Môi giới bất động sản không phải là nguyên nhân chính khiến bất động sản bị đẩy giá!

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khẳng định, môi giới bất động sản không phải là nguyên nhân chính khiến bất động sản bị đẩy giá trong thời gian qua. 

Ông Đính khẳng định rằng, môi giới bất động sản có vai trò thiết yếu trong việc kết nối các bên trên thị trường, bao gồm chủ đầu tư, nhà phát triển và khách hàng/nhà đầu tư trong các giao dịch mua bán và cho thuê bất động sản.

Hành lang pháp lý siết chặt hoạt động môi giới bất động sản

Hiện nay, khung pháp lý xung quanh lĩnh vực môi giới bất động sản đang ngày càng được thắt chặt, góp phần nâng cao tính kỷ luật và sự chuyên nghiệp trong ngành.

Điển hình là 3 văn bản luật quan trọng: Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, tất cả sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Những quy định này sẽ tạo ra một môi trường pháp lý khá nghiêm ngặt cho hoạt động môi giới bất động sản.  

Theo đó, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện: Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Điều này đồng nghĩa với việc, muốn hành nghề môi giới bất động sản, các cá nhân phải trang bị đầy đủ kiến thức, kỹ năng. Được kiểm chứng bởi "chứng chỉ hành nghề" thông qua các kỳ thi sát hạch.

Như vậy, giống như các ngành nghề khác như bác sỹ, giáo viên, luật sư…môi giới bất động sản cũng đòi hỏi trình độ và năng lực đủ để có thể hành nghề một cách nghiêm túc, chuyên nghiệp.

Ngoài ra, để đảm bảo việc kiểm soát hoạt động của các các nhân làm nghề, luật mới cũng quy định, không cho phép việc các cá nhân hành nghề tự do, mà phải gắn với một doanh nghiệp nhất định. Quy định này giúp việc theo dõi, quan lý, kiểm tra và giám sát hoạt động của các cá nhân môi giới bất động sản được chặt chẽ và sát sao hơn.

Liên quan đến thực hư về việc cá nhân và doanh nghiệp trong ngành môi giới có hành vi cấu kết để thao túng giá cả, TS. Nguyễn Văn Đính khẳng định: "Việc quyết định giá bán sản phẩm là quyền của chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, môi giới không được phép tham gia bất cứ công đoạn nào liên quan đến việc định giá bất động sản. Chỉ khi bảng hàng được công bố, thì môi giới mới được biết giá bán để tư vấn cho khách hàng/nhà đầu tư".

Ông Đính cũng chỉ ra rằng, một thực tế phổ biến là giá bán do các sàn giao dịch đề xuất thường bị chủ đầu tư "chê thấp". Nguyên nhân chính là chủ đầu tư luôn mong muốn tối đa hóa lợi nhuận và thường lo lắng rằng nếu sàn đưa ra mức giá thấp, họ sẽ dễ dàng "đẩy hàng".

Hơn nữa, để thu hút khách hàng và nhà đầu tư, các sàn giao dịch và môi giới phải đầu tư rất nhiều vào hoạt động PR và marketing. Nếu giá bán quá cao, vượt quá khả năng tài chính của nhiều người, sức hút của sản phẩm sẽ giảm đi đáng kể, làm cho việc chốt giao dịch trở nên khó khăn hơn.

"Vì vậy, hơn ai hết, sàn giao dịch/môi giới chính là người mong muốn giá bán bất động sản được xác định ở mức phù hợp nhất. Có như vậy, việc môi giới bán hàng mới thuận lợi, người làm nghề môi giới mới có cơ hội nhận hoa hồng", ông Đính nhấn mạnh.

Chủ tịch VARS cho rằng, nghề môi giới bất động sản ngày càng được quan tâm, chú trọng. Vai trò, mức độ ảnh hưởng của nghề cũng được nhìn nhận, đánh giá đúng hơn. Vì vậy các quy định cũng dần chặt chẽ hơn và được luật hóa để đảm bảo tính công khai, minh bạch của hoạt động môi giới. Từ đó, góp phần phát triển thị trường một cách ổn định, bền vững.

Chia sẻ quan điểm về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Phúc - nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban kinh tế Quốc hội cho rằng, có thể không xuất hiện tình trạng môi giới thao túng giá bất động sản, nhưng chắc chắn sẽ có sự hợp tác giữa các chủ đầu tư và môi giới nhằm làm tăng giá trị bất động sản.

Ông Phúc cũng dẫn chứng rằng Hội Môi giới bất động sản Việt Nam hiện đang là thành viên của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nơi quy tụ tất cả những người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả chủ đầu tư, vì vậy không thể phủ nhận mối liên hệ giữa hai bên này.

"Việc chủ đầu tư và môi giới liên kết để đẩy giá nhà đất lên cao ảnh hưởng rất lớn đến người dân và các thế hệ tương lai. Khi giá nhà ngày càng leo thang, giới trẻ hiện nay càng khó khăn trong việc sở hữu nhà, làm ăn, lập gia đình, điều này tác động trực tiếp đến sự phát triển kinh tế - xã hội", ông Phúc nhấn mạnh.

Do đó, ông Phúc kiến nghị cần tách Hội môi giới thành một tổ chức nghề nghiệp độc lập. Bên cạnh đó, hội cũng cần có biện pháp xử lý nghiêm các cá nhân vi phạm trong việc thổi giá bất động sản, đồng thời kiến nghị cơ quan quản lý làm rõ chức năng và nhiệm vụ của hội, tách biệt nó khỏi các chủ đầu tư bất động sản, tránh tình trạng "chung mâm".

Tách biệt "môi giới" và "đầu cơ"

Tong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng cao, gây ảnh hưởng đến an sinh xã hội và khả năng sở hữu nhà của người dân. Việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ là nguyên nhân chính khiến nhu cầu bị nén, dẫn đến tình trạng "săn nhà" ngày càng khốc liệt.

Một số cá nhân đầu cơ có thể thao túng giá, nhưng họ khác với môi giới bất động sản, những người làm nghề tư vấn và không đủ tài chính để ôm hàng.

"Môi giới bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế quốc dân nói chung", các chuyên gia khẳng định. Họ cũng nhấn mạnh rằng môi giới không phải là nguyên nhân chính khiến giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch thường trực VARS nhận định, các quy định pháp luật mới về kinh doanh bất động sản đã loại bỏ tình trạng môi giới bất động sản hoạt động tự do, hay còn gọi là "cò đất".

Môi giới bất động sản hiện nay không chỉ cần đáp ứng điều kiện cần của pháp luật là tham gia các khóa học đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề, thông qua kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Mà còn phải đáp ứng điều kiện đủ, là tham gia vào các tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân có điều kiện.

Về vấn đề môi giới bất động sản có phải là nguyên nhân đẩy giá lên cao và gây rối loạn thị trường hay không, ông Nguyễn Văn Phúc cho biết rằng trong số những nhà môi giới chuyên nghiệp, có kiến thức và tuân thủ pháp luật, vẫn tồn tại một số cá nhân bị ảnh hưởng bởi lợi ích cá nhân, dẫn đến việc họ có thể cấu kết với các nhà đầu tư để thao túng giá cả. Ông nhận định rằng đây là hiện tượng không thể tránh khỏi trong một nền kinh tế thị trường.

Đồng thời, các chuyên gia đề xuất xây dựng chỉ số giá bất động sản để theo dõi biến động giá, điều này sẽ giúp các bên liên quan đưa ra quyết định chính xác hơn.

Cuối buổi họp báo, ông TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh cam kết của VARS trong việc hỗ trợ giao dịch và xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, ổn định, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng./.