt bút ký khoản đặt cọc 5%?”, bà Khanh nói.

Không phải giá BĐS đang tăng nóng mà là dấu hiệu tốt

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) bình luận "đừng thấy thị trường đang có dấu hiệu khởi sắc, giá tăng nóng mà cho là dấu hiệu tốt".

Cũng tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025, ông Đính chia sẻ, giá BĐS sản tại TP.HCM đã “lên đỉnh” và tăng khá mạnh trong suốt khoảng thời gian từ năm 2019 đến nay.

Riêng tại phía Bắc, chu kỳ khoảng 5 năm trở lại đây được đầu tư hạ tầng rất  mạnh, tạo động lực tăng trưởng kinh tế, kéo theo sự phát triển đô thị. Thị trường bất động sản nhờ đó cũng được kéo lên, dẫn đến nhu cầu đầu tư, nhu cầu nhà ở rất cao.

Tuy nhiên, nguồn cung trên thị trường đang khan hiếm, Hà Nội là một trong địa phương dẫn đầu về việc không có dự án mới được phê duyệt trong khoảng 5 năm trở lại đây. Nguồn cung thấp trong khi nhu cầu rất mạnh, dẫn đến giá bán bị đẩy lên cao. Đây là quy luật thị trường dễ hiểu.

Về giá bán bất động sản như những đợt sóng, sóng sau cao hơn sóng trước, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, đây là hệ quả của việc thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở giá bình dân trong suốt một thời gian dài. Trong khi đó, nhu cầu đối với phân khúc này để ở và đầu tư luôn neo ở mức cao. 

Đây được cho là lý do quan trọng nhất khiến cuộc đua săn nhà, săn đất ngày càng trở lên khốc liệt. Cũng chính bởi vậy, căn hộ chung cư, trước giờ vốn được coi là "tiêu sản" tăng giá vùn vụt, không kể mới hay cũ. Chưa kể đến việc các dự án mới ra hàng cũng được định vị ở mức "cao cấp" khiến mặt bằng giá đã cao lại càng cao hơn.

Theo ông Đính, việc biến động tăng giá ở các khu vực ven đô, hay những phiên đấu giá tăng nóng gần đây không phải dấu hiệu tốt của thị trường mà đang có những sự lệch lạc, thiếu nguồn cung, yếu về chất lượng.

"Chúng ta đừng thấy rằng thị trường đang có sự khởi sắc, giá tăng nóng mà cho là dấu hiệu tốt. Giá nhà tăng cao gây ra rất nhiều hệ lụy. Người dân có nhu cầu ở thực sẽ ngày càng khó khăn trong việc tiếp cận. Ngoài ra, giá tăng sẽ làm gia tăng các chi phí, đặc biệt là các chi phí đầu tư sản xuất, những nhà đầu tư chân chính, những người làm kinh doanh thật sự sẽ khó tiếp cận với tài nguyên đất đai. Nếu tiếp cận được thì chi phí đầu vào sẽ tăng, kéo theo đó làm tăng các chi phí khác, tác động đến giá thành sản phẩm. Vấn đề này Chính phủ đã biết và cũng đang có những chính sách điều tiết phù hợp", ông Đính nói.

Hiện nay, nguồn cung tại thị trường Hà Nội ít, theo ông Nguyễn Văn Đính, chưa có các dự án đáp ứng nhu cầu thực của người dân, cả về nhu cầu nhà ở hay nhu cầu đầu tư cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Thông qua các quy định mới được ban hành sửa đổi, ông Đính kỳ vọng giai đoạn phát triển nhà ở xã hội trong tương lai sẽ trở nên tích cực hơn./.